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主题: 老骥伏枥:影响2010年美国房地产的几个因素
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作者 老骥伏枥:影响2010年美国房地产的几个因素   
Diamondhorse

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头衔: 海归中将

头衔: 海归中将
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加入时间: 2005/11/01
文章: 4896

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文章标题: 老骥伏枥:影响2010年美国房地产的几个因素 (868 reads)      时间: 2010-1-20 周三, 01:16   

作者:Diamondhorse海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

送交者: 老骥伏枥 2010年01月18日12:14:19 于 [焦点房谈] 发送悄悄话



每当岁末年始时,人们都愿意给过去的一年做个小结,对新的一年做个预测。最吸引人眼球的预测大概是股市和房市方面的,一方面是因为两市影响面巨大,另一方面是预测的难度。有难度的东西即有挑战性,也有宽容性,即预测准了,大可牛一把。预测错了,也无须脸红的,所以是可进可退,对错皆无大碍的。

影响2001年房市的首要因素应该是贷款利率。玩弄利率,这是美联储的看家本领。说来难以令人相信,就这么个0.25 或是0.125的,是升还是就能指挥美国,以至于指挥或影响世界的经济。在2009年,三十年固定贷款利率基本上是在5%上下浮动,这要归功于美国政府125亿的注资。此项救市到三月三十一日止,在这之后奥巴马政府要干什么,无人知道,继续投入纳税人的钱维持贷款的低利率,还是改弦更张,让利率由市场调节任其升高。在金融界对利率高低的争论从来没有停止过,一些人甚至把这次由金融危机引起的世界性的经济大衰退归咎于美国多年的贷款低利率。对于仍在水深火热中的美国房市来说,贷款的低利率尚无法把美国房市从低迷中拉出来,若升高利率,大概美国房市只能是死路一条。尽管继续低利率政策可能是饮鸩止渴,只好是两害取其轻了。

影响美国房市的第二个因素是房利美和房地美的走向。这两家抵押贷款巨头曾由政府和国会成立,后来剥离出来成为上市公司,但身后政府的影子总是或隐或现,被人称为政府的孩子。两房拥有约六万亿美元的抵押贷款,占美国全部住房贷款的一半。这自然是大大得益于其孩子的角色,投资人购买它们发行的住房抵押贷款证卷,因为买得放心。我们都知道中国政府也持有大量的两房抵押贷款证卷。大自有大的好处,一些小的或是中不拉叽的公司在这次金融危机中面临灭顶之灾时,美国政府爱莫能助。但政府的孩子有难,尤其这孩子已是巨人,而巨人一倒是会压死一片的,岂有不救之理。于是,2009年九月,政府注资并购买大量的优先股,并撤换了公司的高层。多年出外独自闯荡失去了名分的孩子,大有浪子回家的感觉。可是真正的问题并没解决,奥巴马政府手里又多了一个烫手山芋,房利美和房地美的故事远未结束。

在新的一年里,另一个令人担心的房市会继续恶化的原因是拍卖房。在过去的两年里,被拍卖的房产大都是低价位的,是穷人的小房。而从2009年第四季度始,高价位的拍卖房的比例急剧上升。这其中有两点引起注意,一是商业房产,如大型的购物中心,大型的出租楼宇。二是弃房而去的房主,愈是豪宅,比例愈高。当房主欠银行的贷款数额远大于房产的市场价值时,房主会经不起经济的诱惑而放弃道德的束缚,置签字的合同而不顾,拍屁股走人。这个趋势会在2001年愈演愈烈。美国的好多房主的贷款不是固定利率,而是3年5年或是7年的浮动利率,一些房主在低利率时尽管捉襟见肘,尚能应付,但一旦这3,5,7年的好日子到了头,也就是大难临了头。而政府对于高价位的房产是不提供支持的。

政府的八千美元的首次买房者的免税,及有自住房又买新自住房的免税,到今年四月底到期。此利好刺激了房市是有目共睹的。但是每个人都会想到一个简单的问题,四月以后呢?很多人认为此刺激方案是寅吃卯粮,因为许多买房者是不管有否此免税便宜,他终归要买房的。有了这个便宜,大家不过是集中在这一段时间内买房而已。四月后气温是会回升了,房市怕还是早春二月。

作者:Diamondhorse海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com









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