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主题: [转帖]周末老瞎瞎说:房地产投资中的算帐与见识
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作者 [转帖]周末老瞎瞎说:房地产投资中的算帐与见识   
狼协
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文章标题: [转帖]周末老瞎瞎说:房地产投资中的算帐与见识 (1639 reads)      时间: 2017-2-23 周四, 22:23   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

周末老瞎瞎说:房地产投资中的算帐与见识


来源: 瞎问瞎说 于 2017-01-07 22:20:21 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读:28343 次 (6157 bytes)

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本文内容已被 [ 瞎问瞎说 ] 在 2017-01-08 08:25:17 编辑过。如有问题,请报告版主或论坛管理删除.



周末老瞎瞎说:房地产投资中的算帐与见识

又来讲故事了,现在记忆力不佳,不确定是不是像祥林嫂一样无数次地重复了。2003年时,神差鬼使地从开始想是否能把自住房改造成duplex,到在周末报纸豆腐块广告上找到一个老美明星房地产经纪,最终被这个经纪人忽悠上了掏粪的不归之路,彻底成了投资理财论坛老版主jy101经常调侃的卢瑟之一:)。

那时刚入行,对买房出租的一切都感觉新鲜有趣。在互联网不那么强有力的年代,被各种诱惑忽悠着参加了各式各样的房地产投资相关的培训班。每次去培训班都既充满了各种学习新知识的强烈期盼,又打起了十二分的警惕:千万别被忽悠到进一步多收费的下一个培训班。

的确,在当时一张白纸般的初学者状态下,每次都被各种眼花缭乱的房地产玩法弄得兴奋不已,又几乎总是抱着试试看的狐疑态度被忽悠进了下一步收费更高的下一个培训班。在房地产投资的最初级市场深一脚浅一脚地掏粪十多年过后,回想起当年的那些付费培训班还真不全是大忽悠,有些从那里学到的知识以及经典结论到今天都仍然适用,陪伴着我们走过了这掏粪的十多年,当年交的那些学费,有些的确是浪费了,但是所有付出的学费总数早就无数倍的收回来了,还侥幸避免了各式各样的可能陷阱。

更重要的收获体会是,早年培训班上听到的许多不可能以及胡扯其实仅仅是当年我们知识和经验严重匮乏,见识极浅的结果。房地产投资和其他行业极其类似的一点就是你从事得越久越知道自己的认知的局限。很多很多机会表面上的不可能不是真正的不可能,只不过是在你的特定情况下的不可能。很多看似手拿把攥白捡钱的机会后面很可能是荆棘丛生,步步陷阱。

房地产投资中的算帐对几乎所有读此贴的朋友来说似乎都不是问题,无非是尽可能付出最少的钱买到最好的房子,然后设法租到最高的租金租给最理想的房客,然后躺着等着数钱就好了。但是在实际操作上,至少在我们这个也许很没有代表性的中西部市场中,算账又很不同的算法。特别是在2009-2013年那段特殊的白菜房遍地的年代,我们不仅仅没有从经纪人手里拿过一分钱佣金折扣,反而是补贴一定佣金给他,保证即使成交价超级低,经纪人也能收到不低于某一个数额的佣金。得益于我们的好朋友推荐这个超级得力的老美经纪人给我们,得益于他在老房子的结构上的特别知识经验,得益于他对市场脉搏的了解和把控,也得益于我们自己在这个市场的多年实战经验,我们在那段可遇不可求的机会窗口打尽了所有的子弹,狠狠地捞了一把,唯一遗憾的是我们当时太穷了,子弹太少了。

特别地感恩我们的好朋友在我脑残偏瘫后心灰意懒不打算再继续进行房地产投资时力劝我们重回房地产掏粪市场,并且向我们提供了他们最好的资源:那个明星经纪人以及一个经他们试用验证了的超级汗滴曼。没有这些知心换命的朋友们,我们肯定会错失那个满大街捡钱的机会!

再瞎说个算不清的帐:在那段超级难得的机会窗口,我们无数次地讨论是应该先尽全力把可能的白菜房多捡几个回家,还是尽快翻修出租。这么简单的帐我们当年还真没有算清楚。当年都是全现金买一个就装修一个立即出租。那个经纪人当时对我家的银行账号有多少钱绝对一清二楚,毕竟每次出价买房都需要出示bank statement证明有足够现金保证能够及时close the deal。买了几个白菜房后,该经纪人早就知道我家的子弹已经打光了。可是几个月后,我们又陆陆续续地全现金通过这个经纪人买了若干白菜房。记得当时跟该经纪人聊天时他不止一次地玩笑道,“老瞎你家后院是不是有颗摇钱树啊?要不怎么没钱了,没钱了,又买一个房;要不怎么没钱了,没钱了,又买一个房?!”我们总说,“还真有一棵摇钱树,你可别告诉别人呐!”其实摇钱树就是那些抢来捡来的出租房以及我们的节省!就这样一直持续到了2015年底,实在没钱了!回过头看过去:过去一些年摸爬滚打积累的经验,朋友们的鼎力相助,装修时既尽力节省适度装修,又不死抠汗滴曼,确保最高效率,最短时间让白菜房投入运营;这一切都帮我们在对的时间,对的市场狠狠地捞了一把。

差点儿忘了感激我们的儿子:他在我们最急需资金抢白菜的时期,几乎没用我们的什么钱就完成了他的大学教育,顺利开始了他自己的职业生涯。

再说几句有关见识的话,十几年走过来,我们觉得自己了解房地产投资太晚了,知道的资金筹集方式太少了,操作太保守了。我们的一个年轻人朋友在起步资金极度匮乏的情况下,充分调动了各种可能的资源,在极短的时间内迅速地把自己的投资房扩大到了非常可观的规模。

回到房地产投资算账,我们的体会是:最有价值的是看趋势,算大帐,忽略小钱的得失,着重看机会成本,尽量避免因小失大,错失机会。我们早年在市场崩溃前买的那些房从长期收益看都不算坏。似乎timing the market有影响,但是总的看起来,没有那些年的知识经验积累,我们也没可能在后来机会来临时痛下杀手,狠狠地捞一把!在市场里的人才有更强的能力识别机会,捕捉机会。对市场的新手而言,捕捉机会的难度就大多了!

谢谢阅读,希望我们的得失对后来者有些帮助。

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com












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自由自在,多姿多彩。放浪形骸,散淡人生。来如雷霆收震怒,罢似江海凝清光。





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  • [转帖]周末老瞎瞎说:房地产投资中的算帐与见识 -- 狼协 - (2321 Byte) 2017-2-23 周四, 22:23 (1639 reads)
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