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美国房地产公寓小区投资进展－第二个项目投资资金认购结束

狼协
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标题: 美国房地产公寓小区投资进展－第二个项目投资资金认购结束 (3423 reads) 时间: 2013-2-26 周二, 22:00

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

这个项目的公寓小区共268套房，均价 1.31万一套，以370万在foreclosure中拍下。我在上一个贴子（[url] https://www.haiguinet.com/forum/viewtopic.php?p=2021148[/url]中已经讲过该物业的来龙去脉，所以该物业虽然便宜，但是买下后会有较长一段时间是没有正的现金流的。就是说，会亏一段时间。由于整修需要投入较多人力，这个项目比较适合做投资移民：一百万左右的投资现金（仅作首付，还有其他的现金投资入整修费用，预支保险，前期费用和过户费用等约40万美金，但管理团队也投入约50万美金），拥有268套房子的不动产，整修完后跟周边公寓群的租金和房价接轨，有较大的升值空间，可以长期稳定经营。所以原来我们推荐一个做投资移民的去投资。但该投资人在拍卖的前一天临时告知，因为资金转出等方面的困难，无法参加，所以管理团队临时决定继续单独自行出资拿下。

由于这个物业在开始阶段并不赚钱，所以管理团队那边跟我商量，这个项目就不向海归网的网友推荐了。我开始也同意了。因为我们才开始投资不久，为了增强大家的信心，最好是投那种一买下就赚钱的物业。但是显然什么都是有代价的。买下就赚钱的物业，也肯定会比较贵。再说我也不愿意大家等待时间太久。所以我在看过该物业的财务报表后，建议还是将情况跟大家如实通报，让大家根据自己的情况来决定。

结果情况公布后，出乎意料的是大家的反应非常热烈。公布一天后认购的资金就已经超过需要投资的现金的两倍，所以我们只好紧急喊停，不再接受报名。其中一个纽约的网友也是做房地产的，来信要求单独提价买下。但我跟管理团队商量后，他们觉得虽然这样周期短很多，可以轻松获利，但这个项目已经公布了，大家都持币待购，咱们还是不能太唯利是图，让大家全都失望。幸好双方还没有谈到价格，所以不会有价钱谈不拢的误会。所以也只能请这位网友谅解了。以后大家可以提些建议，如何分别处理这两种deal。

由于管理团队自身也投资，占据的投资额的大部分，出让的份额有限，所以我们这边认购更是远远超过能够投资的份额。经过做工作后，认购的同学虽然勉强愿意减少自己的投资额，但仍然坚持参加投资。这使得老狼左右为难。幸好大家还是通情达理的，老狼讲清楚困难以后，也都一致表示服从老狼的安排。在此老狼再次向没有轮上投资的同学表示深切的歉意，也一定会加快进度，尽快推出下一个项目。除了原来的城市，我们还会拓展战线到其他的城市。请大家注意这最近这些天论坛上的消息，以及信箱的通报。

实际上上个星期管理团队就参加了另一个物业的foreclosure。我们锁定的最高出价是两万一套，但实际上竞投的价格最后到达2.3万，远远超过我们的预期目标，我们因此只好放弃。

这里还有一个小插曲。管理团队拍下这个物业后，在最后一轮尽职调查的时候，按照惯例会针对物业提出一些检查后发现的毛病，然后打算向卖家进一步压价。但是拍下物业的时候是签了合同的。签约后买方有七天时间可以反悔（所以我们可以进一步压价），而卖家不可以。但买家反悔后，卖家就也可以反悔了。所以我很担心因小失大，导致失去这个deal，因此反对进一步压价。结果最后他们还是去压价了，文件发了给我，我因此提心吊胆了一天。幸好对方接受了压价，最后这个物业实际上是以356.5万美金成交，便宜了13.5万。

管理团队正在针对投下的物业注册LLC，现在正在等待州政府的批复，然后开立银行账号。希望本次入围的同学准备好资金，以便一旦公司的银行账户开立的时候汇入。我已经将公司的 Operating Agreement 和 Interest Purchasing Agreement等法律文件的草案发给各位，请大家仔细审阅。

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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