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海外房地产基金“中国策”完善内地地产布局 ZT

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标题: 海外房地产基金“中国策”完善内地地产布局 ZT (1944 reads) 时间: 2004-10-29 周五, 18:53

作者：游客在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

内地房地产公司融资渠道有限，银行贷款又受到新的政策约束，这为海外房地产基金提供了更多进入的机会。虽然目前对外资基金运作还存在很大限制，但近年来，来自欧美、东南亚和香港等地的房地产基金接连“试水”，正逐步完善着自己的内地地产布局。
国际房地产服务公司仲量联行中国区执行董事、上海办事处董事总经理郝思建(Hollis Guy)透露：仅2003年，就有104亿美元的境外资金进入上海市场，其中有20%投向了房地产领域。在目前投入到上海房地产市场的100亿美元左右的外资(占同期整个上海开发市场投资总额的13.7%)中，以海外基金形式出现的有3亿美元左右，摩根士丹利的研究报告预计，该数字在未来2至3年内将快速增加至20亿美元。从这一数字，可以“管中窥豹”地看出海外地产基金进军中国市场的迫切。
海外地产基金多以三种方式进入内地
目前，海外地产基金主要以3种方式进入内地市场：第一种是投资开发型，即从前期就开始介入项目的开发，如新加坡政府投资公司、凯德置地、摩根士丹利、德意志银行、荷兰国际房地产、澳大利亚麦格理银行；第二种是收租型，即购买有稳定租户的成熟物业，长期持有收租盈利，如美国国际集团(AIG)、新加坡政府投资公司、新加坡腾飞基金(Ascendas MGM)等；第三种是不良资产处置型，通过收购不良资产，将其证券化打包处置、变现盈利，主要由投资银行高盛、雷曼兄弟与摩根士丹利等参与。
开发型海外地产基金主要选择上海、北京投资，目前投资项目正由商用物业转向住宅，由高档物业转向中档、中低档；收租型海外地产基金的首选投资地也是北京、上海，有成功经验后再选择广州、深圳，接着进入经济发达的二线城市，如苏州、宁波、杭州等。
近年来，来自欧美、东南亚和香港等地的海外地产基金，如：荷兰国际房地产、摩根士丹利、嘉德置地和基强联行等，在不断“试水”内地房地产市场的同时，其中国布局的羽翼也日趋丰满。
ING : 整合在华基金向控股发展
中国业务负责人 : 胡旭成
与麦格理银行和英国施罗德亚洲物业集团(Schroders Asian Properties)的合资企业—第一中国房地产发展集团(First China Property Group，简称FCPG；详见《新财富》2003年1月号《中国房地产市场海外资本的玩法》)相比，欧洲金融控股集团荷兰国际集团(ING)旗下房地产投资与开发公司ING Real Estate在华的投资规模更大，表现也非常出色。
亚洲战略首选中国
荷兰国际房地产目前管理着分布于亚洲、澳大利亚与欧美等地的31只基金，资产额近400亿欧元。作为全球著名的房地产基金与三大综合运营商之一，其主要业务包括开发、投资管理与融资等。荷兰国际房地产通常与第三方合作从事购物中心、办公楼与住宅等地产项目发展。
1996年，荷兰国际房地产在北京成立其亚洲地区的第一个代表处，1997年，该公司与中信集团下属房地产公司及北京城建成立合资企业，在望京新城开发了5万平方米的普通商品住宅“信荷城”；在该项目2402万美元的总投资中，ING占50%。
1998年，荷兰国际房地产进入上海市场：在闵行区投资开发了“上海网球俱乐部和公寓”，第一期收益良好，目前二期项目正在开发之中。
“ING北京基金”转向房地产
其实早在1994年5月，ING就已进入中国，与北京首创集团等合作发起了“ING北京基金”(1062.HK)，为首创集资5.4亿港元，用于基础设施建设投资。但随着北京远东仪表厂、顺义肉联厂、深圳光大木材厂与亚太寻呼等一系列国有企业投资项目的失利，2000年底，ING开始反思在中国的投资策略。经过反复论证，房地产业成为几乎惟一可行的投资方向，“只有房地产最适合外资基金，因为其最容易套现，最容易退出，而且这个行业很需要新的融资途径。”
目前，“ING北京基金”已经将主要投资业务全部集中在房地产领域，在北京投资了三大地产项目：太平洋新城(位于朝阳区酒仙桥地区大型住宅社区，包括24万平方米的住宅和10万平方米的商用楼)、“第三置业”公寓及办公楼与另一处规划中的大型住宅项目。
2002年9月，ING与首创集团合资在百慕大注册成立的“中国房地产开发基金”(基金规模超过2亿美元，主要股东来自海外大型房地产企业和金融机构)，又成为首家进入北京的海外地产基金。
荷兰国际房地产整合ING在华项目
尽管自2003年中起，房地产市场被政府列入宏观调控的重点领域，ING并未因此放慢业务拓展的步伐。2004年伊始，荷兰国际房地产借助收购同为ING旗下的霸菱直接投资(Baring Capital Partners)的部分中国业务，接手了 “ING北京基金”及“中国房地产开发基金”，从而使荷兰国际房地产在华房地产投资总额跃升至6亿美元。除了北京和上海的住宅开发，该公司还因此获得一个与苏州科技园区、苏州工业园区相关的发展项目。至此，ING以荷兰国际房地产在中国集中扩展地产业务的布局已趋于完成。
2004年4月，荷兰国际房地产宣布以每股18欧元的价格收购了总部位于荷兰的罗丹克亚洲(Rodamco Asia N.V.)所有已发行流通股，最终持股比例达95.3%。通过此项交易，ING拥有了罗丹克亚洲在北京和上海的收租型房产项目—香江花园别墅区枫叶园60%的股份和盛捷高级服务公寓100%的股权。
投资战略由参股向控股发展
2004年6月，“中国房地产开发基金”宣布，该基金在北京的首个控股项目即将入市：其持股比例达80%的“丽都水岸”正式进入市场。由此，ING在中国地产市场的策略向纵深发展，由过去的参股变为控股，并直接开发、管理。
ING全球执行董事会成员、亚太区主席金文洛(Rinnooy Kan)表示，该公司已和上海复地集团(2337.HK)签约，共同投资兴建ING在上海的第一个商品房住宅项目—位于松江新城的“复地香堤苑”，如果这个楼盘开发成功，ING肯定将追加在上海的房地产市场的开发投入。
事实上，在荷兰国际集团看来，从2003年起中国出台的一系列信贷紧缩政策，包括“121文件”、对开发商自有资金比例的提高，甚至对个人购房贷款设置的更多门槛，为已“试水”多年的海外地产基金创造了更多逢低介入的良机。
摩根士丹利 : 专注高档物业
中国业务负责人 : 盖迪(Tim Grady)
在全球性投资银行中，摩根士丹利的中国业务最为完备，在房地产市场的投资也最为活跃：其下属的亚洲机会基金(The Asia Opportunity Fund)拥有25亿美元的自有资本，通过借贷，该公司还将具有100亿美元的购买力。
青睐上海高档住宅
与摩根士丹利亚太区经济学家谢国忠认为上海楼市存在明显泡沫的观点不同，摩根士丹利物业投资部门对于上海高档住宅市场非常看好：2003年7月，摩根士丹利房地产基金(MSREF)与卢湾区政府控股的永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”，该项目共有90套住宅、106套服务式公寓与5000平方米的商铺面积，总投资预计达9000万美元；2004年1月，摩根士丹利在推动上海最大的民营房地产开发企业—复地(集团)股份公司在港招股集资额15亿港元的同时，MSREF还与“复地”合作投资金额约为5000万美元的“复地雅园”(项目共有约500套住宅，分为两期建设)。
2004年4月，MSREF又与天津最大房地产开发商—顺驰中国控股，签订战略合作投资意向书，在天津共同进行房地产开发投资。摩根士丹利房地产基金亚太区执行董事盖迪表示，这次的合作将有助该基金捕捉天津市场的商机。在合作方式上，双方将在天津成立专业项目公司共同投资合作，其中顺驰将负责项目投资可行性研究、招标规划设计方案、项目开发建设及销售等工作，而MSREF则提供融资服务。
收购国有银行不良资产
2004年6月，摩根士丹利房地产基金IV宣布与上海盛融投资有限公司(上海市政府于2003年成立的综合性投资公司，专注于国有资产的重组改革)成功投得中国建设银行不良资产拍卖中的2个资产包，帐面总值28.5亿元。据悉，摩根此次购买的资产大多为华中和华南地区的商业地产，其中部分为在建工程，需要后续资金投入。
嘉德置地 : 开发与投资并重
中国业务负责人 : 林明彦
与欧美金融机构背景的荷兰国际房地产、摩根士丹利相比，来自新加坡的东南亚最大上市地产集团嘉德置地(CapitaLand，由百腾置地和新加坡发展置地合并组建，从事住宅及商业房地产开发和物业基金管理业务)在内地房地产开发与投资领域的表现毫不逊色。
“凯德”八成投资在上海
自1994年进入中国市场以来，嘉德置地旗下凯德置地中国控股在内地的投资规模已达120亿元人民币，内地已成为该集团最大的海外市场(投资额占集团总资产的7%)。
凯德置地目前80%的在华投资都在上海，是上海三大外资房地产公司之一，至今已完成的住宅超过6000个单位，正处于规划和兴建中的有6000个单位，该公司还另外兴建有30万平方米的商业楼面。
凯德置地开发的住宅项目包括：菊园一期、菊园二期“江临天下”、菊园三期“汇豪天下”、曼克顿豪庭、莱诗邸和天山河畔花园；商用项目有：来福士广场、百腾大厦和卢湾办公楼项目。
除上海之外，凯德置地还在厦门开发了商用项目汇腾大厦，在北京开发中高档住宅项目“上元”。“上元”位于北京奥林匹克公园和国家森林公园附近(与即将在2005年通车的北京地铁5号线站相连接)，这是凯德置地在北京发展的第一个服务式公寓。项目总投资约20亿元，预计2007年年中竣工，1700个单位将为该公司带来至少10亿元的营业额收入。
“中国住宅发展基金”关注京沪穗市场
在进行房地产开发的同时，凯德置地2003年出资1－2亿美元成立“中国住宅发展基金”，其规模远超过新加坡政府投资公司下属地产基金(GIC)的在华投资(GIC计划斥资4200万美元，在浦东陆家嘴兴建办公楼综合物业)。该基金关注价位在5000-20000元/平方米的不同档次的商品房投资，并将首先投向上海、北京和广州等城市。
凯德置地“中国住宅发展基金”目前的投资项目包括：北京“上元”20%的股份、上海“天山河畔花园”14.55%的股权及上海奥顺置业公司20%的权益。
2004年3月，嘉德置地通过间接独资子公司凯德置地(中国)投资(CCIC)和凯德置地“中国住宅发展基金”(集团间接持有33.6%股权)，以4000万元收购上海奥顺置业公司。CCIC和“中国住宅发展基金”分别持有该公司80%和20%股权。嘉德置地计划在获得的15.31万平方米的住宅地上兴建约500间联体别墅。
2004年6月，凯德置地又以1.29亿元买下北京朝阳区一幅能够兴建230套有地住宅的地块。该公司计划在未来3年内兴建包括公寓、联体别墅、半独立和独立式洋房等多种物业。
2004年7月，嘉德置地进军广州市场，耗资1890万港元买下天河区的一幅住宅地段，计划在未来3年内建造约600套住宅。该地块由凯德置地和嘉德中国住宅房产基金，以80%和20%的股权比例投资购入。
未来看好中高档市场高素质新项目
进入内地市场10年来，凯德置地的在华投资取得了巨大收益，据该公司执行总裁林明彦透露：“凯德置地2003年中国市场的税前收益占嘉德置地总收益的31%，较2002年的12%增加了19个百分点。”
虽然中国最近实施了降温措施来冷却过热的经济，但林明彦相信，政府对房地产业开展宏观调控的目的“在于打压投机”，限制价格的飞速上涨；北京住宅房产市场仍有很强劲的需求。“我们看到当地的需求强劲，这是由强劲的经济增长、日益提高的负担能力，以及膨胀的人口所带动的。人们的购房兴趣浓厚，特别是专门瞄准中高档市场的高素质新项目。”
基强联行 : 充当外资基金进入的桥梁
业务负责人 : 陈基强
基强联行由其董事总经理陈基强于2002年4月联手英资Richmate Investment Group投资1000万港元创建，主要为香港、新加坡和东南亚等地商人为主的私人客户及欧美机构投资者提供涵盖项目资金管理、投资中介、并购、投资研究与顾问等在内的“房地产投资银行服务”。此前，陈基强曾先后担任戴德梁行集团董事与泛城(中国)综合住宅服务(戴德梁行下属内销商品住宅业务部门)副董事总经理等职。
房地产交易额两年超过30亿元
基强联行总部设在上海，在北京、香港、台湾、新加坡等地均设有分支机构或联营公司。除了开拓内地房地产中介业务以外，基强联行成立了一笔国内房地产投资基金，为海内外富商进行投资及管理。开业至今，该公司已完成房地产交易额逾30亿元人民币，向包括“莱兴广场”、“园林天下”等项目提供重新包装、投资中介及项目发展等服务。
2003年，基强联行又与香港地产投资商安泰发展有限公司、上海发展商致远创业共同在英国注册了投资公司Millennium Partners，结合国际融资能力、本地开发经验与基金管理等三方优势，全力谋划内地地产市场。其中，安泰发展通过国际融资市场，参与的北京投资项目有：大西洋新城、碧翠台、景园大厦；上海的项目包括太平桥新天地、思南路老洋房保留、开发小区等。致远创业投资开发的项目有致远大厦办公楼、樱园别墅区、新世界H栋、凤凰城大型住宅小区等楼盘。
海外房地产基金内地运作限制多
目前内地房地产市场对外资基金的运作还存在很大的限制，因此外资地产基金在内地市场的发展仍处于试探阶段—尚没有一家海外基金直接以房地产基金的名义在中国注册，多以离岸投资公司的身份出现。
相关政策存在较多不确定性
第一中国房地产发展集团首席投资官姚蔚坦言，外资房地产基金要进入中国，必须在国内先有投资项目，然后才能通过外资委引进相应的资金，而国际通行的做法是，基金可以在其他国家任意存放，也就是说可以在没有项目的情况下让基金自由地流动，而在中国目前还无法实现。
雷曼兄弟日本房地产基金副总裁John Lien认为，现阶段要在中国开展基金业务和房地产证券化业务，国内的产业政策连续性、外汇管理体制、税收政策等各方面还存在着相当多的不确定因素与市场风险。据悉，该基金已在亚洲投资了约20亿美元的房地产项目，主要投向日本、韩国与泰国，在中国的投资也已开始。
对于这一点，仲量联行中国区执行董事郝思建持大致相同的看法：“境外基金需要寻找有一定开发规模的本地发展商合作，他们最关心的是税务政策问题，但是现在这些还不是很透明和清晰；还有就是土地的批租使用年限问题，由于土地在使用年限上有限制，许多境外的投资者对此并不适应；此外，与本地合作伙伴建立相互信任的关系需要很长时间的磨合。”
长期项目未来两三年内难成主流
目前，海外地产基金在华合作伙伴一般只选择当地最有实力和发展潜力的公司，并倾向于大型国有企业、中型民营企业与上市公司。第一中国房地产发展集团CEO理查德•戴维(Richard David)如此概括海外开发投资基金与国内公司合作的典型结构：海外的投资载体进入中国，一般会带来75－95%的资金，合作伙伴即当地公司以各种方式出资5－25%共同成立项目公司，然后一起开发地块。
郝思建认为，由于境外资金选择这些项目一般会长期持有，但就现在看来，这种情况未来两三年内还难以成为主流，障碍也主要集中在土地使用年限上，境外投资者的做法与国内地产租赁市场的一般运行规律存在很大差异：内地市场的租约一般为2－3年，而境外的租约一般在9－15年；同时，由于内地的物业投资回报率并不比海外的其他市场高出许多，因此风险与回报还不成正比。
基强联行董事总经理陈基强预计，随着中国房地产业的日益规范化，加上“121号文件”等新出现的金融条例都让多元化融资成为必然，未来几年，会有更多的机会让海外基金参与内地房地产市场。

作者：游客在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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