[闲聊]美国EB5投资移民 华盛顿消防中心项目--中国人熟悉的商业模式
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#1: [闲聊]美国EB5投资移民 华盛顿消防中心项目--中国人熟悉的商业模式 (2460 reads) 作者: dhkslkl,  文章时间: 2012-8-14 周二, 17:18
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作者：dhkslkl 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

试想一下，如果你没有土地和资金，但是你懂得地产开发，你能够把项目做起来吗？在中国通过关系交完定金可以先拿到土地，押给银行后，可以用贷款归还土地购买金；通过拖欠施工方，然后房屋预售，你就可以很少的资金来撬动一个大项目。风险在哪里？你买他的房子，但他可能烂尾。只要不烂尾，和房产市场不骤跌，你拿你的产权，银行拿它的抵押，相安无事。市场只要不跌，这个游戏就可以永恒的玩下去。

美国有同样的故事吗？大同小异。只是，美国的玩家通过用EB5资金，他们可以在项目失败的情况下，自己也能捞一票。这些有瑕疵的项目，加上中国那些不专业或者是故意骗人的中介，演绎了一出完美的“美国梦”，华盛顿消防中心，就是由几个“梦之队”捧出的“南柯一梦”-------先100%用EB5资金把酒店盖起来，然后一二层免费给消防中心使用，作为交换，获取消防中心原地皮；然后建成的酒店再质押给银行，获得贷款，进行写字楼的开发。一切的一切重点，都必须要有EB5资金，而EB5资金盖起了酒店，但不拥有酒店，而且万一拿不回本金，他们也不知道酒店什么情况下才能做抵押物。而押了给银行的酒店，又如何用来还EB5的资金呢？

我们不得不把过去的故事拿出来说，因为这里面涉及到美国EB5移民同样的区域中心，同样的开发商，同样的移民中介，善忘的中国人，在关键时刻，却半点都不健忘。华盛顿区域中心，2011年下半年通过中介世贸通，推广520大桥项目，号称大家买的是国债，而实际上，却是无保障的交通债券，更有甚者，华盛顿州并不支持这样的EB5项目，同时，就业报告被中国的中介篡改的大大超出移民局要求。失败就算了吧，东山再起，该区域中心联合一个小地产开发商，重操旧业，号称一个奥巴马都支持的商业项目都市广场II期，说有大量的政府资金支持，宣传时“挪用”了奥巴马拨款给该区的文件，号称钱都是给该项目的。结果呢？蒙在鼓里的EB5投资者，还不知道自己的资金在100%的帮助开发商盖酒店。现在，同样的区域中心，同样的中介，同样的开发商，更加赤裸裸的推出华盛顿消防中心，同样包装成政府项目，任何一个投资者，只要稍微有商业头脑，弄清楚下面几个问题后，就能够对整个项目有清楚的认知：

1. 政府是租赁消防中心，能否出具政府的租赁协议呢？如果有租赁协议，政府的消防中心租赁跟酒店又有什么关系呢？整个地产项目的预算应该给投资者详细的明细，多少是消防中心，多少是用于酒店，多少用于修商铺写字楼？对这个项目有兴趣的投资者，可以问中介要这些资料，建造的工期呢？

2. 如果是政府有拨款，拨款文件。如果拿不出来就算了，如果拿了出来，还要看清楚，是不是真的是拨款给项目的。

3. 如果政府租赁消防中心，租金收入一般仅仅比商业贷款利息高，当EB5借款集中到期的时候，如何归还EB5资金。靠营业利润？到时候卖酒店？酒店再融资，那么酒店估值是多少，能从银行融资多少？够还吗？

4. 酒店作为质押，也就是说，消防中心跟EB5资金没有关系，那么需要看酒店整体的运营情况，能否赚钱，可行性报告，作为质押的地产，是否仅仅给物业，而不给土地来质押？我们不去质疑用消防中心做幌子，实质是做酒店。但是，我们投资者至少有权知道，酒店的抵押是否能够还钱，谁评估的？是否仅仅拿物业质押，而不把土地质押给EB5?记牢，没有土地质押的物业质押，在美国是不值钱。投资者可以去问问中介要相关的文件，否则你的本金是血本无归。

5. 既然酒店可能是100%EB5资金盖起来的，万一还不起EB5，到底用酒店做为抵押物是不是有什么前提条件？

6. 租约模式的就业是明令禁止的，如果减掉消防局，商铺，写字楼租客产生的就业后，能否够120个EB5投资者的就业要求？万一就业不够，EB5资金还留在美国，而投资者已经卷铺回国了。

7. 银行贷款的批准函在哪里？难道就是为了在宣传时降低EB5资金比例，编造有银行贷款？到底有银行贷款批准函吗？有的话，是不是整个贷款函都是针对写字楼？是否针对酒店？因为EB5的资金是被拿去了盖酒店，而不是写字楼，写字楼是否盖，任何盖和能否创造就业机会其实跟EB5都没有关系。如果银行贷款跟酒店有关系，到底有多少是分配给酒店？

8. 开发商的股权是什么形式进去项目的？如果仅仅是一纸协议，意味着没有任何的资金贡献。

如果您能完美回答上面的问题，就可以开始进一步考虑这个项目了。也希望跟大家一道完成对这个项目的疑问的深度分析，因为这绝对是造福中国人的事情。

作者：dhkslkl 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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