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主题: 休斯敦房地产投资总结 (上)
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作者 休斯敦房地产投资总结 (上)   
狼协
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文章标题: 休斯敦房地产投资总结 (上) (2481 reads)      时间: 2017-3-06 周一, 00:06   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

我们投资美国房地产是从休斯敦的大型公寓开始的,到现在已经过去了四个年头。相对而言,2016年 是休斯敦房地产比较不好的年头。随着油价连年暴跌,位于石油产业重要位置的休斯敦也终于受到了影响。同时,我们的物业遭受了比如物业税和其他成本大幅上涨涨,从而导致了有的项目的回报率一定程度的降低。在这种情况下,林彪同志产生了一定的疑虑,“红旗到底能打多久?”

当然,美国房价升高,成本高了,回报率就一定会降低,这是正常现象,我们投资人要有平常心,不能老拿以前的高回报作为参照坐标,去看现在的投资项目。但是我们原来的投资项目受这些负面因素影响,情况到底如何了?这是投资人关心的。所以,带着投资人的问题,我最近去了一趟休斯敦现场考察,跟管理团队沟通,了解情况,并讨论将来的发展计划。下面就将我了解的情况跟大家作个汇报。



































休斯敦的管理团队新买了自己的办公室,这一栋房子全是他们的。跟以前在 Shadowtree 的办公室相比,鸟枪换炮了。他们显然在这一轮房地产行情中,赚了大钱。当然,带领群众走共同致富的道路,咱们投资人也赚的狠不错。






这是休斯敦管理团队的Scott 和Tom跟老狼的合影。

先看四年投资以来总的投资的情况,让大家有个全豹。下面这些大型公寓就是我们这四年来所收购的,共约4000多套房子,近两亿美金的总资产:












以上图片中,Shadow Tree 和Jackson Square 我们没有参与投资,但是 Rama 因为卖掉了,没有列上去。下面我们就来将四年以来的投资成果,以数字总结一下:






以上的 Cypress Station,因为刚买半年,买的时候卖房为了提高售价,将很多烂租客都塞里面,这是惯用手法。过户后,需要清洗租客,换上好租户。因为原来租户尚有租约,不能赶他们走。所以一般得一年左右的时间去施展管理,提升效益。不过作为 A-级公寓,其 cap rate显然是会比 B, C级公寓低不少(Cyress Station 买的时候的cap rate 是5.45%)。看财报,这半年的经营情况基本上在计划当中,稳步提升了经营收益。买的时候的计划是第一年实现 8.16% 的cash on cash,现在半年到 8.24%,也算是完成任务了。但是毕竟还是刚买不久,我们就把这个物业跟其他两个刚买的物业如 Foxboro 和 The Mansions 一起,不计算入总的业绩中去。下面是 Cypress 的 总结:






这是我实地拍摄的 Cypress Station 的照片:








公寓旁边,就是一个购物中心。
























公寓里面有一个湖,属于公寓的产权,增色不少。我用手机拍的,拍的不好。他们自己拍的比较漂亮:






这个公寓算A级了,所以在未来的 REITs 上市中将扮演重要角色。

好,我们明天将对每一个物业在2016年的经营情况,以及未来的计划和前景,作逐次的介绍。

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com









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