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[功夫原创]中美两国个人房地产投资比较和中国的四个实际案例

功夫王
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头衔: 海归中将
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性别: 性别:男

加入时间: 2004/02/21
文章: 6733
来自: 美国，加拿大，中国
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标题: [功夫原创]中美两国个人房地产投资比较和中国的四个实际案例 (3969 reads) 时间: 2006-11-14 周二, 13:43

作者：功夫王 在海归酒吧发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

昨天我说过，房地产投资的风险小，回报高。对于于绝大多数工薪阶层和小业主，这是唯一我认为可行的退休计划。

今天比较一下中美两国投资房地产的优劣。比较一下中美两国的投资大环境，认为中国投资房地产的上升空间大于美国，而美国的房地产在法律允许的情况下可玩的花样非常多，所以各有利弊。算上人民币对美元在未来5年内每年的预计升值每年3-5%，在中国投资房地产就比美国投资房地产吸引人太多了

但是中国的二手房的贷款只能是评估价的70%，这一点上说明中国的地产不太好玩，除非你借别人的钱作为首付，也不太可能有非常高的回报。美国在法律允许和保护的情况下可以zero downpayment, seller financing 等等，首付可以降到5%，当然leverage越高，风险也越大。

有的朋友看完计算方法以后，说我的假设不成立，我的假设就是每年的租金打平贷款和物业+暖气。我正好手边有我今年考虑过的两个案例，我把去年和今年我考虑过的共4个案例的计算全部放在这里。

和所有的书本不同，这些都是实际数据，唯一的假设是我认为北京的房地产每年升值7%，而且至少上升20年。
可以明显的看出：
1：回报率都是高于10%
2：在预付金30%的情况下，每月的现金流为正。

最后想说一点，这个房地产投资要做得好，必须你要爱好它。而且我的这些计算公式必须融会贯通。还有就是房地产broker.他们基本都是broke.他们没钱投资，也没有投过任何房地产。从现实的角度，他们不过是一个房地产的information source+一张嘴，而且他们只想赚你的佣金，和你不在一条船上。所以与他们打交道要非常小心。

欢迎大家批评讨论，送国家认证的高级摄影师照的美女喔。

作者：功夫王 在海归酒吧发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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[功夫原创]中美两国个人房地产投资比较和中国的四个实际案例 -- 功夫王 - (920 Byte) 2006-11-14 周二, 13:43 (3969 reads)

网上5.81% 20年是705元 -- 筋斗云 - (0 Byte) 2006-11-16 周四, 17:38 (371 reads)

这个是25年的贷款。300次还款 -- 功夫王 - (0 Byte) 2006-11-16 周四, 21:36 (346 reads)

Thank Gongfu for putting up this post for all of us! Salute! -- sleepybee - (140 Byte) 2006-11-15 周三, 14:55 (339 reads)

感谢功夫王教授提供的公式，上个月在北京跟中介打过交道，他们真不太明白这个杠杆投资收益率是怎么算的。 -- 学子 - (0 Byte) 2006-11-14 周二, 18:37 (482 reads)

中介的人要是能明白这个算法，那还不靠算法赚钱？ -- 功夫王 - (25 Byte) 2006-11-14 周二, 23:17 (466 reads)

功夫不能太绝对。。。 -- 波儿 - (59 Byte) 2006-11-15 周三, 06:37 (508 reads)

我在中国美国都接触过real estate agents (brokers). -- 功夫王 - (353 Byte) 2006-11-15 周三, 09:59 (685 reads)

精辟。 -- 正月鼠 - (0 Byte) 2006-11-16 周四, 00:36 (267 reads)

Many brokers are rich in the states,a few become developers -- sleepybee - (741 Byte) 2006-11-15 周三, 11:24 (466 reads)

The essence of US economy is asset swapping. -- Theme - (211 Byte) 2006-11-15 周三, 11:44 (430 reads)

agree partially. but quite insightful. thanks -- sleepybee - (55 Byte) 2006-11-15 周三, 12:00 (358 reads)

这就叫人各有志吧，澳洲土著还天天喝啤酒呢。 -- 波儿 - (44 Byte) 2006-11-15 周三, 10:30 (398 reads)

等我赚到钱，我就移民澳洲，也天天喝啤酒。 -- 功夫王 - (37 Byte) 2006-11-15 周三, 11:21 (339 reads)

[问题] -- buguijigu - (324 Byte) 2006-11-14 周二, 15:19 (656 reads)

answers -- 功夫王 - (1022 Byte) 2006-11-14 周二, 23:01 (499 reads)

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