海归论坛 :: 阅读主题 - [功夫原创]中国房地产投资实际回报率的计算方法和中国房产升值预测

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#1: [功夫原创]中国房地产投资实际回报率的计算方法和中国房产升值预测 (4207 reads) 作者: 功夫王, 来自: 美国，加拿大，中国

时间: 2006-11-13 周一, 12:35
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作者：功夫王 在海归酒吧发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

和任何投资一样，房地产投资的确要慎重，但是房地产作为个人投资来说，风险远低于其他投资项目，回报高于股票市场，（你自己发行股票，比如公司上市或出售的不算在内）。对于绝大多数工薪阶层和小业主，这是唯一我认为可行的退休计划。

从总体来看，中国的以下两个趋势保证地产还要上涨20年。
1：城市化，包括农村人口进城和农村变为城市。未来10-20年中国的农村人口会从现在的65%变为35%，而城市人口从35%变为65%。
2：中国的经济还会以7-9%的速度增长，而人均的收入会以同样的比例上扬。

上涨多少呢？对于经济增长，人口进入的城市，比如东部沿海，经济中心（北京，上海，深圳），省会城市比如，石家庄，武汉，等，我的估计房产市价升值应该在5-7%之间，也就是说，这些地方的房产的市价应该在10-15年翻一倍，
1：回顾美国1940年以来，每20年，房价上涨一倍，也就是每年的上涨为4-5%，也是由于经济3-4%的上涨，外来移民的原因。同理，中国的地产由于以上两个因素，升值的速度因该大于美国。
2：在过去的10年中，以上地区的房价上涨已经是按照这个规律，在未来的20年，宏观和微观经济条件不变的情况下，没有任何理由认为房价升值的速度会下降。

如果算上人民币对美元在未来5年内每年的预计升值每年3-5%，在中国投资房地产就比美国投资房地产吸引人太多了。当然美国的房地产在法律允许的情况下可玩的花样非常多，比如zero downpayment, foreclousure, FHA等等，但是上升的幅度小于中国。

我以以下的一个表格说明房地产如何使个人财产大幅增长。

假设2005年12月31日，某人在中国买房一处，价值：1，000，000RMB,预付+各种费用为：200，000 RMB，25年商贷，年利息5.51%。租金抵销房贷和各种其他费用（物业，暖气等）
那么：25年的时候，这200，000 RMB，将变为
1: 假设每年房产升值3%，2,058,514RMB, 投资回报率ROI 约为：10%
2: 假设每年房产升值5%，3,351,091RMB，投资回报率ROI 约为：12%
3: 假设每年房产升值7%，5,392,169RMB，投资率ROI 约为：14%

大家可以想一想：2005年底在北京地区一套1，000，000RMB的房子，在25年以后，也就是2030年变成3,351,091RMB的可能性多大？

作者：功夫王 在海归酒吧发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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