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格老再评美国楼市ZT

夜归人
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标题: 格老再评美国楼市ZT (879 reads) 时间: 2005-9-29 周四, 17:52

作者：夜归人 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

美国经济可以承受房价大跌

格林斯潘表示，房价下跌在降低消费支出的同时会提高储蓄率，并有助于缓解贸易赤字

格老又对美国楼市发表评论了，这一次更加深入和透彻。26日，美联储主席格林斯潘通过卫星向在加州举行的美国银行家协会年会发表演讲时指出，抵押贷款利率的上升将导致美国房价的下跌，而多数美国民众持有足够数量的可供套现的资产，完全有能力抵御房价大幅下跌的冲击。

格林斯潘进一步指出，由于拥有物业的美国人将不再能够通过房屋价值攀升的收益来负担其庞大的支出，整体的消费支出水平必然要下降，长期低迷的储蓄率将随之上升，而日益严峻的美国贸易逆差形势也会因此得到缓解。

格林斯潘的上述观点是基于他和美联储研究和统计部门高级经济学家詹姆斯·肯尼迪合写的一篇研究论文，这篇83页的论文26日公布在美联储的网站上。而上一次格林斯潘以美联储研究论文的形式阐述观点还是在1996年。有经济学家表示，由于格林斯潘明年1月即将卸任，这使得他可以更加自由地对美国楼市发表观点。

格林斯潘在26日的演讲中表示，接下来在美国的一些地区将会看到，房价的上涨是不可持续的。但他同时称，截至2005年中期，只有不到5%的物业拥有者采用了高杠杆比率的贷款融资方式－－-过高的杠杆比率意味着房价下跌时将不堪一击。

"绝大多数的住房拥有者手中有可观的能够变现的资产，这样潜在的房价下跌的影响就可以被吸收。"格老对于楼市的评论比一个月前更让人安心。当时，在怀俄明州的一个研讨会上，格林斯潘曾忧心忡忡地表示，火热的美国楼市将"不可避免地"冷却下来，经济也可能出现滑坡。

在7月份结束的上一财年里，消费者支出上升了4.2%，而经过通胀调整的工资水平仅上涨了3.7个百分点。支出与收入之间的缺口就是依靠类似房地产这样的资产收益来弥补。

格林斯潘认为，美国家庭有1/4至1/3的住房资产被套现用于负担消费支出，另外有25%用于支付购买商品和服务而发生的信用卡债务。

"在过去的10年中，住房资产的变现而不是收入的增长导致消费支出的膨胀，正是这一现象造成了1995年以来个人储蓄率持续下降，"格林斯潘称。他表示，全球的储蓄资金流向债券市场，使得债券长期收益率走低，进而支撑了对利率敏感的消费支出。

自2004年6月以来，美联储连续11次升息，将联邦基金利率提高至3.75%。与此同时，美国10年期国库券利率却从4.69%下降到4.2%。"抵押贷款利率和其他长期资金利率的下降伴随着联邦基金利率的升高同时发生，这在美国近来是没有先例的，"格林斯潘说。

格林斯潘称，如果房价下跌，消费支出将会收缩，储蓄率则要上升，这将意味着美国经济的更大调整。"商品的进口量将要减少，在其他情况不变的前提下，美国经常账户赤字相应也会减少，"格林斯潘表示。

格老对美楼市发出长串警示

房贷市场存有风险美联储主席格林斯潘4月6日在参议院金融委员会听证会上呼吁，限制美国两大联邦住房抵押贷款公司的规模，以减少美国金融和住房市场面临的风险。格林斯潘表示，房利美和房地美的规模已接近全国住房贷款市场的1/4，它们在利率和提前偿付方面存在重大风险，这也使美国金融系统的安全将依赖于它们克服这些风险的能力。

美国楼市出现泡沫虽然美联储主席格林斯潘不久前仍主张，美国要出现全国性的房价下跌是不大可能的事。可事实是，纽约、洛杉矶等地的房价已下降明显。对此，格老用他少见的强硬语言警告说，有些大城市已非常明显地呈现出"泡沫"迹象。格林斯潘最初还是借经济学家之口引述这种担忧，直到最近已迫不及待要直接开金口发话了。

楼市退烧伤及经济美联储主席格林斯潘8月27日说，美国当前火爆的房地产市场最终将降温，从而使一些人的家庭财产减少，进而给个人消费带来影响。这是格林斯潘对美国房价高企发表的言辞最为激烈的一次演讲。他警告说长期的经济稳定使人们丧失了对投资风险的意识，美国当前火热的房地产市场"必然会冷却下来"，并将给美国经济造成严重影响。

作者：夜归人 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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