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主题: 巜川普自传》:辛辛那提:我的第一桶金
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作者 巜川普自传》:辛辛那提:我的第一桶金   
狼协
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头衔: 海归元勋

头衔: 海归元勋
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文章标题: 巜川普自传》:辛辛那提:我的第一桶金 (3689 reads)      时间: 2016-12-05 周一, 00:38   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

巜川普自传》:辛辛那提:我的第一桶金


来源: sx1992 于 2016-12-02 17:57:47 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读:4501 次 (19917 bytes)

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辛辛那提:我的第一桶金

大学期间,当我的同学忙于浏览漫画和体育新闻时,我却在阅读联邦住房管理局的地产拍卖信息。在别人眼里,我研究由于破产被拍卖的联邦拨款资助的住房项目似乎不太正常,而我确实就是这样做的。就这样我发现了史维夫屯村。我与我的父亲把它买了下来,这是我在大学期间,也是我人生中的第一笔大买卖。

史维夫屯村,位于俄亥俄州辛辛那提市,是一个拥有1200个单元的公寓住宅小区,它最近遇上了大麻烦。它有800个单元是空置的,它的开发商拖欠政府贷款,政府要将它拍卖,整个项目简直就是一个灾难。但是,从我们的角度来看,这太好了,因为它给了我们一个极佳的投资机会。

在许多时候,当你与政府机构就地产拍卖进行交易时,他们只希望成交得越快越好。他们不打算自己接手经营。这个项目已经迅速恶化,没有一个人愿意出价买入。

现今如果你去阳光地带,你会发现同样的事情在发生。在石油潮年代,那里盖了太多的住宅,现在那些大型的住宅区存在30%至40%的空置率。因为银行要拍卖他们的地产,那些开放商绝望到要自杀。对于精明的买家来说,这是一个买进的大好时机,因为这些买卖太划算了,令人难以置信。

我与我父亲向史威夫屯村的拥有者出了一个最低价,并被接受了。最后,我们花了不到6百万美元就买下了二年前耗资双倍建筑费用的公寓小区。我们立刻从银行获得了全额抵押贷款,另加10万美元现金用于修缮开销。换句话说,我们几乎没有花费任何自己的资金就买下了这个公寓小区。我们所要做的就是去接手并把它租出去。即使我们只把它租一半出去,我们也有足够的租金收入轻松地偿还贷款。

事实上,这个项目之所以对我和我父亲有吸引力,是因为它可以让我们集中精力把它做好,而不会感觉到是浪费时间。管理一个50单元的公寓与管理一个1200单元的公寓所费的精力并无什么实质性的不同,而单元房多一些其带来的收益会大许多。

买卖谈妥后,下一步成功的关键是管理和市场营销。面对的挑战是如何将公寓尽快租出去,租给愿意长租的好租客。在我们接手这个公寓小区时,原先住在这里的租客将公寓搞得污七八糟。许多租客来自于肯塔基丘陵地带。他们很穷,每户有七八个小孩,几乎一贫如洗,而且从来没有住过公寓房。他们挤进一居或二居室的公寓,他们的孩子变得很野。他们一点不爱惜财产,肆无忌惮地破坏公寓设施。

这些租客不仅不爱惜公寓,而且不按时付房租甚至拖欠租金。如果你对他们催得紧了,他们就会逃跑。我们发现,为了逃租,这些人会去租一个拖车,凌晨一两点钟将它拖至他们所在的公寓门前,将他们的个人物品和家倶装进拖车,然后借着夜色扬长而去。对我来说,这样的租客退租不要紧,但是我要确保他们不欠我房租。我们的解决办法是设立一个“拖车巡视员”,每天定时巡逻。

赶走那些差劲的租客之后,我们决定将公寓装修一新以吸引好的租客。这需要一笔数额不小的投资,到装修完毕我们差不多花了80万美元,在那个时候,这笔钱是一个很大的数目。不过,这很值。在纽约,法律禁止你合理提高租金,尽管你花钱作了装修。但是,在辛辛那提,我们可以立刻将史威夫屯村的公寓租金提高很多。

我们所做的第一件事就是给公寓的窗户装上漂亮的白色的百页窗帘。这听起来也许不算什么,但是百页窗帘给冷冰冰的红砖房孑增添了温暖与舒适的感觉,这才是重要的事情。它的费用比你想象的要贵得多,你想想看,一共有1200个单元,每个单元有八到十扇窗子,全部算在一起就是一个大数目。我们做的第二件事就是把公寓中每个单元的廉价但难看的铝合金大门换成白色的漂亮的殖民地风格的大门。

我还确保整个公寓小区保持干净整洁。正如我之前说过的,我总是对个人卫生有着执着的要求,我坚信这是一个极好的投资。比如,如果你打算把你的车卖掉,你花5块钱把它里里外外清洗干净,再把车身打上蜡,倾刻间它即令人眼球发亮,你会发现你可以多卖四百块,明白吧?每当我看到有人将一辆肮脏的汽车放在外面卖,我可以告诉你,这个车主一定是一个卢瑟。把车收拾干净让它看起来更好看一点真的太容易了。

这个道理同样适用于房地产行业。保养得好的房子总是比那些保养得差的房子卖的价钱要高出许多。过去几年在纽约,这一点不见得千真万确,因为纽约的地产很抢手,人们见什么买什么。由于房市太旺,这个道理常常被人忽视。然而,市场总是变化不定的,当熊市来临的时候,干净整洁就显得更有价值。

我们将过道的墙面喷上新油漆,打磨地板并上色和打蜡,将空出的公寓房收拾得干干净净、一尘不染,我们还在小区公共地面上种上花草。我们还在当地报纸上做精美的广告,而那时候在辛辛那提很少有人做地产广告。人们陆陆续续地来看房,并将我们的好名声口口相传。不到一年,整个公寓小区就100%租出去了。

在这一过程中,我们前前后后换了6个公寓管理员,最终总算找到一个称心如意的经理。有些经理,人很诚实但太笨,其中有位经理给地板刷油漆竟然把自己油漆进了一个公寓房的角落里而无法出来。还有些经理,人很精明,但是不知道经理的首要职责是管理。幸运的是,我们换人如走马灯,因为我总是很快就能判断一个人行还是不行。

最后,我们终于找到一个难以置信的家伙,我叫他艾尔文。艾尔文,65岁,一个真性情的人。他是我认识的人中最会胡说八道的家伙之一,他不仅能言巧语,而且是一个非常狡猾的推销员,还是一个令人称奇的经理。艾尓文也许是那种一天只工作一小时的家伙,但是他工作一个小时的成效大大高于那些一天工作十二个小时的人。我从中学到了一条经验:一个人的工作成效跟他的工作时间长短无关,而与他工作时的效率有关。

艾尔文的缺点是,他无法令人信赖。从他来上班的第一天起我就对他起了疑心,直到我为他买保险那一天终于证实了我的直觉,我对所有与钱打交道的员工都要购买保险。我的保险经纪查了他的档案记录后来电告诉我:“唐纳德,你要给这家伙上保险,你不是开玩笑吧?这家伙是个骗子。”艾尔文做过各种各样偷鸡摸狗的事情,而且还经常触犯法律。

我的逻辑是,如果你抓到某人偷窃,你必须对他穷追不舍,即使这样做会让你付出十倍于被窃的价值,也在所不惜。偷窃是十分恶劣的品性。但是,对于艾尔文,我却陷入进退两难的境地:他的能力比我所能找到所有诚实的经理强无数倍,只要我把他放在那里负责,他手下没有任何人敢偷窃。这就意味着我只要盯着他一个人就好了。我曾经跟艾尔文开玩笑说:“我付你5万年薪加所有你能偷的。”艾尔文立马变得很生气。

如果我当场抓到他偷窃,也许我会立刻炒他鱿鱼,可是他从未给我机会。我估计他一年至少偷走5万美元。尽管如此,我觉得雇他还是挺合算的。

有一天,当我走进办公室,看见在这里上班的一位女孩在哭泣。不知谁惹了她?原来是她们设立了一个葬礼基金,每个人每月都往里面投一些小钱,以便将来用于为逝去的亲朋好友的葬礼买一个花圏,她们已经存了80美元。我就问她为什么哭泣?她说:“呜呜,那个艾尔文偷走了葬礼基金。”

我走向艾尔文,对他说:“该死的艾尔文,你有没有偷了她们的钱?”他当然一口否认。他发誓要找那几个女孩算帐,并在那里诅咒发飙了半个时辰。不过,我认定那几个女孩子不会说谎。艾尔文是一个经典人物。他有许多问题,但是他很经典。

我将给你举一个例子来证明艾尔文是如何工作的。你要明白,我们谈论的这个家伙不仅矮小、肥胖,而且秃顶,戴着厚厚的眼镜,双手象果冻,除了能拿笔无法提起任何其它东西,也没有什么体力。可是,他所有的就是一张令人难以置信的嘴巴。

我前面提到过,刚开始时我们有许多租客不愿意付租金。有时候艾尔文亲自去上门收租。他先按门铃,一旦有人开门,他立刻象发疯一样。他满脸怒气,脸红耳赤,用任何他所能想象得出的脏话破口大骂,以及任何威胁的话威胁对方。这看起来象演戏,但十分有效,过不多久他们就会把所欠房租交上来。

有一天,艾尔文又出去催租,他敲了一户人家的门,一个十岁的小姑娘出来应门,艾尔文对她说:“去告诉你爸爸赶紧付清他妈的租金,要不然我会打烂他的屁股。”他不停地骂直到小女孩的妈妈出来查看究竟出了什么事。这女人看起来绝对是一个漂亮的主。

艾尔文一见到女人腿就发软,尤其是眼前这个如此貌美的女人。艾尔文立马开始对她展开攻势。他邀请她出去吃饭。这个女人的丈夫可能是一个卡车司机或建筑工人,她从未遇过象艾尔文这样的人,竟不知道如何应对艾尔文。可是,无论如何她绝对不可能看上艾尔文。最后,艾尔文只得罢休,于是我们就离开了。

大约一个小时后,我和艾尔文正坐在他的办公室里,突然间一个庞然大物、如同猛兽、估计有240磅的家伙破门而入。他怒吼着,指责艾尔文在他女儿面前骂脏话,而且试图勾引他的老婆。他眼里冒着杀气。

我估摸着,艾尔文这时候如果识好歹的话,应该赶快逃命。恰恰相反,艾尔文脸上毫无惧色,破口大骂,歇斯底里地吼叫着,同时挥舞着他的手掌劈来劈去。“你滚出去!”艾尔文吼道。“我要杀了你,把你撕成碎片。你睁眼看看这双手,它们是致命的武器,而且在警察局备过案。”

我永远不会忘记那家伙是怎样盯着艾尔文说的话。“你出来,你这个胖猪。我要跟你决斗!”我喜欢“决斗”这个词。我暗自思忖,艾尔文这下大祸临头了。可是,艾尔文似乎无所谓。“我随时奉陪,“艾尔文说道。“但是,打架是要犯法的。”

你只要看看艾尔文这双手你就知道,它们怎么可能是一双在警局备过案的武器呢?不过,艾尔文特别象一名训兽师。你看那家伙,也许只有150磅重,轻松快乐地走进狮笼,里面有一头巨大的800磅狮子在来回走动。如果这个巨兽感觉到他有任何怯弱和恐惧,它会在瞬间将他撕成碎片。然而,训兽师却毫无惧色,挥舞着手中的鞭子,带着绝对权威走进去,令人难以置信的是狮子乖乖地服从他的命令。这完全与艾尔文对待这个庞然大物的做法一模一样,所不同的是他的鞭子就是他的嘴巴。

结果那个家伙离开了办公室。虽然他仍然愤愤不平,但还是走了。艾尔文通过展示自己毫无惧色救了自己一命,这给我留下了深刻的印象。无论发生什么事,你一定要坚定你的信念,昂首挺胸,不要惧怕,只管做你的事情,该来的就让它来吧!

对于史威夫屯村,一旦艾尔文管理得井井有条,我就开始来得越来越少。实际上,我可以不用再来辛辛那提。于是,我减少来这里的次数,从刚开始的一周一次到最后一月一次。

早些时候,我与新来的一个租客特别要好。他是犹太人,岁数比较大,曾经在波兰的集中营待过。他来美国后开始做肉贩子,后来买了一个店面,到我认识他的时候,他已经拥有十四家肉铺。他和他太太在史威夫屯村租了两套公寓,并将两者打通,合成一个很棒的大公寓,他们一家很幸福地住在这里。我对他很尊敬,因为他有街头智慧,善于跟各种人打交道,他是一个真正的幸存者。

在我买下这个公寓小区数年后的某一天,我又来这里造访。我又遇见了这个朋友。“你好吗?你感觉怎么样?”我问候他道。“好,挺好。”他回答道。然后,他把我拉到一边,对我耳语道:“唐纳徳,你是我的朋友,我必须告诉你,把这个地方卖了吧。”“为什么?”我不解地问道。

“因为这里变得真的很糟糕,我不是说你的公寓楼,而是这个地方。这附近有许多坏人,他们割人喉咙,然后逃之夭夭,并装着若无其事的样子。我说的这些人以割人喉咙为乐。”这些都是他的原话,我永远不会忘记。

我这个人对我所尊敬的人的话还是很在意的,我听从了我朋友的建议。这又是直觉,而不是市场调研。我因此在辛辛那提多呆了两天,我到处转转,我看到有人在滋事生非,社区治安正在恶化。

我将公寓上市出售,立马就有人出价要买。史威夫屯村公寓出租生意很好,与公寓小区的大小相比,我们的负债很低,我们的租金收入已经达到每年70万美元。这个买卖对买家十分有吸引力。

买家是磐石地产投资信托公司。那时候是地产投资信托公司的黄金时期,合伙做地产投资生意很流行。银行对他们大开绿灯。唯一的问题是,地产投资信托公司的管理人员既不懂行也无竟争力。我把他们称为头上长了白角的家伙。他们这样的人是那种钱多人傻的大款,不用去考察一下,即将钱投向了波多黎加的某个地产项目上。最后他们发现他们买的那个楼根本就不存在。

至于打算买我们公寓的这个磐石,在最终做决策是否购买之前,他们派了个小年青过来检查和评估。这个小年青年龄与我相仿,但看起来象个少年。老实说,这令我大吃一惊,他们竟然将这么大的一个决策寄托在一个毛头小子身上。

最后我才知道,这个小年青最想做的事情是来吃午餐。他听说过辛辛那提市中心有一家叫做“莫森尼特”的餐馆,据说是全美国最好的五家餐馆之一。他真的想去一饱口福。他在电话中告诉我他要来的时候,要求我先去订座。我答应他没问题。

他的飞机稍为晚点了一会儿,当我在机场接到他时已近中午。我直接带他去了史威夫屯村,让他看公寓。此时,我们依然保有100%的出租率,但他似乎没有兴趣问更多的问题,一心想着去莫森尼特用餐。从史威夫屯村去那家餐厅约半小时车程,但是吃饭却花了三个小时。我平时的工作方式完全不是这样的。如果我只有一天时间去调查一个如史威夫屯村这般大的项目,我一定放弃午餐,把全部时间放在调查研究我们打算要购买的项目上。

我们吃完饭时已经下午四点,此时我得把他送往机场。他酒足饭饱、带着满足返回纽约,他強烈建议他的公司继续进行这笔交易。他告诉他的老板说,那个地方很棒,史威夫屯村是一个很合算的买卖。他们批准了这项交易,价格是一千二百万美元,对我们来说是大约六百万美元的利润。这个短期投资回报率真够巨大的。

接下来我们签订了买卖合同。此时,我已经清晰地看见乌云笼罩在地平线上。有许多租客的租约陆续到期,而且他们不打算续租。按规矩,我们在合同上加上了一个条款说明合同中所言的所有事实在合同签订之日都是准确无误的。换句话说,在合同签订之日公寓出租率是100%,但是我们无法保证三四个月后过户时仍然还有100%的出租率。

我做的另一件事是坚持在合同上增加一个条款,买方必须保证完成交易,否则要赔偿卖方巨额罚金。这一点很不寻常。通常在所有买卖中,买方只预付10%的定金。如果最终无法履行交易,损失的只是定金。

老实说,磐石(意为谨慎)人做事本该谨小慎微,但是,正如我所言,地产投资信托公司当时很热门,他们钱多急于做买卖。当然,匆匆忙忙的生意最终都不可能有好的回报。到我们过户那一天,已经空出几十套公寓单元。

本文译自《川普自传:我的经商之道》第四章。


附:地名、人名和公司名中英对照


辛辛那提 Cincinnati , Ohio

联邦住房管理局(FHA )Federal Housing Administration

史威夫屯村 Swifton Village

艾尔文 Irvine

磐石地产投资信托公司 Prudent Real Estate Investment Trust

莫森尼特餐厅 Maisonette

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com









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  • 巜川普自传》:辛辛那提:我的第一桶金 -- 狼协 - (6646 Byte) 2016-12-05 周一, 00:38 (3689 reads)
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