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#1: 美国房地产公寓投资新项目新问题解答及上一个项目的退出问题 (4272 reads) 作者: 狼协, 来自: 美国

时间: 2013-6-21 周五, 18:42
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作者：狼协在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

我们美国房地产公寓投资的新项目发布后，陆续收到一些同学的问题，在此一并解答：

一、投资的退出渠道是怎么样的？

答：基本上是这么几个退出渠道：

1) 随着美国房地产价格的高涨和我们的经营管理提高物业的营收，物业的市场价格高涨到一定时候，经多数股份通过决定，在市场上售出获利。

2) 未售出前，个别股东如果需要半途退出，可以自行交易，将自己的股份转让给别人。

在这里顺便说一下，我们三月份过户的物业，现在市场上有人愿意以一万七千美金接手，现在LLC正在征求股东们的意见。这就意味着我们投入的140万美金（其实不到140万，因为其中的保险预付、水电气押金，整修和亏损资本准备金等都只花了一部分，估计在120万左右），在三个月内就赚了一百多万美金。管理团队的建议是可以考虑出让一部分股份，将投资基本收回，而自己仍然占有控股，以后继续可以分钱。当然如果有股东愿意将自己的股份全数转让，也可以提出。请各上一个项目的股东尽快跟我或者直接向管理团队提出自己的转让意向。

3) Refinance，就是重新贷款。基于上面同样的原因，物业估价上涨后，银行根据新的估价重新贷款。比如我们的上一个项目，原来我们计划以一年半的时间扭亏为盈，现在估计到本年年底就可以达到目标。届时每套房子的估值将增加一万美金，因此资产增值将达到268万美金。银行据此贷款，大家就基本上可以将自己原来投入的现金拿回，使得投资风险变零。

4) 我们做到一定规模后（比如十个项目以上），可以打包做成REITs，上市或private，但流通性大大加强，可以在华尔街进行买卖，得到二级市场的收益。

二、请问是每人一件公寓认购吗？

答：不是。是按照股份来认购。比如认购五万美金，十万美金。。这样。因为这是apartment，两百多套房子的产权是一个，产权不是分开的。所以只能组成一个公司，来拥有这个物业。然后投资人按照每个人的出资额来拥有股份。当然我们现在投资的公寓，看起来吓人，几百套房子，但实际上大部分钱是银行贷款，需要自己付的现金并不多。而每个项目专门成立一个公司，所以资金容量并不大，每个公司的合伙人其实很少。

但是以后我们也可以通过向本地政府申请改变产权形式来将全部公寓改成产权分立的condo。现在听海归网的网友跟我反映据说就有人在上海这么干，像我们这样的公寓，他们分开来一套套在上海卖，每套卖五万，据说很多人感兴趣。如果按照这种方式来做，我们未来的获利空间会大很多。不要说原来的两个项目都是一万五以下一套的单价，即使是现在两万四五一套的单价，如果是250多套房子以五万美金卖出，那就是1270万美金。但是我们现在投入的现金才是250多万。当然，这是理想情形，我们作决策不能按乐观的情形来作依据。而且，那毕竟是将来的事情，前提还是我们先共同将一个产权的公寓先拿到手，然后扎扎实实地经营好。

三、请问这个项目能够做投资移民吗？

答：一般而言，单纯买房子不能做投资移民。因为美国投资移民的两个基本条件，一是投资额100万美金（失业率高地区和乡下地区可以降到50万美金），二是必须创造10个工作机会。买房子一般很难创造十个工作机会。但是我们这种项目不同，因为每个项目都是商业地产，有经营收入，而且有规模，两三百套房子的管理、维护、整修，正常情况下就需要10个人左右，属于直接投资移民，不存在计算间接工作机会的问题。当然这种模式并不适合专业的投资移民公司。因为只凭投资人的100万美金并不足够买这两三百套房子，他还必须要有其他的资金配套，而其他资金是没有做投资移民需求的，愿意为他抬轿。专业的投资移民公司不太可能找到这样的资金，他们也不愿意费半天劲弄几百万美金才办一个投资移民，那样他们就没饭吃了。通常他们至少是几十个、几百个投资移民的申请人去做一个项目。我们这主要还是做投资，当然有个别同学愿意顺便做投资移民的，也可以考虑。但是这种项目容量小，一个项目只能做一个人。目前市场上只有这个项目适合做投资移民，其他项目需要的资金都过千万美金，操作难度大很多。所以只能先到先得了。

四、请问每人投资的预算是多少？

答：暂时还没有任何限制。

五、我可以看看物业的照片吗？

答：可以。但是现在海归网的文件服务器坏了，我们已经购买了新的服务器，但技术员一直还没有抽出时间来安装。所以只能在email里面给各位发去，请查email。

六、看了你发来的财务分析，为什么保险费用在接手后会降那么多？

答：不久前改公寓所在地段重新作了评估，小区内80%的房子可以不必保 flud insurance, 就是水险。同时，我们现在开始使用wholesale 的保险。所以导致保险费用大幅下降。

2) 财务分析中，为什么人工成本大幅下降？

原来的业主不在本地，所以他不得不雇用管理公司，导致成本很高。而我们的管理团队，因为是中国人，自己管，当然人工就节省很多。

各位如果有任何新的问题，请随时来信。谢谢。

作者：狼协在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由狼协于2013-10-16 周三, 08:01修改，总共修改了2次

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