读贴偶得（续完）：买房，租房，投资

2007年四月廿日

上回提到的热门贴子 好象在别的地方也看到过。这儿反应似乎很热烈。归坛精英几乎倾巢扫数而出。可惜大家只聚焦在楼主的结论上，似乎只有悍马兄看到了本质所在。

★　依我看，楼主从投资的角度看买房是对的。

★ “买房不如租房” 的结论不一定是错的。尤其楼主在最后一段还加了说明。

★　楼主的论据是错误的，这才是关键所在。

楼主得出“买房不如租房” 的论证中，给出的主要论据是，他（或她，以下我只用他指代）每月付的房贷几乎都用来还利息了，本金还的很少。这不划算：

“。。。拿来细账分析，这才看出问题：买房的第一个道理，是支付房租等于白扔钱，不如买房子分期付款，30年付完后，房子是自己的，是给自己买了财产。稍微一分析，就发现这个算法有问题。我现在租的房子每月仅1300美元。同样规模的房子，当地至少要40万。按最传统的方式，首付20%，然后30年分期付款，每月的账单是2000块以上。再看细目，这2000块中，只有300多是还本金。另外将近1600~1700是利息，比房租高多了。况且，还要加 300美元左右的房地产税。如此比房租多出600以上。那些信誉不好，没有首付的，扛的利息可能达百分之十几，一个月还接近3000，有2000多是利息。买房后你还得维修，又是一笔开支。而如果把这些比租房多出来的消耗投入股市，30年下来收获会大得多。”

这个论据根本是错的。

投资增值的基本原理是所谓的复利(Compound Gain) 。这无论对直接明显的定期储蓄，还是其他形式如股市债市，基本道理都是如此。因此投资增值是时间的指数函数。这也是我为啥坚信长期投资。房贷作为银行或其他金融机构的投资手段，当然也是如此。

楼主说的显然是多少年（比如30年或15年）固定的，而不是眼下有些离谱的如interest only的，房贷。这种房贷设计成每月还一固定额，30年或15年还完。由于每月还款固定，在开始时自然是利息还得多，本金还得少。但这两项也都是时间的指数函数。越到后面，利息还得越少，本金还得越多。

这应该是常识。

我用个例子：一百万的房子，廿万头款，八十万房贷，三十年期，年利6.5%。

每月付款：大约五千多元。一年约六万多。

图一

图二

图一和图二是每年所付款中利息部分。第一年六万多中有五万一付了利息，占85%多。到第十五年只有约三万八，占一半多些。到最后一年只有两千，只占3.4%。

至于买房作为投资是否有利，这因时，因地，因人而异。跟其他所有投资一样，房市当然也会有泡沫。比如东京的房产总值曾经超过全美的房产总值。那时在东京买房显然是不合适［注］。我个人看法，作为长期投资，房子是非常有利的手段，可能是所有长期投资工具的首选。理由如下：

一，美国近一百年的资料，长期投资收益最高的是股市，其次就是房子（注）。这因该还没包括下面的杠杆效应。

二，房子是“拿别人的钱给自己生钱”
这就是悍马兄说的杠杆效应。不过不光是上涨时的高收益。其实下跌时的低风险一样有利。我认为投资房子可能是少数几个，甚至是唯一的高收益，低风险，低成本的杠杆投资方式。

首先是高收益。常见的投资杠杆手段是房子，股市的margin，还有就是options和futures。Options和futures的风险和前二者完全不是一个数量级的，那是完全不同的投资工具，和房子根本就没可比性。因此让我们比较房子和股市的margin。

股市的margin loan允许你借你所有 assets　的50%。也就是说，如果你在，比方说，Schwab有廿万的股票和其他资产，你最多能借十万。因此你一共能投入三十万。

假设margin loan的等效年利率是12%，到明年你要还一万二的利息。假设明年股市升了10%，你赚了三万。投入本金一共是：

200,000 + 13,000 = 213,000。

回报率 = (30,000 -12,000)/213,000 = 8.5%

或者说，股市的margin的杠杆放大作用是 (8.5 – 10)/10 = -15%。也进是说如果你的投子回报低于margin利率，杠杆效应有害无益。

来看房子。房子允许你贷到房价的80%。也就是说，你廿万可以买一百万的房子，贷八十万。假设6.5%的利率，假设房子明年也增值10%。你一年还房贷大概是六万，其中约五万一还利息。明年增值到一百一十万。本金还了九千，贷款还剩79万一千。总投资廿六万(260,000)，回报是1,100,000 – (791,000 + 260,000) = 49,000 ，

回报率 = 49,000/260,000 = 18.9%

或者说，股市的margin的杠杆放大作用是 89%。

低风险是投资房子又一特殊有利之处。一般投资的高收益总和高风险直接关联。但房子是个例外。先还是说margin loan。我对此非常小心。现在已不用。因为这几乎是正反馈机制，太危险：由于要求你的 assets　是margin loan的两倍，当股市上涨时，你当然没事。股市掉了，你的 assets　自然也少了。你的margin loan可能就超过你的asset的50%了。这时你的broker就会给你 margin call。你要么卖股票——这时自然没好价钱。要么往里再加钱　——你想你要有钱加，当初不就不借margin loan了么？

房贷不存在margin call的风险。不管房市涨落，只要你每月付该付的款项，你的房子就不会给收走。

最后，房贷可能是利率最低的贷款。其低成本已在上述高收益中反映出来了。

此外，投资房子还有许多边际效应。

首先，是家庭价值。给妻子和孩子一个安全，稳定，温暖的家是男人的基本责任。

其次是税的好出。这大家都明白。

第三，是充裕，灵活的现金流。有了房子，你可以用房屋净值贷Home Equity Loan或 Home Equity Line。利率可能比房贷稍高，但仍然是相对低的。你还可以享受税的好处：如果你用来改善你现有的房子，Home Equity Loan和Home Equity Line的利息全部可以抵税。如果其他用途（即使你拿来给小蜜买路易维通了），本金在十万块的以内的部分的利息可以抵税。

说到头，房地产是美国的支柱产业。买房子是山姆大叔大力支持的。这好处不拿白不拿。

第四，大幅增值的机会。买房子的要点是好区里的烂房子。买来了，借上Home Equity Loan或Home Equity Line一翻修，把隐藏的价值给发掘出来，或自住或卖皆宜。

第五，是你事业的跳板。你想创业找天使或种子基金。要找不着，你可以找所谓的 3-F: 亲戚 (Family) ，朋友 (Friend) ，还有傻瓜(Fools) 。要我说，可以加上第四个F：Fangzi：　Home Equity Loan和Home Equity Line。比用信用卡可强多了。

第六，良好的信用。有房子的和没房子的信用等级不可同日而语。良好的信用是可以当钱花的。有了良好的信用，信用卡公司不光赚不到你的钱，还送钱给你。

当然，这些都只是我个人看法。诸君自个钱包，自个看紧了。

［注］贴中有些数据是我记忆的，可能不完全准确。