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#1: 关于投资美国公寓的税务的问题的解答 (6928 reads) 作者: 狼协, 来自: 美国

时间: 2017-3-30 周四, 10:12
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作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

咨询了一名税务律师，一名华人CPA和一名美国大所负责international tax的美国CPA，结论基本是一致的。1. 境外投资人无论是否有ITIN都需要填写form 8WECI； 2. LLC需要对所有境外投资人withhold tax，个人税率在39.6% （再次强调是以项目应税利润为基础withhold，和实际distribution无关）。因为租金收入属于effectively connected income (与美国境内经营活动实际有关收入），所以中美treaty在此处是不适用的；3. 投资人需要缴纳项目所在地州的州税（州税报税表会随K1一起出来），不过向项目州支付的税金可以用来抵扣投资人自己居住州的税金（具体情况根据具体州有所不同，大部分州是适用的）。

LLC的分红收益并不属于Dividend income，因此并不适用不超过10%的所得税率，实际税率以个人所得税率为准。项目的利润（注意，此处是指是应税利润，不是实际收到的分红金额）将通过LLC以K1的形式 Pass through给投资人。举个例子，假设我投资了1%进Grand Marc这个学生公寓, 项目今年现金收益是3 百万, 税法上可以抵扣的折旧摊销等非现金费用2 百万, 则实际应税所得为1百万，个人的应税所得则是1%*1百万=1万，而我实际拿到的现金收益是1%*3百万=3万. 这1万需要按照约39.6%的比例进行tax withhold（预扣税）。由于地产项目可抵扣的费用非常多，HH基金也会和税务所在项目层面进行税务规划，尽量减少taxable income（应税收入）. 比如HH基金去年过户的Varsity项目2016年的tax return就是负利润，投资人不仅有10%以上的现金分红，另能用项目产生的税务损失抵减一部分税金。

此外，虽然预扣税的税率很高，但是第一是应税收入实际上会远少于实际收入，有的项目甚至可以做到没有应税收入为负数或零（因为折旧和利息等抵扣），第二是到报税季节根据个人的实际收入报税后，你的收入并不适用于最高税率，这个时候会产生退税，美国税局会给你寄一张退税支票，或者直接打入你的银行账号。根据经验，以往我们的投资人的实际税率是应税收入的10%出头。

8W 是直接发投资人填写的。首次分红会在物业过户后第四个月。因为过户一个月后，我们才会拿到第一个月各种费用比如水电气税等账单，才能开始我们经营后第一个月的财务记录。请大家提前告诉我们分红时你希望将钱汇什么账号；

休斯顿项目没有州税，是因为德州没有州税。现在的UCR学生公寓有州税，是因为项目坐落在加州经营。如果是以项目公司注册所在地而言，则Delaware州似乎也是没有州税的。如此说来，注册在 Delaware州或者内华达州这些无州税的州，似乎也意义不大。

如有任何问题，请随时联系。谢谢您的支持。

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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