海归网首页   海归宣言   导航   博客   广告位价格  
海归论坛首页
会员列表 
收 藏 夹 
论坛帮助 
登录 | 登录并检查站内短信 | 个人设置 论坛首页 |  排行榜  |  在线私聊 |  专题 | 版规 | 搜索  | RSS  | 注册 | 活动日历
主题: 【美国房地产普及3 - Short Sale 的行家】与网友探讨ZT【填paid as agreed 信誉丝毫无损】
回复主题   printer-friendly view    海归论坛首页 -> 海归商务 -> 海外房地产           焦点讨论 | 精华区 | 嘉宾沙龙 | 白领丽人沙龙
  阅读上一个主题 :: 阅读下一个主题
作者 【美国房地产普及3 - Short Sale 的行家】与网友探讨ZT【填paid as agreed 信誉丝毫无损】   
The Fifth Season
[博客]




头衔: 海归中将

头衔: 海归中将
声望: 博导

加入时间: 2008/09/12
文章: 4241

海归分: 567422





文章标题: 【美国房地产普及3 - Short Sale 的行家】与网友探讨ZT【填paid as agreed 信誉丝毫无损】 (2268 reads)      时间: 2010-4-24 周六, 09:56
  

作者:The Fifth Season海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

与网友探讨short sale 2010-04-23 00:17:44

桑妮
所见 所闻 所思 所忆

前两天我以“美国房市谁骗了谁?”为题写了最近的买房经历,有网友在我的博文后留言,对short sale提出疑问和不同看法,正准备答复时,读了网友怡然的文章“ 谁是美国房地产泡沫的最深受害者?”,更让我觉得有必要把我对short sale的一知半解写出来,起个抛砖引玉的作用,大家一起讨论,也许对那些因房市泡沫陷入困境的朋友,以及正考虑买房的朋友有些帮助。

早就知道short sale的房子买卖不好做,几个月前看了一栋short sale的房子,感觉不错,于是给了offer。那房子有两个贷款,一主一次,很快接到答复,主贷银行接受了offer,开始做手续。可之后便没了音讯,等了很久,W告诉我们,offer被次贷银行拒绝。原来,主贷银行拿到我们offer便做分赃安排,买方代理3%,卖方代理3%,次贷银行得一千,其余全归主贷银行。次贷银行急了:一千?这连做手续的人工都付不起,亏本的买卖,不干!得,白白让我们等了这么久。

这次买房接触了这个越南人,让我对short sale长了不少见识。这越南人可不是一般卖房者,他读书时学的是工业工程,后来改行做realtor,前两年因卖房业绩显著,被那家公司提拔为他所在分部的broker. 显然这人在房地产界干得如鱼得水,深喑其道。他卖自己房子时走了与众不同的路,他的房子从未放在房市上,只是告诉了W这样的同行,给他省了一笔listing fee,也免去了打扫布置的麻烦。而他自己则把精力集中在和银行的谈判上,这谈判历时十七个月,结果是他不但免了一身债,信誉还不受影响。

按照越南人给的提示,我在网上查了一下,把他的过程基本弄明白了。

许多人不愿把自己的房子short sale,主要是怕影响信誉。让我们先看看信誉是怎样算出来的,贷款最常用是FICO score,它由三部分组成,每部分各占三分之一。第一部分是付账单历史,有没有拖款欠款,拖多久,欠多少次,欠了多少。第二部分是你所有债额,包括贷款和信用卡没付的款项。第三部分则是一个混合体,包括你在银行开了多少账户,有多少信用卡,每个账户信用卡开了多长时间,等等。短时间内申请多个信用卡会降低你的信誉分。一般来说,foreclosure 会使信誉分下降200分以上,而short sale这两个字本身不会在credit report上出现,一般贷款银行用的术语是paid – settled, 这会使信誉分下降50分以上。有人在short sale之后又自掏腰包给银行把损失弥补上, 不一定非要补100%,可以和银行协商,只要尽力,银行就会在credit report 上填paid as agreed,而不是paid – settled, 信誉分可以丝毫无损。

short sale并不是房主想做就可以做的,必须事先争得银行同意。如果银行认为房主的确无力支付贷款,才会开这个绿灯。一般人会在short sale前就停止付月供,来证明自己无力还贷,可这样的做法使房主的信誉分在short sale前就被大打折扣。所以不少人说short sale对信誉影响很大,这一点不奇怪。

如果想short sale又不影响信誉,那就要一直按时付月供,同时收集各种材料来证明无法继续付贷:离婚,生病,失去工作,甚至要回国海归,都是很好的理由。要想办法让银行相信,如果不short sale,接下来只能是foreclosure,那样银行的损失会更大,房主要求short sale替银行找买主,这是给银行帮忙。既然是帮忙,银行就要有所回报,不要别的,只要在信用报告上注明paid as agreed 就行。

这办法说起来容易,做起来可不那么简单,这需要极强的谈判技巧,和极大的耐心,越南人这么精明还用了十七个月的时间,用他自己的话说:it is all about negotiation。一般的房地产经纪并不知道这里面的窍门,连经验丰富的W都不懂,因为他的客人都是用辛苦钱买房的老实人。我在网上查到有一些专门帮人做short sale的专家网站,想做short sale还是应该找懂行的人帮忙。

这些都是从越南人的谈话和网上得来的信息,不一定准确,不对的地方请大家指正。

作为short sale房子的买主,我们倒是悟到了一些买房技巧:short sale的房子给了offer不一定拿得到,所以可以同时给几家offer。一般听到回音已是有效期之外,可要可不要,主动权在我们手里。另外,给offer时留些余地,许多short sale的房子有两份贷款,买房的钱大部分落到主贷银行手里,次贷银行拿不到合理的价格就会拒绝offer,那时可以再修改offer,给次贷银行加些钱,不需很多,但一定要注明这笔钱给次贷银行,否则主贷银行会毫不客气地把这钱收了去。

现在房子价格很低,这是个买房出租的好时机。要不要买出租房我们有过两点考虑:一是不要给自己增加经济负担,月供越少越好,哪怕房子租不出去也不致影响日常生活。二是不给自己找太多麻烦。听到不少买出租房的朋友抱怨,遇到挑剔的房客,房主常常跑去给人家修这换那,成了房客的奴隶。还有人遇到不付房租又赖着不走的房客,只好将其告上法庭… 这些麻烦听着我就头大,所以还是找个有经验的人帮忙管理。当然这是题外话了。






评论(4) 引用 浏览(112)
发表评论

文章评论
作者:新中国木乃伊 留言时间:2010-04-23 02:10:33
Very good! Thanks for the info. This is pretty much what I learned from my realtor. "It is all about negotiation" - exactly the same words my realtor used. It is a very complicated process. Many conventional realtors have quickly adapted them to "short sale specialist". A good short sale specialist can negotiate out a very good deal from the banks. So if we need to consider short sale, find a good short sale specialist; if we want to buy rental properties, find a good short sale specialist. Don't simply use a realtor. I don't know how it is outside of San Diego. In San Diego, these realtors play a very good chasing game... there are always "many" offers on one property, even in this housing market. Using a regular realtor is very difficult to get a house, at a price you think is fair.

作者:新中国木乃伊 留言时间:2010-04-23 02:35:59
One thing I forgot to say, these so-called short sale specialists, they may ask you to pay certain amount for their services, pay them. But you must know the market very well ... say, a condo will go for 200K, if sold in a multi-offer bidding fashion, if the specialist can get that for you at 170K, but he needs 4000 service fee, you obviously want to pay that 4000. Make sure this is paid through escrow, otherwise, it is illegal.

作者:庶人 留言时间:2010-04-23 07:50:37
桑妮,
很有见地,很长知识。是你的切身体验,所以也很有信服力。信用分数就像过去国内的人事档案,是终生的紧箍咒。搞清它的构成和记分办法太有用了,谢谢。

当然,大多数用辛苦钱供房的人,只要还供得起,就不会学那越南人的Short Cut。胆识不够,耐力不够,诡计不够。要作坏蛋也需要有天份。

作者:The Fifth Season海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com









相关主题
【美国房地产投资最新进展】新的突破:我们准备投资一个大型A级公寓 美国房地产 2014-11-24 周一, 00:07
【美国房地产公寓投资进展】紧急确认诚意金 美国房地产 2013-7-23 周二, 15:27
【美国房地产系列】美国公寓小区投资商业计划 海归商务 2012-7-12 周四, 20:13
【美国房地产系列】北美哪里住最好?哪里房产投资最好? 美国房地产 2012-7-03 周二, 23:17
【美国房地产系列】建议的美国房地产投资方案 海归商务 2012-6-24 周日, 19:52
【美国房地产系列】闲聊房地产投资回报率 美国房地产 2012-5-17 周四, 12:53
【美国房地产系列】美国房地产投资的两种主要获利模式:房租获取现金流和升值 美国房地产 2012-5-10 周四, 00:36
【好文推荐】美国房市开始复苏 现在可以出手了吗? 海归商务 2012-3-06 周二, 14:41

返回顶端
阅读会员资料 The Fifth Season离线  发送站内短信
  • 【美国房地产普及3 - Short Sale 的行家】与网友探讨ZT【填paid as agreed 信誉丝毫无损】 -- The Fifth Season - (3869 Byte) 2010-4-24 周六, 09:56 (2268 reads)
回复主题   printer-friendly view    海归论坛首页 -> 海归商务 -> 海外房地产           焦点讨论 | 精华区 | 嘉宾沙龙 | 白领丽人沙龙 所有的时间均为 北京时间


 
论坛转跳:   
不能在本论坛发表新主题, 不能回复主题, 不能编辑自己的文章, 不能删除自己的文章, 不能发表投票, 可以 发表活动帖子, 不能添加附件不能下载文件, 
   热门标签 更多...
   论坛精华荟萃 更多...
   博客热门文章 更多...


海归网二次开发,based on phpbb
Copyright © 2005-2020 Haiguinet.com. All rights reserved.