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【美国房地产公寓投资进展】紧急确认诚意金

狼协
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标题: 【美国房地产公寓投资进展】紧急确认诚意金 (3764 reads) 时间: 2013-7-23 周二, 15:27

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

前几天公布的四个项目，第一个已经是历史。本来这个我们已经稳操胜券，卖方的还价只包含了需要支付诚意金（earnest money），但管理团队当时不愿意付。由于我们之前的购买程序都是由管理团队打头阵，支付诚意金也是由他们垫付，导致了他们操作上的过份谨慎。而物业没有拿下来之前，他们又倾向于先不公布，以免公布了却拿不到，大家会有“狼来了”的疲劳。于是事情就卡在诚意金那里。等到我知道了需要诚意金，并且跟管理团队表示我们这边可以支付，已经太迟。另外一个买家迅速反应，确认支付诚意金，我们就失去了优先的地位，令人扼腕。

第二个项目如上次所说，已经有一个来自于纽约的买家以比我们高的出价占先，并且愿意支付诚意金。所以现在管理团队建议把力量集中在第三第四套上面。我们的出价已经被挑选出来，作为五个最后的竞价者，来进行第二轮竞价。为了保证胜算，管理团队准备在这次出价加上诚意金。诚意金分两笔。第一笔是在签约后支付，为出价的1%；第二笔是在进行完DD（尽职调查）后，也是1%。支付诚意金对我们的不利影响是，一旦支付，对方就知道我们的价格不可能再变了（所谓的hard money）。所以我们之前签订合同后再利用尽职调查找出的毛病再去压价的策略，就不能使用。

支付诚意金的另外一个作用，对我们自身来说，就是投资额的分配。之前我们都是购买合同已经签订，物业已经是囊中之物以后再确认投资资金的。但是那时候大家都蜂拥而上，导致绝大部分人都无法争到投资份额。现在在竞价之前确认诚意金，签约后就支付，那么支付诚意金的投资人将会在项目拿到之后，有确定的保障能分配到所承诺的投资金额，而无须再跟别人争。现在这两个项目仍然有这个问题。因为总投资大概是两千多万美金，除了银行贷款之外，现金需要应该是六百多万美金。国内一个基金承诺投入三百万美金左右，管理团队自身也准备对投三百万美金，这样剩下来就没有多少了。所以有兴趣的同学，请抓紧时间跟我联系。出价的最后期限是七月24号，迫在眉睫。当然出价的时候还不需要支付，出价被接受后，才需要支付诚意金。

我将在email中转发卖方代理的信。请大家注意查收。谢谢。

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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