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主题: [转帖]不到一万美元买的房子: 我们掉进去过的坑
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作者 [转帖]不到一万美元买的房子: 我们掉进去过的坑   
seven1235
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头衔: 海归中校

头衔: 海归中校
声望: 学员

加入时间: 2015/07/13
文章: 247

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文章标题: [转帖]不到一万美元买的房子: 我们掉进去过的坑 (76 reads)      时间: 2018-7-10 周二, 10:38   

作者:seven1235海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

今天是周末,我常规付各种账单的时间。看到LP 房子最后的水电气等账单时,我给合伙人打了个电话。两个人感慨万千。

是该回顾一下这个房子的历程。写下我们曾经入过的坑。同行的你,感谢你阅读该文,希望我们的经验让你少入坑,投资的路上走得顺利一点。

这是我们做的第一个subject to 的房子。这儿说的subject to, 指得是我们直接借用了卖家的银行贷款。只用了非常少的钱(律师费和卖家欠银行的钱, 不到1万哦),就把这个房子从卖家那儿把房子买过来了。

用subject to, 好处显而易见,用不到1万美元,就可以买下投资房。投入资金少, 应该很容易,那我们至于如此感慨嘛。

下面说说这个房子的经历吧。

事情是这样的。鉴于买房子的需要,而我的英语口音又很重,我开始跟一个新认识的的美国经纪人合作,一起开辟房源,从客户那儿直接买房子。

去年3月份左右,我们接到消息,得知 J 女士在网站上填信息,说自己因为生病,没钱还房贷,房子要被银行拍卖了。她30岁不到,一旦房子被拍卖,这条信息就会进入她的信用记录,对她将来找工作,买房买车都极为不利。所以急于出售她的房子。通过数据库查询,这个房子修完后大约值16万美元左右,她欠着银行大约11万。

合伙人去看了房子,说状况保持得不错。有一个漂亮的室外游泳池。花2000美元倒腾一下就能出租。3卧2卫1700多英尺 (~160平米),带游泳池的房子,每个月能租1400-1500美元。J 女士银行的贷款是3.875%年利率, 30年固定利率。每个月的本金,利息,地产税,加保险费是大约是850美元左右。所以做出租,肯定是正现金流啊。

我们跟J女士要了她的mortgage statement。 她有几个月没有付款了,欠着银行几千美元的钱。

跟负责银行拍卖的律师沟通后,我们发现她的房子的拍卖还在准备阶段,我们有足够的时间去撤销这个房子被拍卖的命运。

于是我们跟J女士签订了购房合同。合同表示,我们买J女士的房子,一分钱不付,subject to J 女士的贷款 (也就是说:贷款依然保留J女士的名字,我们每个月还J女士的贷款,房子过户给给我们)。最后,我们只是 付了律师 3000多美元,还请了J女士欠银行的几个月mortgage 和late fee. 终止了J女士的房子被拍卖的命运,买了J女士的房子。

这里所谓的 subject to, 房子的贷款还是J女士,不是我们的名字。我们只是每个月替J女士还贷款。但是房子已经过户给了我们。

你们也许会说J女士会何会那么放心地做subject to。如果我们不及时还按揭,还是J女士的责任啊。没错。但是J女士的房子已经到了被依法拍卖的境地了。如果真的拍卖了,对她将来的工作生活都会有不良影响。而我们替他还按揭,还能重新建立起她的信用。如果万一我们不及时还款,那最糟糕的情况就是跟现在一样而已。而且,万一拍卖后的钱不足以还J女士的贷款,她还得负责还银行差额的部分。所以,当我们过户的时候, J女士是千恩万谢的。就这样,我们以很少的资金买下了价值约16万的房子。

刚开始买这个房子的时候,我们是想着做lease for sale的。哪知道,不久有消息,有孩子在出租屋的游泳池被淹死了,房东的责任大大的。我的新合伙人听说后,死活不愿意再做lease for sale了。说这个房子有游泳池。她担心租房的人家有孩子,或者邻居的孩子掉到游泳池里。后果不堪设想。我以前一直喜欢她的谨慎,哪知道她谨慎成这样。

租房子和卖房子的装修是很不一样的。既然决定卖了,我们就把要出租的房子上市了。后来发现不行,看得人多,买的人-彻底没有。无奈又撤下来,重新找人装修。 把所有的窗子换新的,把厨房的家电全换新的,把厨房的counter 换成了granite,把院子里的栅栏全都油漆一遍,把各个房间的门把手,橱柜的门把手,厕所的水龙头等该换的全换了,把该换的灯也换掉了。因为装修,错过了卖房子的最好的季节 。直到今年2月底才有offer, 4月初才卖掉。

从去年的3月份到今年的4月份,整整一年多的时间,终于把这个房子卖出去了,在这个房子的过程中,我们是挣了钱了,同时我们还学到了许多经验, 尤其是学会了做subject to 的 Deal。

Subject to 是个很好的工具。买卖双方是是互惠互利。对于卖家来说,她付不出钱,我们接过来,保住了她的credit. 我们卖掉了之后通知她,告诉她我们每个月都按时支付她的mortgage. 她对我们感激涕零。对于我们来说,中间虽然周折较多,时间跨度也大, 由于先期投入很少, 只是装修了一下,然后就卖出去。所以还是赚钱了。

但是,因为第一次做,我们犯了很多错误。

下面列出我们掉进去过的坑。希望聪明的你,不要再陷进去。

1. 这个房子离家太远,一个小时的车程,每次来回都很痛苦。强烈建议你不要买太远路程的房子。

2. 这个房子有游泳池。 合伙人不同意花钱找人清理游泳池。每个礼拜去清理这游泳池,对我来说很痛苦。基本都是合伙人再做。如果你买有游泳池的房子,建议把每周清理游泳池的费用算进去。

3. 这个房子在小区里头是属于高档的房子,也是比较贵的房子。因为定价高,所以也不太好卖。建议你以后不要买小区内的高档房。真要买,对最后卖价的估计千万要保守。

4. 买房子的时候就想好,这个房子是用来出租还是零售。不要像我们那样来回倒腾。开始想着lease for sale. 后来又要零售。时间就是金钱呀。

5. 出租房和零售房的装修要求是不一样的。不要试图把用于出租房装修的房子,放到零售市场上去。

6. 如果你要找合伙人,还是建议找认识比较久的人。不然因为文化背景和价值观的不同,很容易产生分歧。

作者:seven1235海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
















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  • [转帖]不到一万美元买的房子: 我们掉进去过的坑 -- seven1235 - (2422 Byte) 2018-7-10 周二, 10:38 (76 reads)
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