2003年回国后, 我和周围几个朋友谈的最多的就是房地产。 也有玩股票的, 但我本人觉得股票太花时间, 精力, 而且不好把握, 于是多把心思放在房产投资。
首先,在海归群中 我观察到一个比较有趣的现象: 结了婚的海归, 大多都倾向于买房, 而那些没结婚,还在哪儿晃的几个哥们, 或太太不在身边的,则往往“以享受生活”为第一要旨,很少买房安家的。 但也有些例外。 我的结论是“一个没有安全感的太太是财富稳定增值的前提和保障”。
在人民币增值的大前提下, 海归(这里指有绿卡, 国外身份的那一群)懵懵懂懂之中,其实得了个大大的便宜: 他们可以用美元, 或日元来买房。 人民币今天的房贷利率是7.83% (with discount, 你可能能拿到低一点), 而跑到任何一家香港银行、或外资银行, 你可以拿到4.5-4.75%: 3.3%的利差. 那日元就更低了, 据说可以到3%的利率。 但考虑到大多数海归还是美归, 不一定拿日元, 所以在汇率风险考虑下, 还是以美金, 或港币来按揭稳妥些。 我不知道今天美国的equity loan, or equty line of credit 的利率是多数, 但一定也高不了。 如阁下在国内搞不到贷款,可以cash equipty loan然后转成人民币还贷也是个不错的办法。
3.3%的利差, 只是你好消息的开始。 记得还有个人民币对美金的升值啊。 JLINK以前是个人民币贬值派, 但这几年形势比人强, 潜移默化中成了坚定的做多一族。我的预期人民币应该还有的升啦。 1:5是我的3-4年预测。 如果, 还是街头智慧的每年5%的预期, 那么,光利差加升值就是相当稳妥的8%。买了物业, 转手把它放租,大多数人可以租到3-4%的租金回报率。my next door 是个2007年5月年的“一手业主”在罗湖最高峰前买下个放租盘, 她的回报率居然是8%。(这个女人不简单。)好吧, 就算是3%, 那总体回报也已经是11-12%。。。。。而且这里还没有考虑物业的增值吧。 我不知道, 怎么把物业增值部分加上去。。。特别是在今天地产一片愁云密布的大环境下。 我是属于看多派, 在城市化的大背景下, 每年一两百万新移民.我94来深圳是, 那时是3百万, 98年离开时是600万, 比香港正好差一百万。 今天是一千四百万哪!这人总要来, 总有10%发财成暴发户, 而他们总要买房。 所以, 我给房产(上海, 深圳, 杭州。。。等一二线城市)的预期平均回报是10%—以十年为周期。
所以我看2008年一个理想的海归财产状态应该是: (1)工资以人民币结算, (2) 以港币、美金买房, 付贷款 (如果你已经用人民币在付贷款了, 可以试一下“换币种转按。外资银行做这种业务。(3)投房地产 (4) 一定要按揭。 因为,你放大了你的回报。 。。。当然除非人民币真的反响贬值 (你真信吗?)老美那套pay off your mortgage的理论, 在中国目前这种向上经济环境总, 不合时宜。 (5)资产尽可能地人民币化 (6)房产要diversify 一点。 可以选不同的城市, (但你一定要人在哪儿, 或你信得过的人在哪儿。)管理房产是个非常吃力的活。 如果你在香港, 澳门, 我也建议你看看这两个城市。 香港的周期应该还有两年。
以上体会仅供参考。投资失败概不负责。