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【美国房地产系列】闲聊房地产投资回报率

狼协
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标题: 【美国房地产系列】闲聊房地产投资回报率 (5711 reads) 时间: 2012-5-17 周四, 12:53

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上文我谈了投资房地产的两种基本的获利模式：房租和增值。但买房子是很吃钱的生意，一个房子从几万美元到几百万美金，买入后，如果只算 capital gain, 其平均的投资回报率不过是百分之五到十，这对于习惯了在中国赚取暴利的国人而言，实在是乏善可陈。

当然中国和美国的生意是很难相提并论的。在中国赚钱，得有“路子”，最好是“我上面有人”。权力垄断可以轻松的赚取远高于市场平均利润的回报。另外就是市场的不成熟，也存在着许多赚取超额利润的机会。但也正因为市场不成熟，机会就与风险成正比例。其中很多机会就是子虚乌有的，不过是水中月，镜中花。比如说现在国内的资金成本，据说很铁的朋友之间借钱，其利息都高达百分之二十以上。现在温州的民间借贷更是突破了一分息。这就是说，资金的年回报率达120%！！！可是什么生意能赚取百分之一百二十的回报呢？当然是有，但是从道理上说，应该很少。否则国内那些大小投入的生意，尤其是制造业，就不必辛辛苦苦的在生死线上煎熬了。前阵子的股市泡沫和房市泡沫，就是这样出来的。既然自己的生意不赚钱，或者赚钱很少，投资回报率很低，而别的地方回报“很高”的话，当然就会把资金投入到那里了。但最后是被套住，下场很惨。高利贷最邪乎的地方，如浙江等地，大批债务人“跑路”，无数人陷入灭顶之灾，乃至于家破人亡。

资金回报率这东西，值得投资人仔细掰掰。现在中国的定期存款利率，一年期的是3.5%，而官方公布的通货膨胀率则在4.9%。这还是官方公布的通胀，实际上远不只这个数。这意味着钱存银行，每年至少就得赔1.4%以上，逐年打水漂了。所以钱不能呆银行，得找投资渠道。

中国的贷款利率是多少呢？7%左右，除了房贷之外，可以浮动 45%，就是10%左右。银行一存一贷，轻松赚3.5%到5%以上的利润。但是借钱的人呢，就得寻求回报在贷款利率以上的投资回报，否则投资就意味着辛苦半天还得亏钱。但是如果将4.9%以上的通胀加上，大家就知道，这种投资就不那么容易找到了。“找到”的，其实是风险很高的“投资”。所以现在借钱越来越难，温州的民间借贷利率终于突破了120%，但是，负债数以亿计的债务人频频跑路，就在那里引发了一波又一波的地震，以至于要把“经商奇才”吴英拉去枪毙。

所以国内的那些“赚钱”的标准，其实是海市蜃楼，当不得标准的。但你架不住人家已经形成了这样的心理惯势。而在北美，你要赚取远高于平均利润的投资回报，就很困难。当然，因为那是一个相当成熟的市场，其风险也会低很多。

现在我们来看米国的投资回报率。仍然以股市和房市为例。米国的股票投资回报率平均是百分之十，而房市的平均回报率是百分之七（只算 capital gain, 没算 operation income）。那革命群众们为嘛还要投资房子呢？投资股票的回报更高，还不用管理房子等烦心事。其中的奥秘就在于，投资房子可以用更高的杠杆---一般80%或以上，而股市你即使用 margin, 通常也只有50%。房子你还有房客给你扛住利息，甚至支付本金。如果你买的房子出租，其租金能cover住房贷本息，那么就相当于你花了百分之二十的钱，拿到了百分之百的货。当然，杠杆放大收益，也放大风险。所以，在价位的高点使用杠杆比较危险，而在低点使用杠杆则比较安全。

要提高资金的利用率，基本上有两种方法。一是尽可能地借钱。我一个朋友就用5%的首付，去设法向十个银行借钱，买十个房子。另外一个朋友呢，则将自己的工资高报了很多，目的就是要多借钱。去年九哥讲了我的一个朋友的一个故事，就是他们买房子发达了以后，想改善自己的生活，就去买一辆宝马车，大概5万美元。但去了以后想要的那款没货，要订货。回家的路上忽然想到，与其买车，不如 lease, 就是租车。他们那时候百分之十的首付便可以买一个十万美金的房子，租金除了扛住贷款本息外，还能剩下每个月五百多美金，足够lease一辆宝马车了。Lease的车很省心，修车什么的事情都不用管，还总能开新车。五万美金的买车钱，可以买四个房子。这样，房子也有了，新车也有了，都是房客给供着。所以现在他们家的好车，奔驰、宝马等，都是用这种办法买的。

但现在美国股市已经从谷底翻了一倍，失业率也已经改善了许多，但房价却没有动多少。其中一个非常重要的原因，就是现在跟银行很难借钱了。我的不少朋友，收入非常高（高达四五十万美金的年薪），或者资产净值很高（几百万的资产净值，比如说，房子就是全现金买的），都借不到钱。你有一百万的 equity 想借1万都不行。这种business上的真空，给了许多人以商机。其中以华资银行为主，就设法提高首付至百分之五十以减低自己的风险，同时还提高利率，大赚其钱。甚至一些华人也组成这样的基金去放高利贷，利息高达百分之八到十。其中借给做 foreclosure 的，利息还高达百分之十二到二十 ---- 但即使是这样，还是有人去借，当然借的人还是能够赚到不错的利润，详情我后面再谈。因为现在美国房市的机会实在太好，很多华人都在拼命进货，我认识的许多人，手里都至少有五六个房子。但因为房子很吃钱，子弹很快就打光了。如果借不到钱，就干着急。因为这其实还不仅仅是提高资金利用率和回报率的问题，而是美国房地产这样的时机可谓千载难逢。以前一般房价低的时候，利息高，而利息低的时候，房价高。而现在，不但利息几乎是历史最低，而且房价在许多地方都跌回了十年前的价位。这种大跌只在上世纪八十年代出现过，至今已经三十年。而我们的一生，还有几个三十年？更何况现在的人民币汇率的历史新高。三种机遇碰在一起，而这种时机持续不会很长时间。但房地产却是一种流动性较低的产业，又很吃钱，你没法逮住机会猛捞。

这样就形成了美国房地产投资的一种商业模式，就是金融借贷。在房价很低的时候，（如果不是最低），以高息、百分之五十的高首付贷出，有抵押品，风险极低，而利润极大，很 scalable, 还免去了管理房子等麻烦事。但最近各个银行的房贷有松动迹象，可以预料，随着银行房贷的放松，房价将有比较明显的上升。最近我在新泽西的普林斯顿附近的地方，原来从十六七万跌下来的房子，许多九万的房子都已经卖光了。于是人们就继续扫十万的。很快十万、十一万、十二万的房子也卖光了，在同一地区只剩下十三万的房子了，短短一个月之内，房价就上升了百分之二十左右。我认识的一些朋友，在拉斯维加斯、佛罗里达等地扫货，连续出手，往往出价比 listing price 高出一两万美金的offer都抢不到货。

第二种提高资金的利用率的方式，就是加快资金周转。这些方法结合在一起使用以后，资金的回报率将大增，甚至可以高达百分之百或更高。我将在下文结合foreclosure（银行法拍屋）的模式来具体说明。

（待续）

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由狼协于2012-7-22 周日, 17:22修改，总共修改了2次

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