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主题: 旅游娱乐业：案例分析：深圳华侨城集团文化产业发展纪实（转贴）

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旅游娱乐业：案例分析：深圳华侨城集团文化产业发展纪实（转贴）

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旅游娱乐业：案例分析：深圳华侨城集团文化产业发展纪实（转贴） -- 安普若 - (8804 Byte) 2004-11-23 周二, 16:20 (3555 reads)

安普若
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标题: 经典评论－－解析华侨城（转贴） (1432 reads) 时间: 2005-1-26 周三, 10:26

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

经典评论－－解析华侨城

肖德中认为，目前国内地产业总体上有消费需求支撑，不存在整体意义上的“地产泡沫”，如果宏观经济能稳定增长，地产业不会出现所谓的“崩盘”，但调整是可能的也是正常的。未来10年保持5000元/平方米的毛利预期虽然乐观，但有实现的可能。

尽管华侨城的利润八成以上是由地产业务的投资收益取得，但其资产结构还是显示出旅游产业的重要地位。

华侨城拥有2家全资企业、12家参控股企业。2家全资企业是深圳华侨城欢乐谷旅游公司、深圳特区华侨城中国旅行社。参控股企业中有控股70％的深圳歌舞团演艺有限公司，参股50％的深圳华侨城三洲投资有限公司（东部华侨城项目）、参股54.9％的华侨城国际传媒（含华侨城参股49％的世界之窗公司持有的10％股份），分别参股49％的世界之窗、锦绣中华，以及参股40％的华侨城地产，合计参股56.31％的北京世纪华侨城实业等等。

这其中最值得一提的是华侨城全资持有的欢乐谷旅游公司。深圳欢乐谷主题公园是华侨城主题公园经营上的一个标志性转折。肖德中介绍说，从1989年中国第一个主题公园——深圳锦绣中华，到中国民俗文化村、世界之窗，都是观赏性主题公园，而欢乐谷实现了华侨城主题公园产品形态从观赏性到参与性、娱乐性的升级。相比较而言，参与性主题公园比观赏性主题公园拥有更高的重游率，生命周期明显延长。

“旅游是华侨城的树干，地产是结出的果子。”肖德中作了一个形象的比喻。他说，华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的，主题公园、旅游主业是公司的第一竞争力，今后的发展思路仍然是在主题公园产业上做深做透，定位是以主题公园为核心产品的旅游开发商，在旅游产业链上多元化发展。

主题公园扩张之痒

深圳自然景观相对缺乏，但据统计，其旅游业年总收入达到360亿元，占全国的1/16，年旅游外汇收入17亿美元，占全国的1/12。2002年到2004年的三个春节，深圳旅游总收入均居全国主要旅游城市第一位。而深圳吸引游客的就是主题公园，“欢乐谷”是大赢家。据称，欢乐谷去年收入2.4亿元，接待游客210万人次，在全国主题公园中排第一位。

研究人士认为，中国主题公园从无到有，已经涌现出一批成功的范例，其中佼佼者当推华侨城旗下的深圳四大主题公园，还有如北京“世界公园”、江苏“苏州乐园”、杭州“宋城”、昆明“世界园艺博览园”、三亚“南山文化旅游区”、桂林“乐满地”、哈尔滨“松花江冰雪大世界”等。华侨城主题公园群，是国内规模最大、接待人数最多的主题公园，其接待人数、销售收入、实现利润连续多年居全国主题公园之首。

肖德中介绍，国内开发的主题公园高峰时期曾达到3000多家，近年因竞争和景气变化倒闭了1000多家，现在仍然还有2000家左右，但赚钱的主题公园充其量只有二三十个。“北京世界公园早两年还有千把万利润，现在的情况估计也不太乐观；上海郊区原来有一个台资的主题公园，现在已经垮掉了。”

还有一种说法是，目前全国有将近1500亿元投资“套牢”在2000多个主题公园上，其中70%处于亏损状态，20%持平，盈利的只有10%左右，约有2/3难以收回投资。北京的调查数据显示，北京观光主题公园多达35处，除世界公园、石景山游乐园已收回初始投资外，大部分人造景观亏损严重。

那么，华侨城的主题公园群究竟为何能够取得成功？

“十几年来，华侨城的主题公园搞一个火一个，作为升级产品的深圳欢乐谷取得巨大成功。欢乐谷二期2002年5月开业，当年税后利润就达到5000多万元，净资产收益率在15％以上，盈利能力很让公司放心。”肖德中对《证券市场周刊》表示，华侨城四大主题公园之所以成功，一是做得比较早；二是当时起步比较高，投资规模到位，保证了品质；三是深圳处于改革开放前沿，市场环境比较适合这样的产业；四是主题公园的规划管理，包括公园的概念、主题的定位，都十分契合市场需求，比如，世界之窗主题满足了在国内欣赏世界各国风情的需求。华侨城自身也有失败的反证，其在长沙搞的世界之窗，就因为投入不够，品位没有上去，最后搞得不成功。

专业人士分析，未来中国主题公园的发展可能仍然会集中在珠江三角洲、长江三角洲和北京－天津地区的大型城市。肖德中说，华侨城主题公园下一步的发展思路是，把欢乐谷模式做到北京去，若北京的参与性主题公园“欢乐森林”成功，将在上海更大规模地拷贝深圳欢乐谷模式。“像上海这么大的城市，肯定可以搞一个主题公园，而现在还是空白。”

2002年华侨城在北京与南磨房乡签约，合作开发北京世纪华侨城项目，项目占地约1平方公里，是北京目前投资最大的主题公园。项目公司北京世纪华侨城实业成立于2002年6月，注册资本1.11亿元，华侨城直接持股29.28％，其余股东有北京世纪城房地产、北京南磨房旅游发展、深圳华侨城地产和北京四方投资，华侨城受托管理华侨城地产股权后，表决权份额增至56.31％。

据透露，北京世纪华侨城项目总投资20亿元，主题公园占地50万平方米，房地产总建筑面积50万平方米，计划分三期滚动开发，第一期开发18万平方米，明年上半年开始销售；“欢乐森林”生态主题公园将于明年10月或者后年春节开业。

肖德中认为，北京世纪华侨城项目对华侨城的“旅游＋地产”联动模式是一个检验，开业之后消费者对华侨城主题公园的认可程度，最能说明公司的经营模式是否可以易地复制。

北京项目之后有上海浦江镇意大利城项目，据介绍主要是华侨城房地产公司在运作，项目思路和北京项目差不多。2003年4月，上海浦江镇意大利城项目动工，占地面积2.6平方公里，总投资30亿元。上海项目将规划成为一个意大利主题特色的综合社区，成为上海未来“一城九镇”中的一个特色城镇。华侨城在深圳的方式是先有旅游后有地产，但上海项目则是先有住宅后有旅游。肖德中说，华侨城甚至更看好上海发展主题公园的前景。

10月份，迪斯尼公司负责主题公园业务的总裁Jay Rasulo表示，该公司没有在2010年前在中国大陆建造主题公园的计划。迪斯尼公司的香港主题公园正在建造中，计划于2006年之前开业。而环球影城（又名环球片场）公司原本打算进军上海，后来由于股东变动等原因，可能也不再运作。“这正好给华侨城很好的机会。”肖德中说。

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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