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主题: 房地产行业：曾伟：美国住宅城市化借鉴及裕汇集团在中国的实践（转贴）

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房地产行业：曾伟：美国住宅城市化借鉴及裕汇集团在中国的实践（转贴）

安普若
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标题: 房地产行业：曾伟：美国住宅城市化借鉴及裕汇集团在中国的实践（转贴） (1911 reads) 时间: 2005-1-09 周日, 19:10

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

曾伟：美国住宅城市化借鉴及裕汇集团在中国的实践

【主持人】时间过的太快，短短一个小时的精彩演讲给我们带来了很多的思考。孟晓苏博士通过八大热点回顾了房地产业的发展，并就品牌战略问题谈了自己的迷盲、醒悟和反思，最后对我国的经济发展做了展望。那么，我想没有梦想就没有未来，希望中国人能有自己的中国梦，更希望中国人能够实现自己的中国梦。最后，我想大家再一次以热烈的掌声感谢孟晓苏博士的精彩演讲。作为人民大学的校友，也希望在今后房地产教育培训项目当中多多得到孟博士的大力支持和关注，谢谢！

在北美八年多的生活，有四年的时间是在洛杉矶渡过的，我想在座的我们所有的房地产界朋友们都知道棕榈泉国际公寓，棕榈泉国际公寓的灵感就来自于洛杉矶南边的一个小TOWN，在2002年4月28日棕榈泉国际公寓以每平方米9800元价格开盘，时隔两年，棕榈泉国际公寓每平方米单价涨幅已经超过了百分之百，依然有供不应求的势头。有一句话说好的东西相加不一定有好的结果，但是最好的结果一定是需要一个最好的过程。在项目开发过程当中投入了怎么的心血和经历？下面，我们由请棕榈泉国际公寓董事长曾伟先生做美国住宅城市化借鉴及裕汇集团在中国的实践主题发言，欢迎！

【曾伟】今天受人民大学的邀请，很高兴在这里来分享和交流自己在房地产上的一些经验和体会，特别是在美国生活和学习几年，对美国房地产开发有一些深切的体会，回到国内开发获得一些初步的成功。那么，跟人大交流的时候，希望我讲一下在美国房地产开发的历史和过程，以及经验教训，我觉得美国房地产开发的经验教训，特别是在城市规划和城市化的进程当中走过的一些路程，很值得我们作为房地产业内人士共同来探讨，使之我们在走城市规划更顺畅，我们的房屋建筑更加人心化。我觉得美国是世界上经济最发达的国家，国民生产总值长期居于世界的首位，成立228年来，GDP一直是中国的八倍到九倍，而美国也是全世界房地产最发达的一个国家。那么，我们人均占有的面积，中国统计是22平米，欧洲大概是60平米，美国是人均80平米，但是人均80平米城市配套化水平跟我们的水平有根本不同。

美国城市化和郊区化的发展历史中，是世界各国发展城市化郊区化最为典型的一个例子。那么，中国今天我们城市化过程当中，我们农村城市化和城市郊区化就需要进行一些重新的审慎和检讨。特别是北京作为一个国际化大都市，这样一个定义格局中，我觉得美国的一些房地产过程，给我们一个非常大的启示。我觉得美国城市化过程是从它的13洲独立开始的，1790年的时候，美国还是一个农业国，13个独立洲，大概只有300万人口，城市化率只有5％。2001年，美国全美人口达到2.81亿人，城市化比率达到了80％以上。那么，在这个过程当中主要体现在大量欧洲移民和原来印第安居民向城市集中。第二个经济发展，社会资源向城市集中。第三个它的社会配套服务项城市集中。所以，就造成了美国经济三大宝，我们说美国经济三大宝是华尔街、好莱坞、硅谷，这是长期牵引着美国经济发展的一个火车头，我们说华尔街在纽约，硅谷在旧金山，好莱坞是在洛杉矶。实际上这样一个长期的三个巨头，造成了人口专业化的分工和人口大量向这些城市集中，使之造成了今天纽约和洛杉矶成为全美最大的，上千万人口的城市。

比如说美国城市化过程中，快速的经济发展与大规模长时期发展已经给社会经济带来了一个很大的弊端。第一个就是城市规模极具膨胀，人口非常拥挤，特别是这里指纽约自从它建市180年历史当中取得一个飞速的发展，那么这个城市造成污染严重，交通拥挤，引发的一系列社会矛盾。比如说当100多年前，当时的纽约已经是变成了一个臭港，纽约市政府就动员全房地产界拆城，给纽约装修的费用，这就是今天的纽约中央公园。而当初为了环保，当时是到处是烟囱林立，拆了这个城，这个费用给纽约经济发展奠定了非常大的基础。第一个房地产价值是十年之后，在120年前花了500万美元，就把300多万公顷，就是南北长是五公里，东西宽大概是一公里，这样一个狭长地带建成中央公园，造成房地产一个集聚的效应。第二个使之纽约的发展，又向东西两侧过，一方面向向那面扩散，一方面向其它洲扩散，进而改善了环境。

但是，在过程发展的100多年历程当中，自从十多年前朱力安尼当市长之前，纽约市有身份人不敢坐地铁，一些白领一到晚上不敢到当年的皇后区，成了一个脏乱差，藏污纳垢的地方。这就是由于纽约快速发展，给纽约造成了交通拥挤，污染严重，城市资源严重恶化的弊端。由于造成了这一系列的城市病，美国就分成了三个阶段，那么对它实行了房地产郊区化，我们也可以称之为农村的城市化也好或者是城市的郊区化。第一个阶段就是城市居住功能的郊区化，1940年前，居民的工作生活主要在市中心，40年之后首先是住在城里面一些中产阶级，后来是一般居民，越来越多搬迁到郊区或者是郊区购房。

特别是到了五十年代、六十年代，随着二次世界大战的结束，汽车工业广泛发展，人们的生活半径不是以双腿为半径，而是以汽车为半径之后，郊区化达到了一个高潮。那么，这里主要就是有赖于美国政府二战之后，五十年代投资了大量的基础设施和交通，使之共同交通和小区车成了出行的便利工具，使他们更有条件居住到郊区去，这是美国第一个阶段。第二个阶段就是城市商业功能和产业功能的郊区化的阶段，当人住到了郊区之后，还是感到伴随着郊区化，随着商业地产设施大规模配套兴建，城市交通兴建了很多商业配套设施，据统计美国目前郊区商业圈给商业中心已经超过1.5万个，郊区商业零售额已经超过了整个社会零售总额的50％以上，就是首先第一阶段是人搬出去，第二人搬出去之后需要相配套的教育、文化和服务设施这些逐步跟上。

第二个就是说七十年代后由于郊区和市中心产生强烈的级差地租，级差地租的诱惑使之大量的企业向郊区城镇迁移，新兴产业群纷纷向各郊区城镇兴起，大规模工业园和商业配套网点落户郊区，具有完善的城市功能和中心区在城市郊区逐步的形成。第三个阶段就是边缘城市兴起和发展，到了七十年代，八十年代，美国最有利的证明，一个是旧金山，一个是洛杉矶，我们称之为生态化的住宅和花园式的办公。那么，出行都非常便利，便于非常人性化的这样一个社区。那么，这个边缘城区的兴起，像外围城区或者是郊区城区，按我们意义上来说就是卫星城，在城市周边郊区，城镇基础上形成具备居住、购买、娱乐、商务、办公复合型的城市居住城市，边缘城市兴起和发展，是这样一个崭新的结合。

在这里面我觉得比较典型的是这三个阶段是洛杉矶地区，比较有探讨意义的。我们指的洛杉矶市，大概有78个城市组成的，相当于我们有78个区，这78个区是从1942年开始，洛杉矶市中心开拓到北部，就是美国元旦花车巡游就是从这个城市开始，在这里兴建了一条高速公路，从而洛杉矶成了美国汽车文化的中心。五十年代，美国两大汽车公司，通用汽车和福特公司购买了洛杉矶郊区，连同海边的高速铁路，把这个铁路拆了之后，实际上这两个通用汽车和福特汽车是把城市交通的公共交通工具，铁路拆了之后，是想采取各种各样的补贴政策，促进洛杉矶的发展。所以说洛杉矶地区到现在也成为美国汽车工业最发达的一个城市。那么，他们主要把火车拆了之后，大家不得不转为汽车，同时政府投资兴建市区内大概有10条高速公路，这10条高速公路把整个大都会交织成一个网，一方面使大家有更多的汽车，洛杉矶1200万人口，就有900万辆汽车，是全世界人口密度最高的。

另外一个住宅郊区化也可以远离市区，为住宅区创造良好的条件。那么，从七十年代开始，就是说洛杉矶的郊区化过程当中，使之把人口从南北东西分布，到一个在一小时车程的地方，从而使这七十多个城市都能形成有自己的商业中心、购物中心、医疗中心和文化中心。那么，它的每个中心反过来使洛杉矶形成一个工程，或者是法院也好，大公司，白天在这里面办公，到了晚上就成了一些墨西哥移民聚居的地方，真正钱人或者是有身份的人居住在这七十多个城市里面。在这些城市里面，一些高科技新兴城市房价不断上涨，有些成为美国房价上涨最快的地区。

那么，现在从整个美国来说，边缘城市在兴起和发展，由传统的城市中心和郊区的这些卫星城共同组成的城市的大都市圈，那么不管在今天的纽约也好，今天的洛杉矶也好，今天的旧金山也好，已经成了一个大都市圈，而且现在居住比较舒适，都是在一个大都市圈的这些卫星城里面。那么，据目前的统计，美国有200多个已经形成了这样边缘城市的都市圈，选美国的写字楼，大概新的写字楼，三分之二以上的写字楼都建在这个边缘城市圈，而且多数写字楼是在八十年代后期开始建立的。

边缘城市的特点和优势，这个边缘城市首先是交通，市中心有大多数与市中心相通，第二个对外网络发达，通过高速公路和机场连接，是以飞机也好，还是以小汽车作为代表的工具。另外，它基础设施也比较完善，每个市中心都是免费，不像我们的政府，商务服务设施和地价是最高的，在美国为了促进这些边缘城市发展，当地市政府由谁来做这个商业，低价是免费的。这样的话实际上促进了商业网点的发展，主要是通过税收来解决城市的财政问题，通过就业来使这个社会人口得到充分的均衡的发展。所以说，它的手段一下子就使基础设施比较完善，拥有足够的停车设施和大型的商业设施。同时，使得影院、饭店、运动场等场所设施俱全。综上所述，这些边缘城市的发展，使之自然绿化程度高，居民住宅主要围绕着绿色草坪和别墅居住群，那么这样的边缘城市具有现代信息社会而相适应的高效的工作环境，而解决了传统城市面临的噪音、交通、住房、大气污染等问题，为城市居民提供了花园式的办公，生态化的住宅，田园化的生活空间，使人们回归自然，在自然里面生活。

多了目前的现状就是说九十年代以来，随着美国经济的高速发展，美国传统城市中心及边缘交通城市共同兴起，中心大都市圈产生进一步向外拓展的趋势。第一个是城市郊区成为农村城市化起点，美国农村城市化人口也将成为美国为二十年经济发展的热点。第二个美国已经是高度城镇化的国家，美国人口当中有85％以上都居住在城镇，基本上达到了城镇一体化和农村的城市化。但是，这两个城市，美国城市不像我们这个，动辄上千万人口的城市，美国比较注重城市均衡的发展，除了纽约和洛杉矶是超过千万级以上的城市，它基本上城市发展分成这样几个档次。美国现在三万到十万人以上的城市，是1100个。那么，这样的城市占城市人口的90％，实际上这个就是我们称之为一个小TOWN，人口在十万到二十万城市数量是121个，人口超过300万人有11个，人口超过上千万是两个，纽约和洛杉矶。所以说，这样一个城市，特别是为了解决大城市和特大城市，就是我刚才说到的洛杉矶实际上也是在分成一个七十多个卫星的城市，使之人口得到更好的疏散，使之城市的环境也好，交通也好，能够得到更好的舒缓。就在这个过程当中，美国政府是起了非常大的主导作用。第一个，美国政府大规模的投资援助公路，而完善的公路网尤其是高速公路对美国城市化向郊区化过渡起到了重大的作用。第二个，美国政府长期以来信贷政策都是有利于郊区化的信贷政策。

三十年代大箫条时期，政府协助中等收入者进行住宅抵押贷款，鼓励向郊区建房。第二个政府提出来郊区兴建小城镇。第三个政府通过立法，首批批准63个新城市，而每各城市的规模控制在2万人左右。那么，六十年代后又实施了新的示范城市和标准，实施了分散的城市化。那么，我觉得美国在城市化过程当中采取了这三部曲，第一部是首先把人口从市中心分散到郊区。第二部在城市形成一些教育、医疗和社会化服务商业的功能。第三部是是将每各城市分散化，使之形成各具功能的卫星城，使人们生活更加舒适，使人们出行条件更加便利。我觉得美国发展过程当中也形成了这样那样的弯路，包括现在第四部，包括从洛杉矶和纽约，又形成了回归城市，所谓的回归城市，也就是说十年前那一代没有人敢去，现在通过一些改造，新建之以艺术家为代表在那儿居住，形成了新的理念，包括洛杉矶的市中心也重新把它打造成一个由过去犯罪率很高的这样一个社区，变成了一个通过税收，通过社会化的服务，来改变社区的面貌。那么，我觉得我们北京，特别是北京在这个过程当中，北京去年制定了两轴两带多中心城市发展格局和战略，使之在未来发展过程当中，郊区城市化和城市郊区化相互结合和融合，形成了一个比较大的趋势。

尽管中国城市化过程当中，美国的这些弯路我们要尽量的避免和吸取，虽然我们城市化只有30％，我觉得也已经显现了这样那样的一些弊端。第一个就是城市区域越来越大，人口和资源密度已不堪重负。我觉得北京就是一个典型的摊大饼的例子，从二环、三环、四环、五环到六环，环与环之间中心城市功能不断向外扩展和放大，这样造成出行非常大的不方便。第二个卫星城建设，一直没有有效的分担城市的资源和压力，当初北京在南边的方庄也好，还是通州也好，还是北面的回龙观还是天通苑，除了居住的功能没有任何就业功能，或者是服务的功能，或者是工作的功能，使之作为产业分散功能开发企业不能摆脱白天一个空城，夜间是睡城，大量人口奔波在路上，每天花费两、三个小时的时间。

我们这些城市郊区作为居住功能分散住宅区也好，变成单纯居住，使大量的人口产生流动，白天进城，晚上下班，到城市当中产业聚集区晚上没有活力，郊区变成睡城，产生不了任何经济。我们根据美国这些城市化过程当中发展的经验教训，我觉得北京应该采取一种修正后的洛杉矶的模式。所谓修正后的洛杉矶模式，从交通来说一定要发展城市公共交通和城市轨道交通，把城市每个点状能够连接起来，这是一个大的背景。

第二个，使之我们不管是通州也好，还是到我们的两轴两带多中心各个功能区，一定要赋予它生命，所谓赋予它生命，我觉得要研究它的产业布局，就跟我们高科技产业也好，我们的娱乐产业也好，我们的金融产业也好，我觉得不能单纯像目前这样一种情况，而是要每个卫星城都要有卫星城不是一个卧城，也不是一个睡城，而是具有它的规划上要赋予它的生命。然后，在这个城里面工作着的人，就在这里面来居住，就在这里面来生活、学习，如果说北京在周围沿着我们六环，有五到十个这样功能各具的，而且特点比较鲜明的卫星城的话，我觉得能够大大减缓我们的交通，舒缓我们的交通，使之我们每个人白天工作在旅途的劳顿，一个多小时时间有效缓解，从而提高劳动效率和生活效率。

总之，我希望包括从北京到其它城市规划当中，一定要避免这种动不动谈城市人口多少，现在领导都在消灭城乡差别，把农村的人口消灭成没有农村人口，上海、深圳率先做这个事情，北京也在做消灭农村人口。但是，不是我们消灭农村人口就不出现城乡差异，卫星城发展过程当中，或者是农村城市化过程当中，怎么样能够使之第一个方面我们农民面临“三农”问题，在失地面前的失业问题怎么解决，第二个是在土地收益和农民集体国家当中得到有效分配，或者是通过农村合作社形式使农民变成长期随着土地的增值，而得到一个长期的保证。第三个就是在这种规划功能过程当中，使之每一个城市向外拓展的同时，一定要研究每个城市的功能，不能是雷同的，使之每个城市就业人口能够就近的工作，就近的居住，就近的学习，减少在城市穿梭城市东西南北的差异。我们希望每个建设者，一方面促进政府在城市规划上能够更加的合理，另外我们建造每一个房子能够更加的舒适！

谢谢大家！

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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