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主题: 2017年2月Grand Marc学生公寓过户后第一个月月報的问题解答
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作者 2017年2月Grand Marc学生公寓过户后第一个月月報的问题解答   
狼协
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头衔: 海归元勋

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文章标题: 2017年2月Grand Marc学生公寓过户后第一个月月報的问题解答 (2994 reads)      时间: 2017-3-30 周四, 09:58   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

HH基金加州大学河滨分校豪华学生公寓项目已于2017年2月1日过户,第一个月份的财务报告已经出具。为了投资人能更加清晰地了解项目运营过程,HH基金特此对报表中的一些项目进行说明:

1. 关于一些特殊项目的解释:

(1) 应收账款-其他 Accounts receivable – Other
应收账款-其他 (Accounts receivable – Other $226K)为在过户时预付的贷款支出(包括利息以及准备金等),根据与Lender的协议,贷款在每月6日到期,因此在报告的截止时间2月28日时,该费用支付义务尚未到期,为了会计上核算清晰,专门在Accounts receivable - others科目中分开列示。该金额将在实际支付时计入当月费用以及准备金,未来每月会逐渐稳定。

(2) 其他收入/费用 Extraordinarily income & expenses.
Extraordinarily income & expenses (55K) 包含了物业管理过户交接时产生的费用,包括临时管理人员以及培训人员的差旅等 (transitional travel约17K),此费用为在过户转换期间的一次性花费。剩余的部分为为Ground lease的租金,在财务预测里被归类在土地税及房产税。

2. 关于二月的财务结果与过户前财务预测的比较:
由于二月是项目过户的第一个月,存在一些一次性的初始费用,同时也有部分费用因为尚未收到发票仍未支付,总体而言当月财务数据暂未稳定。
(1) 土地和房产税
如上所述,测算中的土地及房产税包含了ground lease rent (35K), 而在本次报表中被计入了“Other Extraordinary Expense”.

(2) 贷款利息
本期银行贷款利息费用比测算少(137K vs 23K)主要是因为实际账务处理与测算的口径略有区别。在会计处理上,以付款日(每月6日)作为费用入账的时间,因此2月份只计入了过户时支付的2月1-5日利息(23K),其他预付的部分计入了应收账款-其他。测算时,为了投资人容易理解,直接按照实际天数进行估计,因此产生了暂时性差异,在预计下月起财务数据逐渐稳定后,该差异将不会存在。

(3) 行政费波动
行政费用的差异(8K vs 21K)主要在以下的大项目:
为保证学生居住环境安全,Grand Marc每月会支付$8.5K用于安保巡逻,该费用在测算里被归类在合同费用Contract Services中,此为分类上的不同。
2月份Credit Check花费$6K, 是对申请者进行信用调查的费用,属于季节性的费用(主要发生在招租季节)。Grand Marc预租情况良好(2月预租率达到28%),在2月份就收到了大量申请,因此该费用较高。

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com









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  • 2017年2月Grand Marc学生公寓过户后第一个月月報的问题解答 -- 狼协 - (1205 Byte) 2017-3-30 周四, 09:58 (2994 reads)
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