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主题: [转帖]没有金刚钻,不敢揽瓷器活---说说开发(住宅和商业)
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作者 [转帖]没有金刚钻,不敢揽瓷器活---说说开发(住宅和商业)   
狼协
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文章标题: [转帖]没有金刚钻,不敢揽瓷器活---说说开发(住宅和商业) (1399 reads)      时间: 2017-1-02 周一, 12:23   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

没有金刚钻,不敢揽瓷器活---说说开发(住宅和商业)


来源: AMYMINT 于 2017-01-01 09:33:50 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读:2278 次 (3621 bytes)

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本文内容已被 [ AMYMINT ] 在 2017-01-01 13:57:18 编辑过。如有问题,请报告版主或论坛管理删除.



看到VA-LANDLORD的2016总结,提到几次“开发”,似乎开发才能赚大钱,有时候的确是这样,就像有人告诉你的后院几英里以下又黄金或是石油,你要先投资一大笔买设备雇人才能挖出来。

http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1156687.html

我自己也有几个可供开发的项目,但是现在行情渐渐淡了,银行贷款也难了,更怕的是建好了卖不出好价钱,白干一场甚至亏钱。

太小的不能做:我的一个小商铺,只有1000尺的地,按照zoning, 容积率2,也就是说最多建到2000尺,而且SET BACK 20 尺,等于往上加两层,每层只有600尺,同时要按照严格的消防要求 (商住比纯住要严格)做,还有闹市中的施工难度,申请城市占道费和警察值班的费用都很难估算,结果几乎可以肯定,豆腐都卖出肉的价钱。还不如不动了。

时机未到不能做:就像“关键字”的开发例子(可惜删了),如果那块地做两家庭,一定不赚钱,可是ZONING改成了多家庭,就有钱赚了。我的修车铺就是这种情况,目前对商业改成住宅的停车位要求无法满足(一个卧室配一个车位),但是CBD的范围在渐渐扩大,我听说将来有可能改成一户一个车位,甚至少于1,自行车存放房也可以算成车位,某些开发商真是有创意呀。

太大的不能做:天上掉了一个馅饼,就在12月份,我的仓库物业的对门邻居忽然非常热情的找到我聊天,说他要开始大开发了,大约在一年一内申请盖三栋楼,而且是高楼,我们那条街的有几块地改了ZONING,从最高7层改成了最高21层。他找我的意思就是说希望我以后给他开发项目投赞成票。我当然赞成了,他蹚好了路子,我也可以照做呀。肯定是5年以后的事了。

其实我买这些物业的时候,第一目标并不是开发,而是稳定收租。

开发的风险很多,第一就是ZONING, 也传闻有些开发商或者律师好厉害,总是可以弄到“例外”,的确是这样,房地产开发有一个“一级半”市场,就是有开发商买地,拿到建房许可,自己不建,直接把项目卖出去。

第二个风险是邻居/社区的反对,一个“钉子户”让工程延期若干月到若干年,开发商拖不起。我自己住的小镇就是这样,有一个开发商想在一块地上规划二三十个单位,被反对了一年多,一再改规划,减少了十个单元还不过关,本来可以赚2M,现在可能就是盖也很微利,但是前期投的钱怎么办?买来的地只能盖独栋。

第三个风险是资金和建设周期的风险,资金短缺,建设超支,同时银行惜贷。我2017年计划收购几个烂尾楼,就是看到市场上已经有这样的物业涌现了(建了90%的房拍卖)。只是目前银行不太认亏,不想便宜甩货。

投资房地产一定不要逆流而动,2016年的大家总结都是喜气洋洋的,可是如果2017市场往下走了,资产能否稳定?现金流能否持续?现在也许是审视资产,调整结构(卖白菜),回收现金的时候。

慎言开发。

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com












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自由自在,多姿多彩。放浪形骸,散淡人生。来如雷霆收震怒,罢似江海凝清光。





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  • [转帖]没有金刚钻,不敢揽瓷器活---说说开发(住宅和商业) -- 狼协 - (1458 Byte) 2017-1-02 周一, 12:23 (1399 reads)
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