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主题: [转帖]再谈开公司问题
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作者 [转帖]再谈开公司问题   
狼协
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文章标题: [转帖]再谈开公司问题 (315 reads)      时间: 2018-10-28 周日, 22:30   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

再谈开公司问题
2018-10-26 21:03:19
老朽

老朽来自北京首页 文章列表 博文目录
给我悄悄话
打印 (被阅读 4744次)
先说说业余地主开公司的问题

业余地主之所以业余,是因为有一份职业,有几个出租房属于搂草打兔子,捎带着。要不要搞个公司要看对自己有没有实质利益,只有一两个房就不必搞,毕竟要付公司税。如果你有几个房,暂且说有一万块钱的毛收入,gross income,多少个房不好说,全国的差别太大,湾区两三个房轻而易举能收一万房租,穷乡僻壤十个房也未必收这么多。你自己不能管理,请别人管要付管理费,百分之十很正常,特别tough的地方给百分之十五也未必有人愿意管,所以定个百分之十五的管理费也没什么不可以。

凡事一定要在游戏规则下进行,不能出圈,真理多出一步就是谬误。如果你开个小型公司,用来管理自己的房子,从一万块钱里拿出百分之十五就是一千五百块,用来做公司的开销,比如租车,办公用品,电话,应酬等,这些直接从房租里走名不正言不顺。没有公司的工薪族就必须从自己的net薪水里出这笔开销。工薪族,特别是年薪几十万的高薪族外加小地主就更应该有个公司来运作,而且出租房子最好是有贷款,暂时不必计较现金流,你有这么高的收入,还嫌交税不够?

房租收到后会有很多开销,不去管它,一万的百分之十五优先拿出来给公司用,当然也有可能不用这么多,那就少转些钱出来,灵活掌握,到年底收支平衡,公司不赚钱,也不能赔,这个很重要,自己在掌控,怎么会赔,报税要和个人税分开报。

房租的百分之十五没有了,接下来还要有修理,地税,管理费,房贷和折旧,其中房贷和折旧是大项目,七搞八搞,钱没赚,还可能是负数,这有什么关系?百分之十五先花掉了,花在自己身上,折旧好几千可以不用交税的花,房贷相当于定存,实际上的开销就是地税,修理,管理费或些其他。暑爷说过的零税率不是说着玩的,只不过各人有各人的高招。但也别以为地主不交税,我交的税多了,地税就七,八万,加上收入税商业税等等,每年十几万。如果减去这些所有开销还有现金流,别搞什么邪门歪道,老老实实加进你的高收入去报税,就是交百分之四十也没办法,谁让你赚那么多,你已经占了包括折旧,抵税等便宜。

对于高薪业余地主来说,所谓的高薪是现在进行时,不能保证将来进行时。别看今天闹得欢,就怕日后拉清单。而手里的几个房子,刚开始的盈利可能不是现在进行时,却能保证将来进行时。房租涨多涨少总要上涨,一般用不了几年,投资带来的利益会显现。要不是房租的收益,要不是房价上升,要不是跟房贷有关而产生的净值,虽然还没有真正大赚到手,却已处于美酒饮教微醉后,好花看到半开时。

再来说职业地主开公司。

职业地主,包括住宅,商业,公寓,都是以收租为生,北京话叫吃瓦片的。因为没有工资收入,也就没有w2。所以,职业地主更需要有个自己的公司。到底有几个房算是职业地主不好说,职业的一定比业余的多些产业,而且现金流是生命线,不然吃什么喝什么。就以小地主毛收入每月一万五千块钱来计算,拿出百分之十五用来公司开销,其中最要紧的是给自己开工资,买医疗保险。开工资的目的是为了能发w2,有w2才能累计social security,有social security到退休时才能享受福利待遇,这是连贯下来的,事先不做好,到时追悔莫及。虽然地主也许不在乎那点钱,但是这个合法的社会保障为什么不要?

建议你在银行开三个户头,一个rental,一个personal放左边口袋,再一个business放右边口袋。收到了房租放在自己左边口袋里的rental,然后拿出一部分钱放在右边口袋里的business作为公司开销,然后公司的business账户又给自己发了一份薪水放回左边口袋里的personal账户。将来报税时,personal收到的薪水加上其他股票,利息等收入和rental里的净收入一起报个人税,公司再报一份公司税,但公司不盈利,只交每季度的公司税。几个账户一码归一码,清水下杂面,独眼龙相女婿,一目了然。不管怎么折腾着都是在自己的尿盆里起波浪,发发屁风,不会把尿泚到别人的尿盆里,肥水不流外人田。

一个人必须积累四十点才可以在退休后拿社安金,一年可以累积四点,连续工作十年,合法拿w2及交税,退休后就可以享用最基本的社安金。现在,学问来了,你以为每个月给自己开个一百块钱工资,到退休后也能享受待遇?癞蛤蟆想吃天鹅肉!政府没那么傻。要想一年累积四点,去年的规定是挣够七千块钱,也就是每月要有约六百块的工资才可以,以后每年会有略微增加。但是,也就区区六百块一个月就能拿到四点,而那些挣高薪的哪怕是每月挣六万,是你的一百倍,或者是年薪一米半米的,也是挣这四点,不可能挣多出半点来,不服不行!到退休后的社安金你以为挣一米半米的能比拿最基本的多出一百倍?也是癞蛤蟆想吃天鹅肉,多出个一两倍就不错了,你现在的税没少交,到时的利益并不能多拿,没办法,规则是政府定的,不服不行!转入公司的钱计划着用,不可忘乎所以,胡作非为,公司是管理,转入的管理费要合理,比如两三千块钱,可以发夫妻两人的薪水,买欧8的那个操蛋医疗保险,其他参照业余地主做法。

在美国混日子,首先要遵纪守法,然后是老实报税,接下来再理直气壮谈民主自由。地主一样要老实报税,只不过地主的命运可以掌握在自己手里,在游戏规则范围之内为自己多谋福利。实际上政府永远不会吃亏,就拿上面说的开公司花掉的钱,起码要交销售税,地主花在自己身上的钱,比如保险可以用来抵税,但谁赚了你的钱谁交税。

另说几句保险,没钱赚的时候,房子可能没有什么净值,我是不买的,出了什么事,要钱没有,要房子拿去!有钱赚后就一定买,而且买够,反正可以抵税。至于要不要把房产放在公司名下,我认为没必要,特别是自己在运作自己的公司和产业,信托的问题很专业,最好找律师问,不然也不会要收几千块钱。

有人担心是遇到房客故意找茬,把你的房产都告没了。首先,地主要自律,不能犯不必要的错误。比如,出租房子没有smoke alarm,出了火灾地主就在劫难逃。再比如,你的自住房,大门加十把锁,用将军不下马也没人管你。出租房就要小心了,大门的锁不可以从里面用钥匙反锁,有人怕小孩自己会开门跑出去会用这样的锁,出租房不可以!因为逃生时,手忙脚乱可能找不到钥匙,如果出了问题,地主就是吃不了兜着走。小心谨慎,自然无祸。其次,买够责任险,高枕无忧。我到要看看你去租个房子住,然后在里面跌一跤,然后找茬和房东打官司,看能不能把他的房子告下来,变成自己的。难道保险公司是好惹的吗?法官大人都眼瞎吗?真有这种事发生,只能说你中乐透奖。

上面谈的事情教科书里不会有,你就是放狗,放狐,放老虎也搜不出来。教科书有的还是应该去看教科书,像是general partnership and limited liability company有什么区别,书上的解释准确。让我说的话比较片面,我的理解是夫妻的话用GP,两人是一根绳上的蚂蟑,不需要什么契约。LLC除了夫妻,也可以有亲朋好友,狐群狗党加入。这样就要有个契约,有个精明的人A挑头,其他弱智的B听吆喝,如果都是弱智的B在瞎搞,就像两个B型血的人凑一起,很有可能生出个二B青年。

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com












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自由自在,多姿多彩。放浪形骸,散淡人生。来如雷霆收震怒,罢似江海凝清光。





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  • [转帖]再谈开公司问题 -- 狼协 - (3000 Byte) 2018-10-28 周日, 22:30 (315 reads)
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