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在美购房程序

zmyuan47
[博客]

头衔: 海归下士

加入时间: 1970/01/01
文章: 2
来自: 美国迈阿密
海归分: 372

标题: 在美购房程序 (1717 reads) 时间: 2012-11-24 周六, 15:20

作者：zmyuan47 在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

1.准备购房材料及确定购房目标
兵马未动，粮草先行，足够的资金是赴美购房的前提。对有意在迈阿密购房的购房者来说，在来美之前就应准备好充足的存款证明或是银行出具的pre-qualification letter。尽管大部分卖家都认可境外银行的文件，但是笔者仍建议购房者应在迈阿密本地开设银行账户。其主要原因是考虑到后期的出租管理。有当地的账户可以方便租客每月缴纳租金，避免电汇所要缴纳的手续费。
购房者应在来美之前确定购房目标及预算。买房是用于纯投资，用于自住，还是需要二者兼顾？购房金额大致多少？所期望的投资回报又是如何？购房的目标越明确，越有利于经纪人做有效率的房源搜索，购房者成功买到心仪房子概率就越大。
2.寻找合适房源。
在确定购房目标后，下一步就是要在经纪人的帮助下寻找合适的房源了。由于外州的购房者在迈阿密停留的时间有限，笔者建议购房者应在来迈阿密做好充足的准备，以便更有效的利用短暂的在当地看房的时间。专业的经纪人会根据购房者的需求，筛选出适合购房者的区域，并定期给购房者发送房源。购房者也可自行在zillow，realtor，trulia等网站上查询感兴趣的房源，并积极与经纪人沟通。
就笔者的经验来看，购房者实地考察的时间计划在1到2周较为合适。在看房的过程中，购房者应将自己对所看房屋的看法如实的告知经纪人，以便经纪人加深对购房者需求的了解。
如果您足够幸运，的确可以在1到2周的时间内的确能找到自己满意的房源，且最终交易成功。但是，大部分的购房者是在离开迈阿密后，找到并买下的自己中意的房子的。其主要原因是因为，所有性价比高的房子都有若干个买家出价，购房者很可能由于出价相对较低，最终与中意的房子失之交臂。俗话说，好事多磨。经过1到2周密集的看房之后，经纪人对买家的需求有更深刻的认识，购房者也基本能确定下所需房源的类型及所在区域。因此，在购房者离开迈阿密后，当有合适的房源出现在市场上时，经纪人会第一时间到达现场看房，并把房子的情况通过视频或照片的形式传给购房者。笔者大部分外州的客户都是在通过这种方式买到自己心仪的房子的。
3. 提交购房申请及等待卖方回复
若购房者已经寻找到了自己中意的房子，经纪人会根据该房屋附近房源近期成交价格及目前在市场上条件相仿的房源的挂牌价，告知购房者应出价多少较为合适。购房者综合经纪人的意见及自身对市场的判断，最终确定提交申请的价格。
等待卖方的回复的时间和房屋交易类型有很大的关系。对于银行所有（foreclosure）的房子，银行在收到多份offer之后会让所有买家再出一次价作为最终offer的价格，并于一周内通知所有的出价方购房申请是否被接受。对于正常交易的房子，一般来说买卖双方会有若干回合的讨价还价，若双方最终达成一致，则签署正式的购房合同。银行所有的房屋及正常交易的房屋从签订合同到房屋交易完成仅需1个月左右的时间。短卖屋（short sale）的交易是时间最长的，也是程序最为复杂的。首先，卖方会在多个offer中选择一个,并把材料提交给银行。卖方不会对offer的价格有任何异议，因为最终卖房的钱是给银行，卖方是没有收入的。银行在收到交易申请后会请估价师对房子进行估价，之后确定是否接受购房者提交offer的价钱。由于大部分的卖家长时间都未缴纳物业费，而且银行只愿意负担其中的一部分，剩余的部分需要买家来承担，因此，购房者最终需要缴纳的房款会与起初offer的价钱有一定的差距。短买屋的交易时间短则3个月，长的要半年以上。有意购买短卖屋的朋友要做好等待的准备。
买卖双方签订协议后，购房者需将押金汇入指定的过户公司，押金的金额为房价的3%到5%。
4.验房。
按照合同的规定，在双方签订合同的一段时间内（一般为一周），购房者有权利聘请专业的验房师对房屋进行全面的检查，若对房屋的状况不满意，可无条件要求终止合同，要回定金。
5.过户
所有程序由过户公司主持。过户后，购房者就是房屋的法定所有者了，过户公司会把最终的产权证（deed）及产权证保险（title insurance）寄给买家。3个月至半年，可在当地政府网站上查到产权记录。
如果所购房屋有物业公司的管理，购房者需在过户之前向小区物业提交申请。大部分小区处理申请的时间为1到2周，如果购房者购买的是短买屋，最好尽早申请，必要的时候可以申请加急，以免错过了银行要求的过户时间。
6.后期管理
这是外州购房者最为关心的问题之一。“我大部分时候都不在迈阿密，如果房子需要维修，租客拖欠房款我该怎么办？”几乎所有的外州的购房者都会在前期咨询时提出类似的疑问。
迈阿密是全美拥有外州买家最多的城市之一，大部分的外州买家在迈阿密买房只用于度假或是投资，不会再迈阿密长期居住，房屋的出租管理全部都交由经纪人团队处理。迈阿密有规范，成熟的房屋出租，管理服务。出租房屋所收取的佣金为一个月的房租或是全年房租的10%。一般来说，只要租金定价合理，经纪人工作足够努力，房屋都可以在1个月之内租出去。租客的选择尤为重要，房东应详细了解租客的收入状况，工作情况，信用记录，之前是否有拖欠房租的行为，全方位的判断租客是否能按时交纳房租。至于出租后的管理，房东可以委托专业的管理公司（管理费为房租的10%，维修费用实报实销）。当然，房东也可以让租客自行与装修工人联系，材料费和劳工费从租金中扣除。
笔者为迈阿密地区专业的地产经纪。主营度假公寓及各类投资公寓的交易。欢迎对购买迈阿密房产感兴趣的朋友们与我站内联系。Jennifer Yuan (袁小姐)

作者：zmyuan47 在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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