作者：学子 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
上周就想问这个问题，早在今年8月份，全球互联网市场上的房地产广告就开始有些微的下降趋势，当时有行中人说美国房地产市场已经到了高潮，要出现拐点儿了，房地产商包括home loan的金融服务上也就都减少了广告的投放额度，在当时，只是一种市场前瞻性的细枝末梢的趋势流露，紧接着在8月底，9月初就连续看到多篇对美国房事已经高潮到顶，将要衰退的文章以及对于近几个月来房产交易价格及交易量的统计，美国房产商们自然是支撑着房价，但是他们附送更大更豪华的厨房等举措无疑表明了他们内心对于房产售出的急切渴望，这在牛市行情中是完全没有必要的，美国房产商们硬挺啊挺啊终于到了现在11月份，全球股市看涨就是房事看衰的直接后果，基金及大投资商很多都已经把资金从房事中抽出，或者正在抽出转投股市，股市的升温将吸引全球范围更大规模的资金流入，相应的全球流动性资金留在房事上的就要更加少了，这就等于在房事达到高潮后又抽干了继续进行房事的动力，力量的源泉没有了，房事还会继续high吗？
全球经济一体化的一个直接后果就是各个国家的经济跟全球经济趋势紧密联系在一起，中国改革开放三十年，中国经济已经不可分割的跟全球经济联系在一起，不仅仅是生产贸易物流金融原材料，也包括本属相对内向性的房地产市场，中国房地产的屡次调控依然火热升温就少不了国外金融资本的幕后推手，中国房地产的未来趋势也仍然要与全球房地产行情和国际金融资本的未来动向紧密相连。
全球房产行情下降，已经投入房地产行业的资金转移出路有两个，一个是方兴未艾的新兴市场，包括中国，印度等新兴经济体，一个是转移到房地产以外的投资领域包括股市，期市，汇市，股市的行情已经兴起，房地产资金正在流入，期市因为房地产等主要消费领域的需求减少已经在多个商品原材料领域出现不小幅度的下跌，投机性资本在这个时候很难不做出限制或减少投入资金规模的打算，汇市因美元下跌欧元上升人民币升值正在形成一股投机性浪潮自然吸引了巨额的投资资金，但是有一点是明确的，流动性资本并没有也不会完全转向别的投资领域，房地产市场至少是新兴房地产市场仍然有部分资金流入。
中国有九亿农民要进城，但是现在的中国房地产价格已经使得九亿农民远远负担不起城市的房产价格而只能望城兴叹， 中国城镇里的年轻工薪阶层只能啃老或者无老可啃而自己辛苦奔波，身心俱疲的沦为房奴，遥遥无期看不到还清房贷的年头，中国房产的未来消费需求在多大程度上已经被预支，未来数年内中国房地产的实际市场需求还能否支撑起如同2005年的新增建筑规模达到全国十三亿人每人一平方米的程度？
我们看到的现状是北京二手房交易价格仍然在上涨，上海楼市除高档楼盘有大幅价格下降外，中低档楼盘大多维持在1万多人民币每平方米而基本上没有比较大的降幅，广州的房产价格在上涨，内地的省会城市价格也都在大幅攀升，每个城市都有每个城市上涨的理由，北京有奥运，上海有世博，广州有前任市委书记调走而释放出来的房产投机需求，内地有经营城市，升官发财的内在冲动，问题是这些理由能够维持目前的各个城市房产价格趋势到多久？
一个普遍的误解是中央政府出台种种抑制房地产过度投资的政策措施如国九条，二手房交易增值税，限外令，提高土地出让金，提高银行存款准备金率缩紧银根，严控土地供应规模等是要打压房价的， 需要澄清一点的是政府的职责是维护整个经济体的健康运行从而维护社会的稳定而非响应某个群体的激情呼吁，不管这个群体的规模是大还是小。中国房地产业在现阶段国民经济发展中的比重以及房地产业所吸纳的银行贷款规模使得中央政府不敢真正打压房地产行情以免引起房地产业衰退而带来整个社会经济生产的紧缩衰退并进而导致银行呆坏账规模的急遽增加引起中国金融体系的崩溃，中央政府的所有关于房地产业的决策都是出于避免经济过热，改善经济增长方式，维护国民经济的协调发展，甚至是预期全球房地产行情已经走到顶端将要下降而事先采取的自我约束投资规模的措施，从这个意义上说，中央政府的种种措施对于房地产行业是一种实实在在的保护而非很多人意象中的打击和伤害，试想如果中国房地产业维持2005年的年建筑规模直到全球房地产市场大势已去，萧条将至，会造成多少房屋空置，资源浪费，银行坏账，经济衰退？
在笔者上一篇小文里已经论述了对于中国房地产业，中央政府的最好抉择是维持房地产现有的价格，或者使其缓慢小幅回落从而避免引起房地产相关生产领域的衰退并避免由此带来的对于整个经济和社会的冲击和社会不稳定的恶性后果，通过紧缩银根，控制土地供应来降低房地产开发规 模正是要维持房地产市场的供需平衡避免极度供给过剩从而维护房地产价格的基本稳定。
那么现在的问题就变成了在全球房事高潮将过，萎靡将至的趋势中，在全球投机资本寻求新兴房地产市场来获取高额回报的倾向中，在全国亿万人民痛恨房价飞涨，呼唤房价回落的期待中，在中央政府全国经济一盘棋为了维护整个经济体健康运行，对于房地产市场实行的强力宏观调控中，在土地日益严控，银根日益紧缩，利息不断调高，房产商资金链断裂，新楼盘推出减少的市场行情中，中国的二手房价格还会节节升高，新楼盘还会排队抢号供不应求吗？
全球房事预期萎靡必将引起铜，铁，建材等原材料价格回落，相应的中国市场上的原材料价格也将有下降，但是在中国目前的房屋建筑成本里边，房屋建筑施工本身的成本并不占有房屋总成本的大部分，在日前青岛市公开发布的房屋建筑参考成本里边，低档房子仅650元/平米，高档房子也不过1600元/平米，而青岛市房屋平均售价为6000元/平米，全国各大中城市的房屋总成本占比情况也大体如此，也就是说房屋成本的最大部分在于建筑之外的土地成本，公关成本等，而以从地方政府获得土地出让的成本为最重，中央要求严控土地供应，从源头上阻断房地产过热导致现在全国各地无论是大城市小城市还是乡村的土地价格都在强劲飙升，土地价格的现状在短期内对于房价的在于促涨而非促跌，只有在将来房屋滞销，房价回落以后，低价才会回落从而影响房价进一步下跌，在房价未跌之前，土地的价格趋势只会推动房价继续上涨，或者抵消钢铁等原材料价格下降的影响而维持房产价格稳定。
虽然限外令已经发布，严禁外资炒房，但那是针对中小外资的投机行为，对于大型外资的投资行为并没有限制，而且因对地方GDP的贡献而仍然受到地方政府的大力欢迎，外资继续进入房地产投资领域的渠道仍然是畅通的，而且由于预期人民币继续升值而带来的可观投资回报率，使得外资不会不努力搭上中国房地产这架飞驶的马车，这在客观上不会成为房产下跌的促进因素。
亿万百姓对于房产价格飞升的痛恨源于他们买房的愿望得不到满足，对于房产价格下降的呼吁是因为需要尽快得到消费满足，这证明中国的房地产市场仍然存在着真实的需求，而无房者购房，有房者购买更大更好的房子，有了更大更好房子的人买更多房子来投资，就是这一消费需求在市场上的具体表现。问题是如果无房者的收入远远买不起房，有房者负担不起换更大更好房子的经济压力，有更大更好房子的人因为预期房价不会升值投资回报率偏低而减少或撤出在房产上的投资，这将会减缓房产的销售，降低房产的出售价格从而使得房产失去高潮状态，在高位运行的房地产业一旦开始走低，将引发买涨不买跌的消费者的更多观望以及投资者的更多犹疑，从而使得房产销售更加缓慢，价格更趋下降，造成消费者观望和价格下降的互动循环，房事有一泄如注的危险。
中国消费者对于房地产市场的支撑能力到底有多强？在中央政府调整各阶层利益分配均衡，维护社会和谐的政策转变下，中国的广大公务员，企事业单位员工收入都大幅提高，底层老百姓的工资也在增加中，不仅仅是最低工资上调，最近两年即使是内陆省份的建筑农民工工资也已经翻倍（原来大工25元/天，小工20元/天，现在大工50元/天，小工40元/天），中央政府已经开始实行以增强中低收入阶层消费能力的国策，预期经济维持增长现状的情况下，百姓的消费能力是增强的，在房价一直上升的阶段，出于晚买不如早买的心态，很多百姓宁肯负债也愿意尽早买房。
中国90年代中期以来一直存在通货紧缩的问题，每年巨额的外贸盈余又除给政府带来巨大的国际压力外，也带来了央行收购外汇而发行人民币过量造成人民币被动性流通过剩的问题，正常情况下通货应该相应膨胀，而物价之所以一直维持平稳甚至下降主要是因为科技的进步及底层百姓的收入未有实际提高而生老病死上学结婚买房等开支飞升而吓阻了消费欲望。
中央政府现在已经准备承受一定程度上的通货膨胀了，在过去的一两年中除消费类电器外，基础类物资商品价格都有上升，当然一部分是拜全球性能源原材料涨价所赐，中央政府的政策导向转变也是其中的决定性因素之一，人民币对外逐步升值，对内逐步贬值，一方面因应了国际上要求人民币升值的呼声，一方面也将使发行货币的中央政府掌握的财富资源更为庞大，这是维护一个强势的中央政府和政府主导下的经济增长所乐见的。
通货膨胀下，除钢铁，建材，能源等基础原材料因为全球房事行情的预期下降而会下跌或不会涨价外，土地，人工，管理等费用成本都是在上升的，成本上升中的房地产在维持利润率的要求下不会降价而只会涨价。
在通货膨胀的情况下，消费者的消费欲望是被刺激上升的，因为东西晚买了就贵了。中国消费者因为不仅仅依靠个人的信用额度和可支配资产去消费，而且依靠父母，亲朋家族的力量去支撑自己的消费，所以中国消费者一般能够做出超过其实际购买能力的消费支出，这也是最近几年房事火爆的原因之一。
但是这一切中国房地产购销热潮都是在房价上涨的预期下形成的，房价如果有下跌的苗头了，这股高潮还会持续吗？
房事高潮的金刚不败是不太可能的，只有韧性极强，心性极为平和持重，智慧极为机敏轻灵而豁达之人方可达到收发自如，刚柔自持，行过巫山千重而云卷云舒滴雨不露的境界。
这种功夫在有着boom-bust-boom-bust的经济周期的美国是没有的，自由主义的市场经济难以避免的是追涨而无节制的投资，避跌而资金远远逃离，由此带来的周而复始的周期性在过去二百多年从西方到东方经过了经济事实的无数次验证，虽然有精确的现代数学工具和计算机模型来预测房事进行的规律和曲线，从而可以帮助大型投资机构和基金控制房事投资行为的节奏和规模，从而延长了高潮的时间，但是西方人暴饮暴食，爱徒一时快活的习性使得房事高潮终究难以避免快感来临后的萎缩和衰退。
西方文化和经济模式的全球性传播使得与之联系愈来愈密切的中国经济无可避免的要受到影响和冲击，君不见中国股市涨了吗？前几年朱镕基温家宝费了那么多工夫要让股市涨起来，出台了那么多政策措施救市，股市却节节下跌最终跌破了一千点，今年以来全球股市上涨，中国股市也应声上涨，涨过了人们心目中的高压线两千点还在涨。
那么全球房事衰退了，中国房事也要受到极大的影响和牵制。
从全球经济来讲，美国和西方的经济好比是处在成熟的四十多岁的壮年，人生四十一朵花儿，西方成熟的经济体所形成的强大的包容性和协调性使得西方的房事在衰退之后，仍然能够被社会经济所吸收支撑而平稳落地休养生息，中国经济如同十八九岁的少年，虽然有源源不断的劳动力补充和渴望发展的强大动力以及拥有朝气蓬勃的生命力，但是房事上却缺少经验，容易极度冒进纵欲而伤了身体。
（未完待续，谢谢）
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