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主题: [转帖]什么样的投资房,绝对不能买
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作者 [转帖]什么样的投资房,绝对不能买   
狼协
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头衔: 海归元勋

头衔: 海归元勋
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文章标题: [转帖]什么样的投资房,绝对不能买 (669 reads)      时间: 2018-4-28 周六, 23:52   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

我来告诉你:什么样的投资房,绝对不能买
来源: 自由梦想 于 2018-04-27 21:25:41 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 3189 次 (10602 bytes)
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本文内容已被 [ 自由梦想 ] 在 2018-04-28 06:25:26 编辑过。如有问题,请报告版主或论坛管理删除.
问题

在我以前的文章 在美国翻修房子投资(fix-flip),从哪儿开始中 ,我告诉了同胞们,如何定位目标区域,开始房产投资。该文的阅读量上万了,问我的问题的人也不少。

“我今天看了三个房子,可我不知道要怎么看房子,我关注房子的什么部分呀?”

“看了几个房子。究竟什么样的房子可以买,什么样的房子不能买呀?”

“如果我要买,我出多少钱买呀?下单的价钱怎么定呀?”

还有非常具体的问题:

“今天我去看了一个房子,要价才7万,经纪人说了,修好了能卖19万呢。修的话差不多6万吧。这个房子可以买吗?”

虽然你我都在美国,可我不在你的城市呀。

得,还是写篇文章,希望对正在买房的你有用。

让我用四年来掉进的坑,流过的血,告诉你答案。

希望你能好好阅读。不要再掉进我们的坑,让你的自由梦想之旅,更顺利。

要回答以上的问题,我们首先要理解这些问题的本质。

你问我究竟买哪个房子,不买哪个房子,如何出价,你究竟在纠结什么?

是价钱,是房子本身吗?

都不是。

你真正关心的是未来的收益。是你买了这个房子之后,未来能否挣钱。能挣多少钱。

至于如何挣钱,是通过出租挣钱? 还是翻新后零售 (fix-flip)挣钱? 你最清楚。不同的商业模式,对房子会有不同的要求。

比如说,同样是7万美元 flood zone 的房子,也许做出租能挣钱,而做fix-flip, 根本就挣不到钱。所以,不同的情况,不同分析。

鉴于我是做fix-flip的,我用我的经验告诉你,什么样的投资房,可以买,什么样的投资房,你就不要碰了。





70 法则:解决你出价的问题

既然你问的问题的本质,是未来能否挣钱。那就明摆着,无论什么样的房子,价钱低到一定的程度,都可以买,都可以挣钱。

那价钱要多低呢?给你一个公式,70法则。

也就是说,你买一个房子,如果你用现金买,能出的最高的价钱,用以下公式计算:

你能给出的最高报价= 房子翻新后的最后卖价*70% - 装修价

怎样估算翻新后的最后卖价?

让你的房产经纪人,到 MLS数据库中,根据你的目标房,找出同一区域内,6个月内卖掉的同类型房子,房子面积差异不超过 15%的, excellent condition的。拉一个单子出来,至少找到3个这样的房子,给出一个平均价。你就按这个平均价算吧。

什么?连三个房子都找不出来?那你就得考虑考虑,这个地方是否值得投资了。

如果你们那儿的市场一般般,用65%法则计算最后的最高报价。

如果成交价高于这个数字,直接略过,甭管这个房子是3卧,还是4卧,主卧的厕所如何高大上。外表如何地光鲜。跟你都没有任何关系。我们是投资者。这个没得商量。价钱是必要的考虑因素。

一句话:买房子,cash offer, 买价必须小于等于最后的零售卖价,乘以 0.7 (或者0.65),减去翻新费用。

一套房子,你的最低目标,得挣到最后卖价的20%。 如果是卖价15万的房子,最后挣3万; 卖价20万的,净挣4万。

其他考虑事项:

除了价钱,对我们来说,还有其他考虑事项:

1. 房子类型: 至少是三房两卫的单家庭住房(别墅, single family house)。必须是第一次买房者要买的房子,也就是85%的美国人买得起的房子。对我们来说,所卖出的价格在100K-150K。随着经验的增长,这个数字会有所波动。

以上是适合我们的房子类型,对你们未必适用。问你们的经纪人,第一次买房者都买什么样的房子。

2. Flood zone:房子必须是好的flood zone, flood zone C 或者X。如果是flat slab, AO, AE 还凑合吧。A1以上就统统不考虑了。如果房子是抬高的,符合标准,水险很低,可以考虑。水险超过2000美元一年的就免谈了。

3. 房子大小必须在1200-2400 SQ 之间, 最好是在1500 SQ以上。大房子是现在的趋势。

4. 主卧室要大,必须在12*12 sq foot 以上,能放一张king size的床。


坚决不能买的房子

位置:

1. 不安全的区域的房子(war zone)。在这种地方,空调,厨房的appliance装上去, 也有可能被偷走。被偷走了,又得重新装一遍,在卖房之前,还得去看着。真的很痛苦。

2. 面临主街的房子。美国人讲究安静和安全。车水马龙,面临繁忙街道的房子,不容易卖掉。也许你低价买这样的房子,来做出租, 那是可以的。但我们是做fix-flip, 快进快出的。买家也是人,谁也不愿意自己的宝贝孩子,或者宠物,有被车子碾压的风险。

3. 水淹区的房子。 比如,周围的房子,都不是在flood zone, 唯独你这个房子,是在水淹区,这样的房子不能买。

4. 邻居很糟糕的房子。比如说,紧挨着加油站的房子,高压电站旁边的房子,铁路边的房子。或者说,你的邻居,均是被抛弃的小黑屋,杂草丛生。


房子本身:

1. 结构不合理的房子。比如说,前面提到的要价7万,能卖19万的房子。从交谈中我知道,这个房子的结构太糟糕了。卖主自己把车库改成了卧室。楼上加了两个卧室,居然连个厕所都没有。

再比如,我曾经买过的一个房子。前任房主把周围的停车库,圈起来,做成了客厅。其中,有一个卧室的窗子,直接对着车库改成的客厅。白天卧室里黑咕隆咚的。

还有就是主卧太小的房子。主卧室的房子至少在12*12 Sq foot. 最好是在13*14 以上. 别的卧室也必须在10*10以上的大小。

2. 太矮的房子,比如说高度少于八英尺的。尤其是主卧室和客厅的高度,绝对不能太矮了。

3. 没有车库的房子。如果你的邻居都有车库,唯独你的房子没有车库,那你的房子就不会太好卖。如果大家都没有车库,则可以考虑。

4. 太小的房子,比如说小于1200英尺的房子。这样的房子,你不要买 。

5. 太贵的房子 。不要买小区中高于70%以上的价位的房子。你买的是85%的人都能买的起的房子,所以你的价位应该是低价位的房子,而不是高价位的房子,这一点一定要记住。

买对房子很重要

以上,我详细列出了什么样的房子可以买,什么样的房子不能买。有一些是常识, 一些是我用血泪总结出来的。

做fix-flip最最重要的是买对房子。

以终为始,买房子的时候你要考虑的是,我买了这个房子,装修翻新后,能否卖掉,能否快速卖掉,然后回家数票子。

如果你的房子买错了,神仙也帮不了你。后面再怎么做,也不会成功的。做翻新房子能否挣钱,在你买房子的时候就决定了。

所以,在买房子的时候,绝对要挑剔。不合适的房子绝对不能买。

总结:

1. 问某一个房子是否值得买,本质是:买这个房子能否挣钱。

2. 选择房子的时候,房价是必要考虑条件。其他是次要条件。用70法则,确定你能出的最高买价(你的offer)。

3. 在价钱合适的前提下,也得考虑房子所在的位置,房子的大小, 结构。

4. 买对的房子很重要。做翻新房子能否挣钱,在你买房子的时候就决定了。

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com












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自由自在,多姿多彩。放浪形骸,散淡人生。来如雷霆收震怒,罢似江海凝清光。





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  • [转帖]什么样的投资房,绝对不能买 -- 狼协 - (3269 Byte) 2018-4-28 周六, 23:52 (669 reads)
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