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主题: 最新成功拿下休斯顿A级公寓资料
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作者 最新成功拿下休斯顿A级公寓资料   
狼协
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头衔: 海归元勋

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文章标题: 最新成功拿下休斯顿A级公寓资料 (3752 reads)      时间: 2016-3-23 周三, 23:24   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上次的A级公寓我们已经签了合同,但因当时油价再次暴跌,管理团队为谨慎起见,想再观望一下,等待房价下跌后再出手。但是等到现在,休斯顿的房价并 未受油价影响。所以管理团队再次出手,一共对三个物业出手,并最终拿下其中一个,也是A 级公寓。其基本资料如下:

建筑年份: 2005
公寓套数: 288 套
土地面积:13.56英亩
使用面积:277,592 平方英尺
平均每套房子面积: 964平方英尺4.62
出租率:94%

每年收入估计: 3,811,968 美元
购买价格: 30,100,000 美元
平均每套: 104,514 美元
租售比: 7.9
每平方英尺价格: 108.43
银行贷款额: 19,500,000 美金
贷款期限:30年
利率锁定:10年
利率:4.62%
每年支付利息:1,202,376 美金
首付: 10,600,000 美金
投入现金总需求:11,470,000 美金

第一年财务预估:
年收入:3,850,000 美金
年支出:1,847,962 美金
营运收入: 2,002,038 美金
银行按揭: 900,900 美金
净现金流:1,014,738 美金
Cap rate (年变现率): 6.36%
Cash on cash: 8.85%
























由于这是2005年的 A级公寓,价格比我们以前买的公寓要高的多,所以营运回报率就不可能有以前那么高了。这样如果还按照以前的利益架构(管理团队分取1/3的贷款额),投资人的回报率会只剩下百分之五到六之间。所以经商议,这次准备参考基金的分配模式,设立一个门槛回报率(即hurdle rate 或preferred return rate)为8%。 8%以下,管理团队分文不取。8%以上的部分,管理团队按二八分成,即管理团队拿这部分的 20%,投资人拿 80%。当投资年回报达到 10% 以上至15%,则按三七分,管理团队拿30%,投资人拿70%;当投资回报达15%以上,按四六分,即管理团队拿40%,投资人拿60%。但是投资的法人结构仍然是LLC,即有限责任公司。

有兴趣者请给我来信索取详细资料: chairwolf 圈a gmail点com. Again,投资有风险,入市需谨慎。

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com












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自由自在,多姿多彩。放浪形骸,散淡人生。来如雷霆收震怒,罢似江海凝清光。





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