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主题: [转帖]三买办公楼
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作者 [转帖]三买办公楼   
狼协
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头衔: 海归元勋

头衔: 海归元勋
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文章标题: [转帖]三买办公楼 (1396 reads)      时间: 2017-1-02 周一, 12:17   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

三买办公楼 <!--
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来源: 2016-12-15 21:34:31 <small> [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 4122 次 (15793 bytes) </small>

商业地产的特点就是,高风险,高回报。或者说,前途是光明的,道路是曲折的。<o></o>

2014年,在我们附近的马拿沙子,有一个机会,以每尺$97的价格,买一栋办公楼。这是低于成本价的。<o></o>

我的信心在于,我们这里人口在增加,需求也会相应增加。如果市场价格低于成本,开发商建筑商就会停工,然后,库存就会减少,然后价格就一定会回升。<o></o>

于是,纠集了一帮朋友,买了下来。

<o></o>

但是,后来发现,对空置率的考虑不足。买下来以后,长期空置。股东们开始有怨言了。<o></o>

还好的是,有一家连锁诊所对一层的4个单位感兴趣,很快把整一层租了下来。总算有收入了。并且是十年租约,外加三个五年的续租权。高兴啊!<o></o>

努力啊努力,但是第二层还是空的。继续努力中。原来看上去的一个很好的机会,现在看来是还好而已。<o></o>

<o> </o>

还是2014年,我们买完了上一栋楼之后,又在香堤里发现了另一个机会。开发商在商业地产热的时候建了这栋楼。卖出了几个单位后,卖不动了。在即将被银行没收的前几周,不得不降价出售。卖方的代理知道我这里有现金,就让我帮个忙。<o></o>

当时卖方的要求是只要把银行的欠款还掉,不被没收,保住信誉,就行了。于是,我们可以每尺$117尺的价格购买。

<o></o>

买还是不买?买?还是有一个空置率的问题。只能赌它的升值。<o></o>

当时它的周围,除了CVSINOVA 急救中心外,周围一片荒凉。但是,根据规划,公路的对面,将有一个大的销售中心。包括Wal-Mart 一类的大商场有几十家。而社区马路的对面,将有一个Town Center在几年内建成。其中有电影院和高档餐厅和精品商店。再往西,是大片大片新建的居民区和一个新建的大型医院。<o></o>

有了这些新建,在建,和待建的住宅和商业中心和医院,我对这个楼的信心就很足了。我当时觉得它一定能升值到每尺$200以上。<o></o>

我们后来的大股东,笑我太保守了。他赌的是,一旦对面的Town Center建成,这栋楼就值每尺$300$400块。<o></o>

于是,纠集了一帮朋友,把一楼的一个单元,二楼的两个单元,和整个三楼,都买了下来。<o></o>

虽然知道,道路会是曲折的,但是也太曲折了。<o></o>

所有单位空了一年。好不容易才有一家诊所下单租我们楼下一个单位,还要我们负责装修。我们只好答应。后来才发现是一个大错误。先是给我们画图的公司拖了我们好几个月,然后是建筑严重超支。折腾了一年多,才让诊所搬了进来。之后,又租出去了半个单位。<o></o>

期间我们的备用金花光了。还好,关键时刻,诊所开始交房租了。用这一个单位做抵押,银行借给我们几十万。<o></o>

我们有点沉不住气了。这时候,有一个医生,想要从我们手里把所有单位买走。和他的助手接触过几次,反复协商,最后同意每尺$210成交。可是,到了正式签约的时候,又不干了。要继续压价。断然拒绝。<o></o>

终于,对面的Town Center 动工了。真是,云开雾散,艳阳高照。接下来,几乎天天有人问。我们把二楼的一个单位,用每尺$270的价格签约。这几天,就要过户了。就这一个单位而言,我们买价只有$189000, 而卖价高达$40多万。除去历年各种开销,也净赚了$16万。<o></o>

靠这$40多万,我们将在几个月内把三楼分割成小的单位。然后,嘿嘿,对不起,我们要卖 每尺$300了。规划图才刚刚批准,已经有两个单位被预约了。等到对面Town Center 建成的时候,我们至少得,得, 我们就不卖了。<o></o>

<o> </o>

有了这两栋楼的经验,特别是第二栋的成功,俺又开始相信自己了。于是,又到处踅摸办公楼了。<o></o>

终于, 一个机会来了。<o></o>

在附近费郡的一个高速路旁边,又一个园区里四栋办公楼被一个投资基金买下来了。然后,把其中三栋带租客的楼卖了每尺$200。剩下这一栋, 只有27%的面积出租了,有大量空置。主人不想玩了。叫价每尺$65.

<o></o>

每尺$65, 什么概念?假设地白送你,楼白送你,装修费都得$60 <o></o>

又和卖方代理谈了谈,探了探底,对方至少是可以$60卖。<o></o>

甜腻腻的. TNND). 这样的便宜,不是不占白不占吗?<o></o>

在这个园区,其它买掉的单位中,最最便宜的也要每尺$135。俺把大楼买下来,用每尺$120 卖掉,不也是翻了一番吗?<o></o>

现在的租金,每尺全包$22。相当于每尺$15净租。 俺就是每尺$9净租,也有15%的盈利率不是?<o></o>

买!买!买!<o></o>

希望这几天就把钱筹齐了。千万,千万,别在俺签约前跑了啊。



作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com












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自由自在,多姿多彩。放浪形骸,散淡人生。来如雷霆收震怒,罢似江海凝清光。





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  • [转帖]三买办公楼 -- 狼协 - (8863 Byte) 2017-1-02 周一, 12:17 (1396 reads)
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