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人物：策划教父：李元发（转贴）

安普若
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加入时间: 2004/02/21
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标题: 人物：策划教父：李元发（转贴） (2209 reads) 时间: 2005-2-03 周四, 02:21

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

策划教父：李元发

李元发何许人也？他是最早进入北京房地产市场的台湾商人。李元发创立的九鼎轩与邓智仁创立的利达行同列北京最早的两大房地产策划代理公司，并称为台湾模式与香港模式，开京城房地产代理行之先河。

1992年，国内出现了第一批外销商品房项目，精明的李元发看中了位于北京亚运村的观天下花园别墅，以现金买断的形式成为该项目的销售代理商。李的魄力在于他相信自己的市场判断能力，敢于用每平方米2700美金的天价买断了观天下的独家代理权。观天下也就因此成为了国内第一个到台湾销售的别墅项目，第一个把沙盘拿到美国推销的别墅项目。

为了向台湾的买家说明观天下花园别墅的品质，李元发借助台湾人讲究住宅风水的心理，将项目定位成“北京的龙脉项目”。即使有了明确的市场定位，别墅这类高端项目的销售也不可能像卖大白菜一样轻松。李元发回忆说，“前5个月一套房子也没有卖出去，很多销售员开始心里发怵，我告诉他们好房子自然有人会欣赏的，后来观天下才开始缓慢成交，最低的别墅价格也在105万美金。”

与北京的开发商不同，李元发一直强调区域板块的价值大于单一项目的价值。这个观点现在看起来很普通，但在1992年提出却绝对是超前的。当时汇园公寓市场起价每平方米4000人民币，李建议开发该项目的北辰集团采用“亚运村生活区”的概念，考虑到当时政策规定不在涉外公寓不能注册外资公司驻京办事处，汇园公寓有必要与以前的华侨村区别，完全可以拆分出汇园国际公寓。

结果如李元发所预想的，随着观天下花园别墅的热销，汇园公寓的价格也迅速飙升到每平方米1600美金，能够进行商住两用的汇园国际公寓最高的售价在每平方米2200美金，市场波及范围从亚运村扩大到亚北地区，项目包销也就成为以九鼎轩为代表的台湾代理行的市场杀手锏。

1995年前后，北京开始出现房地产热的苗头。由于当时土地出让金可以免交或缓交，施工企业也可以垫资兴建项目，很多开发商采取了投机政策，大量的高档项目充斥市场，九鼎轩也因此走向了鼎盛时期。“我们代理赛特商厦后面的百吉利花园时，包销款就花了1000多万。为了销售方便，我们将赛特商场的一楼全部包了下来，租金是每月36万人民币。当时项目卖到最后，甚至出现了退客户房款的事情。”

1996年中期，随着国家宏观调控力度的加大，李元发开始考虑企业的转型。“代理行是没有根的行业，住宅产业的供需周期大致会在3至5年。”根据这一市场前景判断，李元发调整自己的企业布局，将企业发展定位在住宅产业和文化教育上。为此，他在顺义香江花园别墅对面购买了近47公顷的土地，先后成立了中国不动产网和中国娃娃网，开办了小牛津双语国际学校。企业扩张的直接后果是九鼎轩代理行的瓦解，最多的时候一次走了80多人。

“有些人几辈子都没有遇到的事情，我在北京发展的10年内都遇到了。”李元发对记者发出这样的感慨，他并不忌讳自己也有决策上的失误，例如定位成企业平台的中国不动产网，最初运作时就犯了贪大求全的毛病，人员最多时达到400多，广告费用近5000万，而盈利效果却微乎其微。但从长远发展考虑，李元发认为中国不动产网依然有非常好的盈利机会。

经历过事业上的兴衰沉浮，以策划见长的李元发对自己企业的未来定位十分清晰。在反思过去的基础上，他首先会加快小牛津双语国际学校的发展，在2003年将学校数量扩大到8个，使学前教育成为稳定的收入来源；同时，他将在近期启动九鼎轩艺术主题公园，以私人俱乐部的形式发展高档休闲产业；此外，他还会利用自己深厚的海外资源，引入国外建筑师和投资商，帮助国内开发企业寻找商业合作伙伴，以此强化九鼎轩的策划代理优势。

李元发经常对人说——“没有感觉的时候是很危险的”，看来2003年的他自我感觉不错。《安家ihome》杂志吴京辉/文

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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