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 我在房地产低迷中的对策 |
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如山
[博客]
头衔: 海归中校
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性别: 
加入时间: 2011/05/04
文章: 395
海归分: 36832
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作者：如山 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
我在房地产低迷中的对策
如山
（2009年3月1日）
- 西楼 - 跟我说，宏观经济的东西很难讲得清楚，你还是讲讲故事吧。说得对，前面乱 扯一通经济和投资，现在回来谈一些实际的东西。
1. 土地发展与建房
先说一个新房子的例子。面积 2,200SF, 4 个睡房 , 外加一个 Bonus room ， 2.5 个洗手间。 2-car 车库（没有地下室）。 外 墙 (Siding) 是 Hardy plank ，屋顶 30 年期 composition 。 装修：主层（ Main floor ）的走廊，饭厅和 Nook 是木地板，厨房和所有洗手间的 台面（ Countertop ）装 整块（ Slab ）花岗岩， 厨房和所有洗手间的 柜 (Cabinet) 用橡木（ Oak ）。
位置：离中心城市 20 分钟车程的卫星城。
市场价：高峰期卖 50 到 52 万。现在卖 40 到 43 万。卖出的税和佣金 3 万
我的房子建筑成本： 17 万以下（不算利息）。（刚建完并且卖掉的一间建筑成本 $162,000 ）。
假设所有建筑商的建筑成本一样（当然，实际上是不同的），其赚钱或亏本多少就看他的土地成本了和利息支出了。
现在来讨论土地成本和总利润。
高峰期这样的土地卖 17 到 18 万，现在卖 12 到 13 万。
假设从买入土地到卖出房子并且收回资金，时间一年
建筑商需要建筑贷款。平均利率 8% ，利息（连 point ）支出约为 1 万（注意：建筑资金是分期投入，所以利息按半年算。）
根据以上资料，普通建筑商现在的利润：
$400,000( 卖出价 ) -$170,000 （ 建筑成本） -$130,000 （ 土地成本） -$10,000 （贷款利息） -$30,000 （ 卖出税和佣金） =$60,000
与销售价折算： $60,000/$400,000=15%
与投入成本算： $60,000($170,000+$130,000+$10,000)=19.35% （ 卖出税和佣金在卖出成交的当天才扣，所以不算入资金成本。
回报看起来还可以，是吗？那是不是还有很多 建筑商都在做呢？不是。为啥？
a) 现在土地基本上不能贷款，当你买地时，你要投入现金
b) 建筑贷款不容易，利率也没有降低。
c) 原来建好的房由于有建筑贷款（ Lien ） , 限制减价幅度出售。
d) 未来市场风险很大，等你建好有可能市场再掉 10% 或更多 。
那我为什么还在建，而且稍为加快速度？
a) 我土地发展（或购买土地）不贷款，我建筑也不贷款。
b) 经土地发展得来的单块地成本很少，每块地的成本大约在现在地价的三分之一到四分之一（上面例子的地我的成本是 3 万）
c) 基于 a) 和 b), 我有大量空间可以减价竞争，从而不压货。
d) 建筑材料费与人工费用与高峰期比下降约 15% 。为啥？竞争。无论材料或人工，在目前这种状况，谁都尽量卖。
e) 本地 3 个中大型建筑商破产，部分小建筑商破产，正是我这样的小建筑商立足与发展之时。以前根本不理睬我的供应商和 Subcontractor( 都是价钱又好服务也好的一类 ) 纷纷跟我们这类还有能力做的建筑商建立关系（供应商开有折扣的 Credit account ）。
顺便说一下，我想大发展吗？看要付出多少辛苦和有多少回报。总的来说，我不想整天就时间只是花在赚钱上。我只想稳定、比较轻松地赚钱，没有钱的后顾之忧。就像有网友说的，干吗呢，人生苦短。再多钱再高位你也带不走。要是身体不好，你的生活质量马上就下降。所以，现在的生活好最重要。当然啦，要是苦苦挣扎在贫困线上（ CND 的读者不在此列）或是天天忧虑被炒的话，也不是什么好玩的事。
3. 风险概念与风险意识
人们常说“回报和风险成正比”，一般而言，这是对的。但一到不同人的比，这可就有分别了。例如，你从别的地方来，从网上获得有关资料，今天来到我的 County 跟我一块竞投地。毫无异议，你的投资风险可比我大多了。就算你跟我在同一个 County, 你要没有我对地，尤其对所投的地的了解和相关知识的话，你的风险照样比我大很多。同理，我要是投资股票，与一个真正的专家（别说没有）比，我的风险也大多了。
至于我这里怕不怕新楼的市场价突然（一年之内）掉到低于建筑成本价，我不担心。根据我所在州的经济情况和过去几年的升幅，我不相信有那么大的下跌可能。更不用说出现老马所说的，用 10 万可以买到 30 到 40 万的成本才可以建成的新建房子。老马所在的城，听起来真像“鬼城”（ - 西楼 - 的话。 - 西楼 - 时不时会 蹦出一句画龙点睛的警句）。老马你还不赶紧逃？
我所在的中心城市可不是一个小城，要真是那种情况出现的话，全美恐怕没什么地方可以躲的啦。
再说，什么都太担心的话，就不用干事了。我还不如担心一下今晚吃鱼时会不会有鱼骨卡在喉咙更实在一点（想想我们老中吃什么都爱连骨的，那风险才是真够大的）。
4. 怎么找到那么好的买卖
让我们先一起读一段孙子兵法：
“见胜，不过众人之所知，非善之善者也；战胜，而天下曰善，非善之善者也。故举秋毫，不为多力；见日月，不为明目；闻雷霆，不为聪耳。古之善战者，胜于易胜者也”。（孙子兵法，军形篇）
要是大家都容易看得到价值的房产，也没有什么特别的好 Deal 了。要想做得好，除了我在“答 Venus 关于哪里和哪种方式能 容易买到 折扣 大的房屋”和“ 漫谈拍卖与租房的资金运用及回报”里提到的方法以外，你要下功夫调查，思考，运用你的判断力做出与一般人不一样的判断，你才有机会大赢。我就靠每年都找到这样一个没人跟我抢而又有很高潜在价值的物业，才加快了我的资本积累。
另外，在决定要进入一个行业竞争之前，你应该有一个对进入障碍（ barriers to entry ）的思考与评估。也就是看看适不适合你去做，绝不可盲目进场，尤其是现在的市场。让我们重温一段大家熟悉的 孙子兵法：
“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼不知己，每战必败”。（孙子兵法，谋攻篇）
补记：
该文最初在2009年3月1日写成并贴于CND。市场随时都会有新变化。请读者留言时间和当地市场。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
作者：如山 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
上一次由如山于2011-5-10 周二, 00:26修改，总共修改了1次
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 我在房地产低迷中的对策 -- 如山 - (4095 Byte) 2011-5-10 周二, 00:08 (3678 reads)
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