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主题: 海归网上海网友聚会暨美国公寓小区投资最新进展汇报
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作者 海归网上海网友聚会暨美国公寓小区投资最新进展汇报   
狼协
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头衔: 海归元勋

头衔: 海归元勋
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文章标题: 海归网上海网友聚会暨美国公寓小区投资最新进展汇报 (4468 reads)      时间: 2012-11-27 周二, 01:04   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

星期五的聚会,是在著名的席家花园包的一个房间,又是得临时加好多位子,以至于后来都没法再放下椅子了,只好大家都往外坐些。其中有同学是从苏北驱车几百公里过来的,有同学则是在乌镇驱车几百公里,推掉周末晚上所有活动过来的,据说只是为了一睹老狼的风采。席间自然少不了美女:医生、律师、高管。。当然还有新朋友,比如一位国内做商业房地产的集团公司的老总,还有一位是来自于华尔街的一家公司做美国不良资产并购的高挑美女。最远的当然要数九哥和九妹,从日本过来。

九哥本来应该在这个时候去好莱坞领奖的:他和partner的音乐作品又第二次获得了第一名。但不幸的是九哥不久前在日本出了一次大车祸,脖子不能动了。所以今后的生涯看来就只好从拉小提琴转回写书了。不过这也是我等书虫的福音。

宴会一直到很晚,散了大家还在原地恋恋不舍地继续讨论。讨论的中心话题仍然是美国房地产。综合大家的信息,美国房地产今年已经回升了很多。许多地方平均在百分之十左右,热门的地方则远不止。我一个朋友在西雅图三月份27万买的房子,现在已经涨了十万,八个月之内涨了百分之三十。他是以典型的flipping 变种的模式,就是低价买入,装修,但是不卖,而是hold 在手里,然后请银行重新评估,在两个月的周期内办理重新贷款,将借的高利贷(好像是百分之12)还掉,然后出租房子去扛住房贷、地税、保险等费用,等待房子的进一步上涨。所以以他的纯现金投入来看,他只投入了装修的两三万,capital gain(资本增值)在不足一年的时间内就翻了三倍以上。

与会的老克勒也是一个例子,上次(好像是五月份的时候)我们在上海聚会的时候,听他说刚在拉斯维加斯买了第二个房子。大家知道他的第一个房子是个condo,四万多买的,现金回报率大概百分之十。现在其房价估计应该涨了百分之十几了。他的第二个房子是个singel house(独栋房,国内叫别墅),二十多万,在拉斯维加斯绝对可以买很好的房子了。我去年去拉斯维加斯考察的时候,去那个Agent的家,原来是七八十万的房子,跌到了三十万左右。老克勒的第二套房子,首付5万,买了半年吧,已经涨了五万了,等于年回报率是百分之二百,这还只是资本增值,还没有算租金回报。

所以帝国主义在跑马圈地!我打电话跟如山聊天,他说现在好的地区已经没有机会了。但是稍差一些的地方虽然也涨了,但没有涨得那么凶,所以还有机会。另外就是买地开发的模式,因为复苏的浪潮要稍晚一些才能波及,所以也还有机会。现在是美国的冬天来临,美国人都在holiday season,所以购屋活动减少。冬天一过,这个百年一遇的机会就 over了。至少,其回报率就没有那么高了。

现在来说一说我们 美国公寓小区投资的进展情况。前两周我们失去了五个deal。几乎每个deal我们的offer都跟赢家非常接近,甚至一样。其中一个物业是两百九十多套房的,跟我们已经拿下的物业非常相似。我们出价500万美金,在出价deadline(最后期限)那天,agent办公室关门前才出价,看着他们关门的。大家都以为这个房子是我们的囊中之物了。结果晚上六点多一个新的offer以电子邮件的形式进来,以570万美金--一个我们不可能跟的价格夺走了我们嘴里的肉。

此外的一个物业是700多套房子,一千多万美金 。我们的出价跟对手一样,但是人家给 earnest money,我们这边不敢给。因为给以后,如果我们这边的钱不能在一个月内到位,一百万美金的定金就打水漂了。

我们在这里报道的那个deal最后也失去了。我们原来的报盘是560多万美金,18个出盘竞争后,我们是第二轮仅剩的四个竞争者之一。最后我们咬牙加到580万美金,定金从五十万加到一百万美金,使得我们的胜率提高到50%。相持期间,突然来了个新的竞争者,全盘接受买家的开价610万美金。于是又鸡飞蛋打。

面对现在的形势,我们必须尽快调整自己的策略,使之更加aggressive。与其现在因为出价保守而买不到房子,而不得不在将来在市场已经上升了不少百分比而被迫追高买高价的房子,不如现在就果断出略高于现在的竞争价较少百分点而拿下房子。实际上,高出的房价,因为我们是在做出租模式,不过一两个月的房租就可以收回了;这样远比几个月后还是两手空空的好。否则我们就只能亦步亦趋地跟随在步步高涨的市场后面,跟一匹骡子一样,尽力伸着头去吃前面不断远离的树叶,却永远都吃不到。只要我们拿不到deal,买不到物业而拿下房子。我们的计划就是空的,所有的努力也都是空的。十鸟在林的诱惑,比不上一鸟在手的实在。

但是这样做,我们现在也存在一些实际困难。主要就是我们的资金大部分是分散的、没有ready的。这样管理团队在出价的时候,底气就不足。因为对于小的deal,即使大家的资金不能及时到位,管理团队也可以用自有资金拿下,自己消化。但随着物业一个个买下,管理团队的子弹袋就会瘪下去,他们就不敢出更高的价格,或者付出信誉金去跟人家拼刺刀抢deal了,否则后续资金不到位,便会丢掉定金,而这定金可不是小数。但是在拿到deal后,因为肉已经到嘴,感兴趣的资金很多,往往又远不够分。这是一个矛盾。

弥补的方法,就是大家先行将分散的资金先集中汇到律师楼之类的 Escrow(监管账户)的账户托管,减少资金到位的延时,也增加了投资的commitment(承诺),和管理团队踩上西瓜皮的风险。拿到deal后,当然也是有commitment的同学有优先权先分。有愿意这样做的同学,请跟我联系。或者是,我们跟大一点的公司合伙成立投资公司,设立足够数额的投资过桥资金,在出offer的时候,先以过桥资金出价,得手后再从容让大家认购份额,然后置换退出,准备投入下一个竞价,由此滚动发展。当然同时享有投资公司管理人(相当于General Partner吧)的利润。这一利益里面,可以由银行贷款所带来的杠杆权益享有投资物业的股份。有对此感兴趣的公司,也请跟我联系。

此外就是每次出offer,或者参加auction之前,买方所要求的 fund proof,就是资金证明。比如你准备出价一千万美金,你就得证明你有一千万美金的资金。虽然我们可以有百分之七十左右的银行贷款,实际上我们可以贷到一千万美金,而对于一千万美金的房子,我们实际上的自有资金只需要有300多万美金就可以了。但是没有拿到银行贷款的确认信之前,或者对于一些foreclosure拍卖之类的deal,我们就必须准备一千万以上的资金证明。当然这些资金不必非是银行存款证明,股票、外汇等也可以。这些资金是现在暂时不必动的,只是给买方证明一下我们确实有这个能力。愿意出示这些资金证明的同学,也请跟我联系。当然我们承诺保密(除对买方之外),并在物业买下后,有第一优先分配权(当然你也可以选择不买)。请注意,如果是来自于中国的银行证明,那么就得请银行出英文的信,否则美国的买方看不懂,如看天书,就很难接受作为依据。

最近因为是感恩节节放假期间,售房没有活动。12月3号会有一个拍卖,价格估计上千万美金。所以就存在这个问题,请同学们抓紧。这个物业跟以往的不同,不是apartment,即公寓楼,而全部是single house,即独栋房,大概150套,比以往的大很多,大概每套10万美金左右,也都在一个小区里面。有兴趣的网友请来信给我索取具体资料。

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com









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