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ZT：现在一线城市的房地产已经是死局

糊气巴

头衔: 海归上校
声望: 博导

加入时间: 2004/06/01
文章: 1068

海归分: 76497

标题: ZT：现在一线城市的房地产已经是死局 (2873 reads) 时间: 2009-10-29 周四, 11:38

作者：糊气巴 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

现在一线城市的房地产已经是死局 [ SkyWalkerJ ] 于:2009-07-31 14:04:28

因为价格规律的作用已经失去了，只有继续上涨的恐慌预期才能促使人们出手，也就是说房子已经离开了一般商品的供需曲线，变成了类似证券的金融产品。这样的后果是什么呢？后果就是只能涨不能跌，越涨价越有人彻夜排号，越跌越无人问津(股票的追涨杀跌效应)。2007年直到现在北京市场的情况全都是在印证这一点，2008年5月之后很多开发商在行市不好时采取小幅优惠的措施被证明对营销不但没有促进作用，反而有负作用，那时候北京每天的成交量经常出现两位数。

那么一件商品如果只能涨价，不能降价，结果是什么？必然是泡沫越吹越大，直到爆掉。到2008年底的时候，远洋、保利、城建等大国企由于资金链的紧张，拿出18000->12000这样的降幅，才启动了市场。但是短时间内出现这样的降幅，规模小的企业必然会出现亏损，而地产行业普遍使用很高的资金杠杆，假设你的自有资本金比例是20%，那么整个项目只要亏10%，你资本的一半就没了。所以房地产市场发展到今天，软着陆、良性调整的机会已经失去了，一旦预期逆转，只有价格出现大幅跳水，使原来买不起这个层次产品的消费者能够加入进来，销售才会回暖。

肯定无数人要反驳我，房子怎么会是金融品呢？刚需有那么多，价格稍有优惠就会出手的。但是，市场的实际运行情况已经否定了这种可能。在下夫妇恰好一个在外企，一个在央企，应该说是刚需集中的人群，我们看到的情况，在这个价格下面，刚需们大多数早就被摒出一线市场了，真正有一点购买力的，倒是像我们这样工作了6年以上，职务稍高的人，可这些人，如果说从工作到现在还没有买过一套房子的，只怕是凤毛麟角。大数而言，在一个人均住宅面积30平米的城市谈刚需完全就是忽悠人的，因为根本不缺房子，缺的只是购买力而已。

其实国家如果真的出于避免上下游产业萎缩，造成失业，引发社会动荡的考虑，那么是房价高有利于开工量，还是房价低有利于开工量？假设一个时间段内能够投入购房的资金大体上是个定值，则房价下降一倍，这些钱就能多买一倍的房子，什么水泥钢筋玻璃家电建材的消费量也就相应增长一倍。因此如果我们假设政府是聪明的，决策是理性的，那么合乎逻辑的推论就是——政府救房地产根本就不是为了救上下游产业，而是像wxmang兄讲的那样，只是为了启动土地市场，救地方财政而已。但是天空也有尽头，地价还能像现在这么涨下去吗？

在下的家不幸恰恰紧邻北京刚拍出来的一块地王，我在这儿住了7年，很清楚这个地带住的都是什么人，这儿根本没有成为富人区、豪宅区的条件，那么15000的楼面地价，造出来的房子怎么着都得买到3万附近才能有利润，除非人民币像88年、93年那样购买力一年降15%，否则谁来买单？地价是房地产行业的主要成本项，这么高的成本只能摧毁掉这个行业，还谈什么启动内需呢？

地产行业现在唯一的期望，可能是外来高收入就业人口大量流入，形成新的刚性需求，即所谓“北京是世界的北京”。这一点，我虽不敢说不可能，但至少不是短期内能够见效的，现在外资在国内总体上仍是削减工作岗位而不是增加工作岗位的过程，这样的期望，无非就和今年国家放开信贷一样，希望西方经济很快恢复，外需重新启动，那么如果这样的希望落空，我们又将面临什么样的局面？

北京不缺房子，也不缺地。在下根据公开资料进行过一些小小的研究，用北京和香港相比，北京可供开发的平地面积多香港10倍，已经建成的住宅面积是香港的3-4倍，而香港的现存住宅中还有近半是不能交易的公屋，比可交易的商品住宅面积，差距更大。香港是一多山半岛，北京背靠华北大平原，廊坊的香河等县离6环路也就是一步之遥，数条高速路直通市中心，可以开发大量郊区低密度住宅，而仅5环路内的面积就达到香港整个陆域的60%，比香港的全部平地还多，可以说并无土地耗尽之虞(从北京近几年的住宅建设规划中也可以看出土地并非特别紧张)，且我国有强势政府，土地国有，便于整体规划的落实、兴建道路及相关配套，房地产业还有很大的发展空间。真要谈产业振兴，降低他的成本，提高他的需求，才是振兴之道。成本越来越高，需求却越来越少，这样的产业除了死还有什么路？

作者：糊气巴 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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