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主题: [转帖]关于南加州的租房市场
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作者 [转帖]关于南加州的租房市场   
狼协
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头衔: 海归元勋

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文章标题: [转帖]关于南加州的租房市场 (170 reads)      时间: 2018-11-18 周日, 17:33   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

关于南加州的租房市场
2018-11-17 00:16:41
老朽

老朽来自北京首页 文章列表 博文目录
给我悄悄话
打印 (被阅读 1909次)
一般说来,房租和房价是相辅相成,房价上涨,投资人成本增加,必然反应到房租上涨,房租上涨又会让投资人感觉到有利可图而推动房价上涨,目前南加州房地产的真实写照。如果房价上涨过快,房租跟不上趟则会置缓房价上涨,湾区是这种情况。人为因素推动房价节节上升,所谓的炒房,比如温哥华,房租和房价差比太大,房价的上涨不是经济规律,是靠下家托盘,一旦下家托不起来,房市便危如累卵,命悬一线。美国一些二,三线城市,房价涨幅缓慢,但是房租回报丰厚,这样的房地产市场,房价的上升是早晚的事,只是缓慢,投资风险小。

再回的南加州,你纵然有一千个理由不喜欢南加州,但是良禽择木而栖,和美国大多数地方相比,南加地理位置优越,面朝大海,四季花开; 芳草鲜美,落英缤纷;物华天宝,人杰地灵。南加州是非常理想的居住地,当你一来到这个地方就不忍离去, 衣带渐宽终不悔,为伊消得人憔悴。厮守终生,不离不弃。君且住!见说道、天涯芳草无归路。

大量人口的涌入促使房价已经在一个相当高位,这是不争的事实,和尚脑袋上的虱子,明摆着的。还会有多少上涨空间?先来看看南加州房地产的结构。南加洛县,橙县以比华利山庄和新港滩为旗帜的两个地方,金字塔状十分明显,两地在顶端傲视群芳,而又不是空中楼阁。一路向下到贫穷的草根住户,基础广大,坚实。近几年,贵重的房子上升速度快,很多地方超过了历史最高点,而最低端的房价还没有。南加州房地产不是靠人为能炒起来的,局部地区可以,面对两千多万人口的芸芸众生,天朝的几个土豪劣绅口袋里的闲钱不过是沧海一粟,杯水车薪,蚍蜉撼树谈何易!

我们背井离乡,远渡重洋来到北美大地,天高任鸟飞,海阔任鱼跃,落地生根,不管干什么勾当也是为讨口饭吃。至于总有人出来招降呐喊神州大地房地产如日中天,您为何不落叶归根,回去赚它个盆满钵满,只怕是您夜来幽梦忽还乡,惟有泪千行,回去后连上文学城的权力都没有!

裤裆里放屁,两岔了,还得说回南加房地产。有钱人买房子住,没钱的人租房租,这是最简单的道理,来看看今天的租房市场。以我目前的规模,按房客平均三年搬次家,正常年份每年有十到十五户搬进搬出,每月至少一户。其实,每月就忙那么几天。去年只有三户搬走,简直就是闲死的节奏!今年的六月十五号迎来了第一个房客给通知搬走,几天后我在窗口放了一个招租牌子,连广告都免了,仅仅一天,不得不把牌子拿下来,电话打进来太多,不胜其烦。

我的经营方式是普遍低于市场价格,住的越久,房租和市场价格差距越大,尽量减少流动性,每更换一次房客就是一次损失。最久的房客住了十六年,以投资百分之二十头款计算,不说房子赚多少倍,房租已经赚回本钱多少倍。因为是长期房客,房租的增加比较缓慢,当差距大了以后,如想搬走,也请便,看自己的心情和当年报税状况,也许装修一下,趁机猛涨房租,给房客涨租没有人愿意,新房客进来是周瑜打黄盖。

就是这个房,原打算耗子玩牛,大干一场。一来手里拿个contractor,长期不用,感觉像是聋子的耳朵,配的。二来半年过去了,还不见什么开销,现在不抓紧花点钱,报税时就要割肉啊!可是当今的市场容不得我折腾,多少事,从来急,天地转,光阴迫,无数人为住房着急。就是坐地起价两百,不做任何改进,立刻成交。房客想要油漆,可以,你自己干,我给你材料,反正我的是臭鱼烂虾白菜房,随便你怎么收拾,愿意收拾的房客说明把它当做一盘菜。旧房客十五号搬走,新房客十六号搬入,啤酒肚子干罗锅,严丝合缝。

房地产投资人的眼没有瞎,在租房市场如此紧张的状况之下,在股市如此高位不知未来何去何从的状况之下,在定存债券市场如此低迷无利可图的状况之下,手里的钱要寻找出路,闭上眼睛也要砸进房市,先收收租金再说。我这里特指南加州沿海几县,内陆河边,圣伯两县地广人稀不好说,但是道理是一样的。

许多人对随风而逝的机遇追悔莫及,而对眼前的机遇熟视无睹,眼前的机遇在哪里?在低利率!二十年前的利率按百分之十计算,借三十万每月还贷需要两千六百多,而今天的利率低于百分之四只需要一千四百。换句话说,以当年相同的还贷额,今天可以借到五十万。也可以这样理解,你用三十万的价钱买到五十万的房子。

再次说一下各种赚钱的手段,

1,拼体力,下策。
2,有一技之长,中策。
3,凭脑力,上策。
4,用钱去赚钱,上上策。
5,用别人的钱去赚钱是最高境界,这就是所谓的空手套白狼。

房地产投资让我们可以去实现这个最高境界,现阶段如果用四分之一头款十万买四十万的房子,租金只要打平,或略欠都可以接受,因为利息可以抵税。就算未来三十年房价不涨,四十万到手,房价只需要翻一倍,十万搏七十万,指股是跑不赢的。另一方面,三十年里房价房租都不涨几乎是不可能,两个都没逮到也不亏,逮到一个就是赢家,逮到两个是大赚。

三十年是一个漫长岁月,很少有人三十年贷款一条道走到黑,特别是地主们。房贷只有利息可以抵税,随着时间的推移,每月还贷款里面利息的比例越来越少。所以,一旦房价房租上升,抓住机会就重新贷款,其目的;

1,套出现金,再次投资。

2,利用增加的租金补偿因贷款额增加所造成的还贷额增加。

3,继续最大限额的用贷款利息抵税。

4,当二十七年的折旧即将用完之际,要提前未雨绸缪,最大限额贷出钱来,还是为了抵税。

我推销的是房地产赚钱的理念,要用别人的钱去赚钱,至于三十年里付出了多少利息根本不考虑,如果会有五十年,一百年的贷款,能一直借下去就更好了,能耍赖就耍赖,能不还就不还。想当年,曾经穷困潦倒,三餐不继,有时寅吃卯粮,有一回从我的一个哥们那里借了两百块钱聊补无米之炊。杀人偿命,借债还钱,天经地义,可是实在捉襟见肘,囊中羞涩,口袋里只有一百块,于是硬着头皮把我哥们请到家里喝酒,想找个机会搪塞过去。我的酒量本来就不行,硬拼肯定先趴下,于是明修栈道,给丫挺的上衡水老白干加二锅头,暗度陈仓自己偷梁换柱喝雀巢咖啡,有一首歌叫什么美酒加咖啡,一杯又一杯就是从我这里来的。几杯黄汤下肚,我那哥们开始招架不住,说话不利索,手捂着酒杯告饶,

“兄弟,真的喝高了,我现在看东西都是双影。”

我一听这话,麻溜的从屁兜里掏出一张一百块的票子在他眼前晃了晃,

“老哥,您看好,这是您借我的两百块,还给您了!”



写于两年前,未作一字改动,今天的利率高出许多,跟着会写篇现在的房市状况。

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com












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自由自在,多姿多彩。放浪形骸,散淡人生。来如雷霆收震怒,罢似江海凝清光。





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  • [转帖]关于南加州的租房市场 -- 狼协 - (2723 Byte) 2018-11-18 周日, 17:33 (170 reads)
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