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主题: 房地产投机---通胀预期的博弈

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房地产投机---通胀预期的博弈

狼协
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标题: 房地产投机---通胀预期的博弈 (3589 reads) 时间: 2009-7-20 周一, 00:18

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

（续前）在中国买房地产一定可以保值吗？

说到底，房产业能不能在其他行业，尤其是制造业严重萎缩的同时一枝独秀？我认为不可能。美国的传统制造业因为劳动力价格上升而移往海外，但还有高科技制造业支撑，一架波音飞机得以成千上万个集装箱的牛仔裤来交换。更何况，那牛仔裤的设计和流通的大头还在美国。其他行业萎缩时，大家手里就没有钞票。没有钞票楼价却高企，这种情况不会长久的。哪怕国家大印钞票，但老百姓手里的钞票和楼价的比例是不会变的。现在国家投资四万亿，很多人希望这四万亿最终能通过不同的渠道流到老百姓手中，增强老百姓的购买力。这里面有两个问题。第一是这四万亿是从哪里来的？如果是国家增发的钞票，那就只是通过掠夺现金持有人的方式进行的一次重新分配，这只会雪上加霜；如果是国家赚了的积蓄的投入（比如多少亿的外汇储备什么的），那么如果这笔钱不是拿来重点扶持民营制造业（据说是只有15%。国企现在好像只剩下垄断性国企了，垄断造就超额利润，他们好像肥得流油，不必扶持），这种重新分配过程，真正能流到老百姓口袋里的极其有限。

我这里说的意思是，因为通胀预期，而买房子保值也是靠不住的。甭管这是不是抢老百姓口袋里的钱，单就房地产来说，因为大部分都是贷款，通胀就等于是抢银行和其他债权人（存款人其实是最终的债权人）的钱。比如我借了银行一百万，然后通货膨胀了，货币贬值，一千万只值原来的一百万。可是我还是只需要还一百万。这引发了两方面的问题。一方面是如果其他行业都凋零，我没了工作，或者实际收入降低，我就没有那么多钱去继续付按揭（这可能是大部分人的情形）。另一方面是银行放出去一百万，即使我守约还贷，银行也相当于只收回了当初十万的贷款。

如果我是有能力的，或者是有准备的，那我就会大肆举债。比如像97年时索罗斯们所干的那样，先用美元或者债券加杠杆手段买入或者借入某种货币期权，然后猛烈抛售（增加货币供给量）使得该货币贬值。比如当初泰铢跟美元是十比一的汇率，如果我赌泰铢将在一个月后贬值10倍，就是100比1，那我就拿出一美元的现金加上各种抵押和其他杠杆手段（相当于100美元）作抵押借入1000泰铢（仅仅是打比方，好算）卖出换取100美元，但是一个月后以当泰铢贬值十倍时，我再以10美元买回1000泰铢还给债权人。这样一个卖空的操作，我就以一美元的现金赚取了90美元。当然事实上人家索罗斯同志搞的是“立体攻势”，操作要复杂的多，咱这是简单化的描述。

换成是房地产也是一样的。如果预期通货膨胀，就是现在一百万的房子一年后会要一千万。实际上就是货币贬值了。那么我现在就去交百分之二十的头款，借银行百分之八十去买房子，比如借了八十万。等货币贬值后，就是我这套房子升值到一千万了，我把房子卖出拿到一千万，拿出八十万（当然还有利息，为了简单我们就不算了）去还银行，这样我还有920万。因为当初投入了二十万，这在后来相当于两百万，所以实际“赚取”了700万。这个是跟上面的泰铢美元不同的地方：美元可以分割，房子没法分割。剩的这920万还是不值钱。但是要设计也不会太难：现下只需要买十套房子就行了。于是我就借了800万。货币贬值后我卖出一套房子换取1000万去还全部十套房子的本息，这样我就以200万现金得到了十套房子。这十套房子在后来价值一个亿，在货币贬值之前价值一千万，但我付出的代价却只是200万。

乡亲们，请想象一下，如果这种情形真的出现，国家会成什么样子？

当然，这只是老狼这个金融和房地产菜鸟的浪漫狂想。要注意这里面有一个根本的区别，就是索罗斯同志不是简单地“赌”。他不是“预期”泰铢会贬值，而是主动出击，阻击泰铢，通过投机手法打压泰铢强迫其贬值。泰国央行的家底他摸清以后，就可以准备足够的子弹把泰国掏空。所以他等待的时间是有限的，那么资金成本也就有限，而结果是比较确定的，就是击败国家银行。但我们这里讨论房子，只是纯粹赌博。如果没赌对，比如通胀没有如期到来，房价大跌，或者是周期很长，不知道要支撑到什么时候才能到来，每个月要付大量的贷款本息，那就会输的很惨。因为房产的流动性差，很难出逃。

你敢不敢赌？

所以在房地产已经虚高的情况下去追高投机，实在不是个good idea。看来还是得另寻佳径。

待续

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由狼协于2010-2-20 周六, 23:45修改，总共修改了2次

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