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主题: 美国房地产公寓小区投资最新进展:加州的两个项目
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作者 美国房地产公寓小区投资最新进展:加州的两个项目   
狼协
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文章标题: 美国房地产公寓小区投资最新进展:加州的两个项目 (3940 reads)      时间: 2013-3-13 周三, 23:53   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上次报名投资的大部分同学,因为项目需要的资金有限,而认购的资金太多,所以没有能够轮上,我们感到十分抱歉。吸取以前的经验教训,我们准备在以后设立一个监管账号,凡是对某物业表面投资意愿的,将需要按照其承诺的投资金额的百分之五,向监管账号转入一笔订金,以确认其投资意愿。这样,我们去拍物业的时候,如果需要支付订金(一般auction会是2.5万美金,拍下后再付百分之十),我们就可以用这个订金池中的资金支付;一旦物业拍下,已经向订金池转入了订金的同学,就有了完全的投资权,而不必大家争来争去。

同时这些天也在密锣紧鼓,加快篡党夺权的步骤。老狼上次公布一个在原地区的note sale(债权交易),现在管理团队正在进行调查,跟银行谈,跟律师谈,情况明朗后会通知我们。这个交易因为没有抵押,只能是全现金,大概是450万美金。管理团队还是主力,估计凑齐这笔钱问题不大。

此外,上次老狼公布的大洛杉矶地区的几个项目,由于该地区房价上涨迅速,很快就被抢走了。现在在洛杉矶近郊已经比较难找到好deal,只能到稍远的地方。

现在加州的管理团队找了两个deals。一个是在大旧金山地区,就是奥克兰的一个1988年建的54套房子的公寓楼,房子大一些(平均每套房子80多平方米的样子),也新很多,其中大部分房子都翻修过(原业主大概花了一百多万美金)。房子在奥克兰西部距海边不远的主干道上,相邻有小学、中学和大学,距离大型体育馆有三英里的路程,距离购物中心、警察局、图书馆等是步行距离,距离Wal-Mart、Office Depo、超市等购物中心约三英里,当地入人口非常密集。价格当然也贵很多,要价540万,平均每套10万美金。当然,我们投资房地产,主要看营运收入回报和物业升值两方面。在营运收入方面,该物业现在的cap rate是7.25,比原来我们做的地区略低,如果按cash on cash的回报来算,也大体上差不多。如果是这样,价格高就不是什么太大的劣势,因为这种地区的升值潜力要高很多。对于纽约、洛杉矶、旧金山这种城市,尤其是好区,像我们这种风险防范优先的投资的底线是,租金能够覆盖包括地税、保险、管理、维护、银行贷款本息等所有成本后,还能有一定的净现金收入以抵御不可预期的波动,使得初期投资后不必继续投入,相当于租户在帮你付那按揭的大头,只付一点首付就可以坐等房价上升,但即使房价没有上升,甚至下跌也不怕。但实际上就我所知,在纽约,特别是曼哈顿,买房后其租金是无法抵消成本,甚至都不足以支付按揭的,每个月必须贴进不少钱。这样的投资虽然潜力很高,但会很累,风险也高。

所以关键还是对于营运收入的现金回报的分析。感兴趣的同学请给我来信索取详细资料,我也会在内部通信中跟大家进行有关的财务分析。

另外一个物业在加州中部的Fresno,属于加州第五大城市。该城市距洛杉矶约两个多小时车程,距离旧金山约三个多小时,有三四个机场。物业是1973年的建筑,距离Fresno的州立大学较近(约八分钟local车程)。这个物业价格似乎便宜很多,大约平均每套两万六美金的样子,出租率90%,cap rate 差不多,现在的是7.81%,预估是 8.74%。如果计算入还贷的本金,则投资回报可以达14%以上(尚未计算升值)。因为只有57套房子,所以总价在150万左右,相当于首付五十多万美金(假定贷款65%)。但是,我个人的感觉,这个城市的升值潜力应该不会太高,至少不能跟南边的洛杉矶和北边的拉斯维加斯相比。
有对这两个物业感兴趣的网友,请给我来信: chairwolf 圈a gmail.com

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com









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