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主题: 休斯敦房地产投资总结(补遗)
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作者 休斯敦房地产投资总结(补遗)   
狼协
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头衔: 海归元勋

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文章标题: 休斯敦房地产投资总结(补遗) (311 reads)      时间: 2017-3-09 周四, 02:12   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

昨天因为弄到三点,匆匆发出然后睡觉,今天才发现 West Oak 我所拍的玉照不知何故竟没有。所以在这里补上:



























这里再强调一次:休斯顿团队表明,如果对该物业,或者我们已经投资了一年以上的项目的回报不满意,管理团队愿意以溢价30% 的价格回购。这等于你的投资回报有30%,对于West Oak 这样才投了一年多的项目已经是不错的回报,再加上你收了这么久的房租。

休斯敦团队最近的投资没有包括在上述业绩总结之列,因为刚买,还谈不上业绩。这些新的项目包括在亚特兰大的Ellington Woods 和Lealand Place 两个公寓,总投资3900万美金,投入现金 1480万美金,共 372套 B+ 级公寓:






以及在休斯顿的 Foxboro,总投资 1454万美金,现金投入 417万美金,共 260套B级公寓:






以及位于休斯顿的 Mansion of Shadow,总投资2700万美金,现金投入 730万美金,共260套 B级公寓:






除此之外,还有在纽约法拉盛 Collage Point Blvd 海边的仁和海景公寓的开发项目,因为项目还没有完成,也谈不上业绩。开发项目跟出租项目不一样,出租项目买下来后每个月就开始有房租收入,而开发项目则要到最后卖出才能有收入。所以一直都很少跟大家汇报。在这里顺便跟大家说一下。

这个项目总投资 5800万美金,现金投入2600万美金。是我们购买开发商的一半股份,各出1300万美金。所以事实上我们在2015年8月进入的时候,开发商已经做了很长时间的工作了,如申请许可,设计等。当时计划是2016年10月建筑完工,然后是半年左右的销售期。但是因为购买的土地原来是工业厂房,土壤经检测有污染,环保局要我们把土全挖掉,倒到另外一个州指定的地方。这个耽误了不少时间,连带也影响了贷款下来的时间。工程估计也有一些延误,所以现在估计要到2017年的12月份才能完工。不过开发项目时间延迟也是家常便饭,像现在这样还算是在可以控制范围。因为最重要的是政府的审批,还有本地居民的投票什么的,那个拖时间就没个准头了。现在这些都过了,银行贷款也没有问题,所以应该没有什么太大障碍了。另外就是法拉盛的房价蹿升。我们投资的时候预估房价是600美金一平方英尺,现在估计可以上900美金了。所以往往有开发商盖好后,也不急着卖,待价而沽。

下面是updated 的进度安排:







Outline






截至2017年2月最新项目进展照片显示,项目工程两幢楼钢铁结构已 经100%完成;外墙灰板已基本安装完毕;正在安装外墙;
玻璃门窗安装进展到6楼,已完成90%,预计2017年2月底可全部完成;
正对海景房间的落地窗部分已经开始安装铁栏,预计3月底完成;
屋顶部分电梯房外墙灰板已安装完毕,正在进行屋顶矮墙安装,预计 完成时间为2月底。

Glass and Windows

下图为仁和海湾豪庭项目外墙门窗细节,黄色部分为外墙灰板,白色 部分为外墙,玻璃门窗品牌为Crystal Window;






电梯:






Inside:

玻璃门窗安装进展到6楼,已完成90%,预计2017年2月底可全部完成; 正对海景房间的落地窗部分已经开始安装铁栏,预计3月底完成;

Inside Details
目前主体钢结构已100%搭建完毕,六层地板混凝土浇筑也完毕,目前工程内部进展如下:
内墙房间隔离铁栏安装到6楼,已完成80%;
内部水管安装以及房间消防管道进行到3楼,已完成1~3楼所有水管和
消防管道工作量的50%;
内部电线安装、房间插座以及每户电表总闸已进行到五楼; 内部四个电梯已完成电梯轨道建设;电梯的机械安装需待屋顶防水工 作完成后进行;目前因为天气雨雪大风等原因无法进行屋顶防水,如
气候条件允许防水工作将于2月下旬启动;
内部冷气内机安装1楼至3楼已完毕,开始安装4楼;

Plumbing

内部水管安装以及房间消防管道进行到3楼,已完成1~3楼所有水管和 消防管道工作量的50%;















本来要分析休斯顿房地产投资的未来走向和策略的,现在又半夜两点多了,只好明天再写。

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com












_________________
自由自在,多姿多彩。放浪形骸,散淡人生。来如雷霆收震怒,罢似江海凝清光。





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