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[分享]对美国商业地产感兴趣的朋友1

commercialre
[博客]

头衔: 海归上士
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性别: 性别:男

年龄: 51
加入时间: 2011/08/03
文章: 18
来自: Washington DC
海归分: 1801

标题: [分享]对美国商业地产感兴趣的朋友1 (5324 reads) 时间: 2011-8-03 周三, 11:06

作者：commercialre 在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

美国的商业地产行业有两类公司，一个是中介公司，一个是开发商。很多时候开发商也为不同的项目牵线搭桥。
同residential比起来，商业地产更简单。
我是指商业地产全靠数字说话，不同于自己住的房子，一见钟情是成交的关键。商业地产最基本的数字包括，几个不同英里内的人口分布，临近路口的车流量，市场租金的调查。这些是我们每个项目分析的基本之基本。
往往每个买方和开发商都有自己固定的要求。数字不符合的项目会很方便地被过滤掉，这样可以节省很多时间。

这一行很有意思，很有些血腥。但是在美国干这一行信用却是非常的重要。我说这个是因为虽然我们有Commercial MLS,但是很多交易机会却是依靠与个人的关系网。原因很简单，每个地皮的后面总有很多的故事，可是 MLS上是没法写小说的。而每个买方都有非常具体的要求，而大多时候十全十美的项目是不存在的。大多时候项目是创造出来了。项目开发，合同能否谈下来决于两方甚至多方能否有创造性，合作性。
打一个简单的比方，在买自己住的房子的过程中，我们看到了自己中意的那一栋，接下来重点就是价格，其他的调查只是说明这个地方是否是真的合适自己居住，但是房子不可能向西挪几尺，或者总面积增加或者减少几千平米。而商业地产的项目就有很大的灵活性了。

举另一个例子：那我们最近收购的一个例子来比较：一块地皮有十多个英亩。说大不大，说小不小。位置处于维吉尼亚州的一个市中心。做为住宅区开发有违背市政府的开发规定。作为办公室开发，附近的办公室还处于不饱和状态。作为购物中心来说，感觉是不错的选择。但是缺少了两个以上的红绿灯，和一条右进右出的边道；这就需要修建一条贯穿中心的干道；但地小了些。

周围的人口概况，车流量和店铺租金都支持购物中心这个设想。但是购物中心的主题是什么？它的Identity对于项目的成功与否非常重要。我们见了很多失败的项目，其中都有一个和identity有关的因素。
我们和卖方还有卖方的代理会谈了多次。又在卖方的联系下和当地市政府的官员会谈了一次。会谈后确定了我们的想法，这会是一个以超市为主的购物中心，而且要是大型连锁的品牌。这里的居民大多在市区以外购物，因为市区里没有超市，之前的超市因为设计和运作太落后已经关门倒闭了。市政府希望看到这样一个超市，不仅方便居民，而且增加税收。所以他们愿意提供所有的方便来促成这样的项目。市政府有预算可以为这个未来的购物中心设立两个红绿灯；发行市政债券修干道，并且把它归属于郡政府的公路，这样我们就不需要负担公路的维护而可以省下很多支出。

会议中还有了意外的收获，市政府官员告诉我们有一家大型连锁超市和他们联系过，表达了希望进入这里的意愿。
事情到这里就很明朗了。我们计算的PRO FORMA显示的利润是可行的，还有了政府的支持，这意味着项目审核的时间是有保障的，这对一个项目的开发是极其重要的因素之一。而且已经有了超市进驻的意愿，这一切说明这个项目应该是可行的。但是大型超市需要的面积是20000SF的店面，而且我们要提供足够的面积给两家以上的外岛性餐厅，比如麦当劳；足够的面积给10到20家零售店铺。而且我们要一条干道贯穿购物中心，这么办？收购周围的地是唯一的选择。
周围最大的一块地是一个发货中心。我们需要它地皮的三分之一。另外四块小的地皮。一个已经在市面上卖，另外两家就要靠合适的收购策略。
我们把这些困难告诉卖方和市政府。卖方承诺会帮助收购其中一块小地皮和发货中心的地。市政府也愿意帮助我们同最难的一家来交涉，而且制定了plan B. 忘了讲，卖方是卖这个地给我们赔了五十万。但美国的地产开发商很现实，实际条件不允许的时候，损失是可以承担的情形下，他并不记恨这个损失，反而我们依然如伙伴一样的共同合作。
好像要见到曙光了，其实还早。我们所做的一切是为了签下一家大型超市，为另外3万尺的铺面找的租户。工作才刚刚开始。
写到这里再想想每个我们的项目，自己的或者为别的投资人制定的项目，其实是如此繁琐，不得不谨慎。

很多人觉得美国的商业地产可以抄底了，其实真要看具体每个项目。国内的投资人往往表达这个意向，而且很明白表示非法拍地产不要，却忽略了真正的价值都是创造出来了，就像CAP RATE是人努力出来的一样。
我代理的一个国内公司，专门来美国收购法拍的酒店。我们联系到的曾经是连锁知名酒店，100多间房，价格是原来的五分之一。我们后来发现其实这对他们并不合适，一，价格低不仅仅是法拍的原因，而且这个酒店的结构和房间的样式是非常老旧的那一种，现在又是人去楼空。如果要重新盈利，必须要大额投资翻修。更何况酒店运作的最大的挑战是营销，还有谁来运作这个酒店。

国内的投资人资金雄厚，但是一两千万的再投入不是预算之内的话，接下来的运作会变得停停走走。时间上的耽误反映在金钱上的结果往往会让人大吃一惊。破产的项目有不少就是死在时间上的。

我们的建议是不大规模翻修，而是申请改变建筑使用用途，把它改造成出租公寓。公寓目前是利润非常高的的项目之一，周围的人口结构，交通数据和租金完全支持这个用途。而且临近已经有4家成功的知名连锁酒店，重新加入竞争就是更多的金钱投入。中方对酒店管理有很多经验，但是验证国内的方式在美国是否成功是有风险的事，以时间上的投入来验证商业的模式就变的更有冒险性。而且中方公司还面临有语言文化的差距，扬长避短是我们提的建议。
很遗憾，中方公司并没有接受我们的建议。简单而言，商业运作的理念不同，我们始终未能取得中方的完全信任。我们一直处于一种被怀疑但有被需要的位置。作为中方的代理，我们的建议反而被非专业的建议取代。我也为这个检讨自己，怎样才能更好的为中方投资人服务？
四月份收购了这个资产后，我们的合同结束。正如我们所料的，这个拍卖的酒店依然空空荡荡的坐在那里。或许我们以后还有机会为他们提供解决方案的机会吧。

我看很少有帖子将提及美国商业地产这一行，我想来开个头，希望能分享同行的经验。

作者：commercialre 在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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