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主题: 【美国房地产系列】纽约！纽约！之三：由“巴菲特超级午餐”说美国房地产

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【美国房地产系列】纽约！纽约！之三：由“巴菲特超级午餐”说美国房地产

狼协
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标题: 【美国房地产系列】纽约！纽约！之三：由“巴菲特超级午餐”说美国房地产 (5759 reads) 时间: 2011-11-07 周一, 20:29

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

【纽约！纽约！之三】由“巴菲特超级午餐”说美国房地产

by 海归网狼协

晚上网友“楚才晋用”请我吃饭。今天的衣服是干了又湿，而且先是大汗湿透，然后又是大雨湿透。皮鞋都成了水鞋了，整个一狼狈不堪，乃至于被网友公开批评为“超级WSN”，耻于同行。纽约的这般豪雨，还一连下这么多天，真是少见。作为资深 New Yorker，出去很少带伞。因为一般都做地铁，步行的路没多少。我和九哥在曼哈顿就看到了包括诸多衣冠楚楚的淑女们，在雨中跟没事一样地闲庭信步。从Trump Tower 出来的时候，Agent 林帅哥送给我一把他们公司的Yahoo 广告伞，硕大无比，而且结实 ---- 这般的盘陀大雨，加上大风，那些 Made in China 的雨伞，像九哥带来的那把，早就被摧残了。晚上回到酒店，跟网友 confirm 了时间地点，便又坐地铁赶去曼哈顿。到了地方，才发现那是赫赫有名的Smith and Wollensky，专吃牛排，就是诸多企业家请巴菲特吃饭的地方，所谓的“巴菲特超级午餐”，现在eBay上竞拍。请巴菲特吃饭可不便宜，最高的一次据说是为中国企业家赵丹阳以211万美元夺标。而这些中国企业家，包括上次夺标的段永平，还口口声声说这个钱花的非常值得，因为他们根据从巴菲特餐桌那里学来的东西，赚回来的钱是请吃饭的好多倍云云。

进得餐馆，发现墙上贴的都是各著名媒体对此餐馆的报道。楚才晋用跟我说，这个餐馆也是他们“工作午餐”挑选的地方。言谈间，才发现我们是江西老乡，他从海归网成立之初就开始捧场了，但基本上潜水，属于“沉默的大多数”。尽管有人不断泼污水，但海归网还真是有一大帮一直追随的“死党”，令人感动。似乎他跟餐馆的那些非常 professional 的waters们也很熟络。他在华尔街工作，而Smith and Wollensky在49街和第三大道的交界处，从华尔街所在的 downtown 到 midtown来，应该还有点距离。这个餐馆的菜可不便宜，我看菜单，最便宜的也要三十多美元。我点的那道牛排是五十多，其美味当然也不在话下---我从来没吃过那么好吃的牛排。而且分量巨大，我使劲撑也没吃完。整个晚餐我不知道花了多少钱，只觉得付小费的时候，楚才晋用就付了五十多。但这对于这家著名餐馆来说，价格也不能算天价了。我在国内吃过几千块的的晚餐，但那餐馆的名气，远没有这家大。托网友的福，老狼也得以跟巴菲特一样，得瑟了一回。在此再次对他表示衷心感谢！

说起巴菲特，跟我们此行相关的，就是他对美国房地产的判断。巴菲特认为美国房地产将在明年复苏，所以他今年重仓进入美国房地产：他的公司将把三分之一的资金投资在美国房地产市场, 总规模可能高达80亿美元。巴菲特声称投资买房是他今生第三最成功的投资（前两个“最成功的投资”是分别给他两任妻子买戒指）。他认为，目前房地产仍为多数美国人的最好投资选择，特别是经过房屋价格的下滑和创纪录的低利率。美国房地产开始复苏的迹象，就我们此行的观察来说，有这么几个：一是银行开始恢复并放宽对购房的贷款。自住房的首付甚至可以低到3%了。第一个投资房的贷款也可以高到90%到80%。一些海外银行，即使对于无法验证收入的外国人，也可以提供50%的房贷。这表明了银行对经济形势，尤其对房地产形势的判断。二是许多地方的inventory实际上在减少，尤其是在比较好的区。中介带我们去看房时，路上已经很少见到有sale的牌子。再就是有的地方在超跌后，房价已经回升。比如拉斯维加斯的Trump Tower 产权酒店，去年17万的studio, 现在就已经要21万了。9个月涨了23%。佛罗里达的棕榈海岸，我以前提到过的2007年35万的房子跌到去年三月的5万，今年已经涨到7万多，一年涨了 40%。纽约的房价，最多的时候跌了20%，今年涨回10%，所以距离最高峰的时候，只跌了10%。而实际上，我们这次美国房地产之旅所感觉到的，是好地方其实都没怎么跌太多，那里的房价仍然贵的令人咂舌。典型的如曼哈顿、LA的Pasadena、Arcadia、旧金山等地。当然，不能跟中国比。如果跟中国的北京上海比，这些地方又显得太便宜了。

巴菲特对美国房市的操作，应该是建立在他对美国经济的信心上面。投资要克服的是人性的两大障碍：贪婪和恐惧。这已经是老生常谈了，但真正能做到的人还是极少。当股评家都一致唱好，当一家三代都穷尽其毕生积蓄去追高买房的时候，当你的股价房价芝麻开花节节高，你舍得抛掉获利离场吗？当市场风声鹤唳，大家争相逃命的时候，你敢于逆流而上，逢低买入吗？这种“情商”还需要一个条件，就是你的“智商”，你对市场的准确判断力。所以，那些在八九以后进入中国产业，包括房地产业的人，那些在九七后大手笔收购香港的房地产的人，就捞了个盘满钵满。市场急跌的时候，比起急升的时候，更是发财的好时机。因为超跌的时候，投资的成本大幅度减低，风险大幅度减少，投资回报率也就大大增加了。美国现在经济的低迷，当然有其深刻的原因。这个我后面会有专文分析。简言之，是资本逐利的本性，和民主制内在的制约。楚才晋用网友席间跟我说，他也对美国的经济很有信心，因为美国这个国家自身有着非常强的纠错能力。这个我非常认同。美国的这种自我调节能力，的确是要超出于很多其他国家，包括中国。有人说毛主席是超天才。但是哪怕真的如此，只要他犯错，就没有人可以阻止他。整个国家就跟一辆没有制动装置的车子一样，只能眼睁睁地看着跌入万丈深渊。美国现在碰到的困难，也是植根于她本质上的，这是一种前所未有的挑战。但是由于美国的这种调节能力，美国是一个法治国家，同时有着无以伦比的创造活力，吸引了全世界顶级的精英。美国地大物博，资源丰富，以及恰到好处的人口密度与年龄结构，以及其雄厚的底子，良好的上市公司表现，世界首屈一指的强大军事实力，美元的世界霸权地位。。。等等，使得我们这一行所遇到的那些分析家们，都异口同声地说：如果这个世界上所有的国家都会倒掉，那么最后一个倒掉的一定是美国。而中国的富人们，其资金转移和自身移民的首选，也是美国。

我想巴菲特对美国的信心，也无非是出自于此吧。实际上，巴菲特对中国的未来也看好。但这种最终状态的判断，并不影响投资人逢低入货，逢高出货，然后等待下一个轮回。中国现在很多东西都贵，持有“货”的人，不妨套现，取得不错的回报，而到便宜但未来有保障的地方去“入货”，等待升值和价高的地方的回调。美国现在不但是房地产，而且是什么都便宜，超便宜。公司股票、债券、出售的公司。。。等等，包括物价，都比世界上很多其他地方要便宜的多。后面我会介绍一个“逆流而动”的亿万富豪的故事，他就是收购美国的公司，以低价获得美国公司的品牌、技术、团队、设备、厂房、土地、分销网络等，但却仍然以中国为主要市场，同时扩展到包括美国在内的世界市场的典型投资。

不但跟中国相比是这样，我到达新西兰之后，仔细观察了新西兰的物价，得到的印象也是这样。所以我的那些朋友们说，现在美国简直遍地都是机会，唯一缺乏的是现金。菲特同志教导我们说：“当天上掉金子的时候，去拿个桶，别拿个顶针。” 我的那些朋友们随着房价的下跌，大肆出击，连续出手，直至子弹打光。后面我会详细叙说其融资策略。

我到达西雅图的时候，到四年前我所去过的那些做房地产 foreclosure 的 seminar 上去旧地重游，发现经过长时间培育，“猎手”们更多了，可是随着连年来猎手们的频频出击，其弹药也越来越少了。四年前去那个Seminar的只有我一个中国人，现在已经有十几个。但四年前我每次去参加 Foreclosure，每次都空手而归，因为市场的cash太多，每次喊价，价格都超越了我心目中的界限（低于市场价的20%以上）。但是现在不同，即使是在西雅图这个在我看来foreclosure已经被培育得太过成熟的地方，也仍然会因为猎手们的子弹不足，时常能逮到一些不错的机会。

西雅图的Foreclosure（房产拍卖）学习班的战前研讨会

虽然美国经济到底还有多久才能真的复苏，美国房地产市场还会低迷多长时间，可能还有争论，但至少，如果是做买房出租获取现金流这种模式，其成本在不少地方已经跌到了相当安全，投资回报率相当吸引人的地步。在这种情况下，你不必等待什么“底部”，实际上也很少人买入会真正捞到底部，正如很少人卖出时会摸到顶部一样，期待这种运气的人都太贪，而这种贪婪，正是妨碍其发财的最大障碍之一。实际上，只要你能有正的现金流，你就可以果断地买入，赚多赚少的问题而已。至于选择，在市场已经超跌，成本已经低到可以产生不错的正现金流的情况下，你可以在空间上选择，而不必在时间上选择。也就是说，你可以选择在哪里下手，而不必去等待“更低”的时候下手。

阻碍国人在美国投资的另外一个心理障碍是，国人习惯了在中国投资的“暴利”，所以对美国投资的那些10%左右的回报率看不上。其实高回报意味着高风险，在中国的情形尤其如此。这种不正常的高回报，激发了人们的贪婪心理，使得他们无法当机立断地获利退出，所以许多财富，实际上仍然只是纸上财富，很容易随着泡沫的破裂而缩水，有如黄粱一梦。国人现在投资的Priority，是保住很快缩水的财富，而不是不切实际地持续高增长。投资就应该像巴菲特那样，别具慧眼，找到被低估的资产，然后耐心持有，最后获得可观的回报。接近神话的case就是他在1965年他购买Berkshire Hathaway Inc公司时，其股价为15美元，而该A级股现在的股价却高达每股11.98万美元。菲特同志在信贷危机的时候，大手笔买高盛，买GE，买BOA, 但却没有去碰雷曼兄弟、AIG和美林。所以对于菲特同志的神断，不服不行。

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作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由狼协于2013-5-11 周六, 12:43修改，总共修改了8次

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