海归网首页   海归宣言   导航   个人空间   海归俱乐部   海归微博    博客   海归交友   广告位价格   相册   实用查询   关键词   资料下载
海归论坛首页
工 具 条 
会员列表 
收 藏 夹 
论坛帮助 
 注册 | 登录 | 登录并检查站内短信 | 个人设置 论坛首页 |  排行榜  |  在线私聊 |  专题 | 版规 | 搜索  | RSS | 活动日历
Query failed: connection to 127.0.0.1:3312 failed (errno=111, msg=Connection refused).
主题: 1031 置换在房地产运作中的应用(实例分析)
回复主题   printer-friendly view    海归论坛首页 -> 海归商务 -> 海外房地产           焦点讨论 | 精华区 | 嘉宾沙龙 | 白领丽人沙龙 点击进入海归聊天室
  阅读上一个主题 :: 阅读下一个主题
作者 1031 置换在房地产运作中的应用(实例分析)   
狼协
[博客]
[个人文集]
[相簿]
[个人空间]


  
头衔: 海归元勋

头衔: 海归元勋
声望: 院士
性别: 性别:男年龄: 84
加入时间: 1970/01/01
文章: 24907
来自: 美国
海归分: 6029738

邀请到海归俱乐部



文章标题: 1031 置换在房地产运作中的应用(实例分析) (431 reads)      时间: 2017-3-10 周五, 22:59   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

1031 置换在房地产运作中的应用(实例分析)

文章来源 : 海外同城2017年03月09日分享文章1600


1031 exchange 有两种 (详细解释可参见瞎大侠的帖子):http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1168034.html?

1. 卖了房子再买房子。基本条件是,1) 新买的房子的价格要等于或大于卖掉的房子。2)房子卖掉后, 从escrow close 那天算起,45天之内要找到要买的房子,6 个月内要买的房子必须close escrow。据我的了解,可以买N个房子,再买N个房子,只要符合以上两个要求就行。卖房escrow close之前,要找好1031 exchange 公司,卖房子的钱直接转到1031 exchange 公司账下, 如果一换一,收费$600-800。房子买好后,该公司把钱转给要买房子的escrow 公司。

2)卖了房子再买地建房子。基本条件和前面的相同。新房子要在6个月内完工。根据我的咨询,地不能先买。这个在操作上极为困难, 从买地,申请建筑许可,到建房完工,6个月怎够?交换公司费用也很高,$6000-8000之间。



实例分析: 卖掉一SFH,贷款买了一栋3-unit multifamily,剩余现金买了1个condo。

动机和理由: 1)买房出租,尤其是SFH,时机已过,没有多少正现金流。

2)SFH 有可观equity, 资金挤压,房租收入太少

3)推迟交增值税和房屋折旧税 。

4)置换为高卖高买,风险降低。



卖房买房基本情况:

卖掉房子情况:SFH, 2011 年12.8万购进。月租纯收入$450左右。 卖价25.8万,刚好翻了一番。

买房情况:1) 3-unit multifamily complex,首付25%。 Lot size: 10000 sf 左右, 有三个独立房子。购价28万,修理费用两万多。房子虽老,但院中有院,每个uinit都有自己小院, 就像SFH。月总租金$3150, 有公司管理。租金纯收入$1300/月。

2)买房剩余资金,购买一condo,购价8万,现金购买。月租$1050, 由公司管理。纯租金收入$600/月。



房租收入变更: 卖前SFH纯收入:$450/月。 交换后房租纯收入:$1900/月。 净增房租收入$1450/月。



这次置换,追加资金三万左右。

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com












_________________
自由自在,多姿多彩。放浪形骸,散淡人生。来如雷霆收震怒,罢似江海凝清光。





返回顶端
阅读会员资料 狼协离线  发送站内短信 浏览发表者的主页
  • 1031 置换在房地产运作中的应用(实例分析) -- 狼协 - (1171 Byte) 2017-3-10 周五, 22:59 (431 reads)
回复主题   printer-friendly view    海归论坛首页 -> 海归商务 -> 海外房地产           焦点讨论 | 精华区 | 嘉宾沙龙 | 白领丽人沙龙 所有的时间均为 北京时间


 
论坛转跳:   
不能在本论坛发表新主题, 不能回复主题, 不能编辑自己的文章, 不能删除自己的文章, 不能发表投票, 可以 发表活动帖子, 不能添加附件不能下载文件, 
   热门关键词 更多...
   论坛精华荟萃 更多...


海归网二次开发,based on phpbb
Copyright © 2005 Haiguinet.com. All rights reserved.
ICP 证号: 粤B2-20070336