| 作者 |
 海归黄埔军校案例：小额的房地产投资比较与决策 |
 |
狼协
[博客]
[个人文集]
头衔: 海归元勋
声望: 院士
性别:  年龄: -312
加入时间: 1970/01/01
文章: 25707
来自: 美国
海归分: 6039767
|
|
|
作者：狼协 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
这个案例背景是这样：海归网广州公司一直在租用办公室和宿舍，为此付出的费用不少。于是就有网友提出，与其为别人供房，不如为自己供房。当然，海归网公司的资金有自己的计划用途，不能随便转移目标。但是海归网本身的性质，是资源共享，集腋成裘。所以不妨以独立项目的形式去操作，从个别的资金开始试验，如果确实回报不错，然后逐步扩大，成为一个投资管理基金形式的东西。比如现在琶州展馆建成后，广州正逐渐变成一个会展中心，一年到头几乎３６５天每天展会不断。特别是一年两度的广交会，更是让撑死酒店。于是许多聪明人便在广州买中高档公寓，展会期间租给来宾，获利不菲。类似这些可以形成一个产业。之所以把这个案例拿出来讨论，是因为这种情况是相当多海归都会碰到的情况。
于是对于某一笔具体的资金而言，立刻便面临一个选择：投资美国的房地产好，还是中国好？
这个问题在功夫王的课程里已经谈得很详细了，这里只是指出其要点：
－美国的房地产面临下跌，不是买房的最好时机；
－中国的房地产面临中央政府的全力打压，但房价似乎仍然没有达到理想效果。
－美国买房投资，在房价全面下跌的大环境下，management 是非常重要的一环。美国投资房地产的优势，不管是 forclosure 还是 zero downpayment, 都要有很好的管理。如果管理成本一高，或者管理无法保证，接下来的风险成本就会很高。
于是我们稍微出去看了一下广州的房子。剔除其他的次要选择，剩下进入我们眼界的是如下两个地方：
１）天河北。广州最旺的商业地区。售价一万元人民币，管理费9.7 元人民币但不包空调（空调电费大概要每月１５００元以上）。甲级写字楼，形象很好，评四星吧。楼龄三年。租金８０元人民币。房间大概在２０层。总层数大概是２８层吧。面积为８０多平方米。
２）沙面对面，甲级写字楼，如果要打分，评三星或者三星半吧。river front, view 极好。对面就是白天鹅、南方大厦等，珠江景色尽收眼底。去过留交会珠江夜游的同学们应该有印象。楼高２８层，房间在２０层。售价５６００元/平方米。管理费２５元/平方米。租金６０元/平方米包管理费。发展商是香港的，原业主是国有企业，以每平方一万港元购得，后清理国有资产，以３０００多“批发”廉售，几层楼几十套房间一起出售。接手人旋即以３０００多到５０００多的价格零售。楼龄１２年。和据说新业主们正在组织业主委员会，把现有的管理商赶走，以招标形式招新的管理公司，以降低管理费。面积大概在２５０平方米。分为两间。所以可以一间自用（１４６平方米带洗浴卫生间），一间出租（１００平方米）。
我收集了一些资料在海归网的“资料文摘”里的“房地产”分类里面。大家可以去做做 homework. 要注意的一些事实是：
１） 广州的写字楼库存是１５０万平方米，并且很快会增长到２５０万平方米。
２） 全国大城市里面，只有广州的写字楼的售价是低于住宅售价的。
３） 政府开始禁止住宅商用，试图将公司从住宅里面赶出来。但是“上有政策，下有对策”。我们看的另外一个楼盘，在客村立交附近，新楼，发展商就玩一个 trick, 下面是写字楼（均价１２０００元/平方米），上面是公寓（均价 8500/平方米。但总的形势，写字楼的需求在增加。
４）Location. 广州最热的商用房是天河、珠江新城。沙面那边属于老城区，租金好象上不来。
５）购买的目的是自用。公司现在跟租房相关费用大概是每月６０００元人民币左右。基本上这些楼盘，租金只能 cover morgage, 但管理费、电费等都无法 cover.
６）写字楼根据国内法律，只有５０年的使用权。从补地价的时候算起。到时候需要另外补地价。
７）写字楼的房贷是５０％。这意味着自己要付一半 downpayment. 从投资角度说，这个比投资美国差很远。美国的 leverage 可以很厉害，5% 甚至 zero, 只要信用好，整个一空手套白狼。我一个朋友炒股亏空被扫地出门，借钱买房起家，从９７年起，在美国最贵的地区买了１００多套房。这在中国似乎很难想像。当然中国有中国的法子，海归网上有过详细讨论，但时机已过，这里就不多说了。
好，现在就请咱们黄埔师生们就此案例踊跃发言。
图图大主教曾经提议海归网操作所谓“哑铃”模式，就是广州海归公司较多，以民营的形式，但享受政府优惠，利用广州市众多的写字楼库存进行管理投资。租金能够保证的情况下，写字楼未尝不是好投资，更何况还有其他的服务。
作者：狼协 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
上一次由狼协于2008-2-02 周六, 01:59修改，总共修改了4次
|
|
|
| 返回顶端 |
|
 |
|
-
 海归黄埔军校案例：小额的房地产投资比较与决策 -- 狼协 - (2722 Byte) 2006-11-18 周六, 19:26 (3283 reads) - 几点提醒 -- Colombo - (295 Byte) 2007-4-12 周四, 15:07 (271 reads)
- 都是好投资 -- 筋斗云 - (195 Byte) 2006-11-18 周六, 20:54 (972 reads)
- 一般的算法是 -- 狼协 - (290 Byte) 2006-11-20 周一, 00:57 (608 reads)
- 需要分开 -- 筋斗云 - (60 Byte) 2006-11-20 周一, 09:25 (541 reads)
|
|
|
|
您不能在本论坛发表新主题, 不能回复主题, 不能编辑自己的文章, 不能删除自己的文章, 不能发表投票, 您 不可以 发表活动帖子在本论坛, 不能添加附件不能下载文件, |
|
|
