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主题: [分享]德国的房市为何如此之火?
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作者 [分享]德国的房市为何如此之火?   
夜归人
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头衔: 海归准将

头衔: 海归准将
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文章标题: [分享]德国的房市为何如此之火? (1896 reads)      时间: 2013-7-29 周一, 22:47   

作者:夜归人海归主坛 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

极低的购房贷款利率,萎缩的养老金,以及欧债危机的不断蔓延造就了德国目前房地产业的蓬勃发展。以下为您列出十大影响德国房市走势的主要因素。

德国有一句谚语叫做“Liebe vergeht, Hektar besteht!”,意思大概就是在描述,爱情会随着时间的推移而产生变化,而房子会是陪伴你走过人生最忠实的伴侣。这句话也清楚的交代了过去德国人对于人生哲学的理解, 一座房子, 一座农场, 独立自主经济,不依靠其他任何的外在物资…这也就是德国人过去在选女婿的时候会更多的参考父母的意见,而不是让小孩子跟着感觉走…

如今的德国虽已不是过去那么保守,小孩子也可以更加自由的谈恋爱和选择对象,然而内心深处的那种对拥有属于自己的房地产的念头却没有发生过变化。这也就造就了目前德国大城市房屋供给有所倾斜的主要原因。再加上人们对于未来通货膨胀的担心更促使一部分人通过购买房地产来确保属于自己的财产。

德国最大多媒体金融平台“Focus Money”为您整理出了以下对房地产业发展有影响的十大因素:

1. 购房贷款利率再创历史新低

德国经济发展协会表示“德国人拥有自己私人住宅的理念在各种因素的影响下更加凸显”, 根据德国统计局的数据(Statischen Bundesamts),德国的私有住房的自己居住率高达46%, 这项数据在2006年的时候还徘徊在大概41.6%左右,造成近几年数据发生巨大变化的主要诱因就在于过低的购房贷款利率。即使对于低收入家庭,拥有属于自己的住房的意愿也可以得到满足。 例如, 一个四口之家,购买一套大概350000欧元的房屋, 银行的年贷款利率目前在2.4%左右, 如果以十年还款期算的话, 大概每月还款在1280欧左右。如果以五年还款期算的话, 每月须支付银行1500欧左右。 相同情况如果发生在2000年, 四口之家的每月还款额度大概在1900欧左右,这也就造就了目前德国民众买房热的内部因素。至于未来贷款利率是否调整的问题,德国大部分人都不是特别担心, 欧洲其他国家债务缠身,欧洲央行已经快变成印钞银行,德国民众也在欧债危急中尝到了不少甜头。

2. 德国人宁可选择购房也不存钱

“几家欢喜几家愁”, 就在欧洲其他国家为了自家债务问题忙的不可开交的时候,德国人却在为了自己国家超低的购房贷款而欢欣鼓舞。 以德国贷款利率最高的国有银行为例, 即使是20年的偿还期的贷款,目前的年贷款利率也仅仅在2%上下, 再加上欧债使得德国人危机心里的加重, 大家都在寻找可以让自己安全脱身的办法, 而长期以来不受关注并且价值被低估的房地产业就理所当然的成为了大家的首选。

3. 欧元货币崩溃的恐惧

由于对欧元货币的恐惧心理,以及德国政府在欧元政策上的反复无常使得德国民众对欧元的信心愈发薄弱。目前欧债发展的状况是,即使是欧洲任何一个国家,例如希腊,西班牙的经济体全面了崩溃, 其所带来的巨大冲击会使得欧元区其他国家都无力承担。而长期向这些国家提供金源的德国人更是担心自己长期以来的外债没办法回收,这就更加重了民众的恐惧心理。

4. 通货膨胀

相比欧元区货币崩溃的情况,德国人更担心德国政府有一天会经受不起通货膨胀的压力而倒塌。 文章以“Urangst”(编辑注: 原始恐惧)来形容德国人对于通货膨胀的恐惧。 即使是按照目前德国非常优秀的控制通货膨胀的成绩来看, 10000欧元的存款,在15年后也只会有7500欧元的价值。 愿意存钱的人会在15年后损失将近四分之一的财产。 而房地产的价值却会随着通货膨胀的变化而改变。

5. 大城市人均居住面积紧张

如果按照全德国平均来算,房屋的供给平衡从来都是没有被打破的, 不过由于城市化的进程大大超乎德国政府的想象, 大城市如慕尼黑、柏林等地供需的天平早就产生了倾斜。 按照德国统计局的推算, 到2030年之后, 慕尼黑的城市人口会比目前再增加15%左右, 而德国城建委员会(Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung)预估,到2015年底, 穆尼黑需新建设193000套住所以达到供需平衡, 而从2016年到2020年, 也最起码会需要新建设155000套住所。“到2030年以前, 房屋的需求量只会有增无减。”

6.房地产市场不存在投机泡沫

和房地产业的蓬勃发展相比,德国人对经济泡沫的危机感也与日俱增, “典型的德国人思维模式”Focus Money是这么评论的。 房价才刚刚小幅上涨, 德国人对经济过热的危机感已经随之而到来。 而真实的统计数据却显示, 长期以来德国的房地产市场呈现的却是萎缩的现象, 从2000到2008年间,房价的涨幅都低于同期物价的涨幅, 根据德国统计局的相关数据显示,从2003到2011年 德国房屋平均价格的涨幅加起来才不到10%, 唯一的例外就只有柏林,汉堡,以及慕尼黑三座城市。

位于科隆的德国经济发展局局长Hüther表示“目前房价的改变只是房价回归实际价值的一个过程, 这种变化和民众收入,房租支出的多少都有关系。 并且随着德国经济的正面影响, 未来房价下跌的可能性已经越来越小了。”“德国房地产业不存在投机泡沫的根本原因就在于,德国与美国房地产业的私人自由投资金额的比例, 在美国,一个人可以在不用投资一分钱的情况下,单靠银行贷款买房, 而且通常美国人还会以购屋价格的150%的资金贷款以满足自己个人奢侈的需求, 而德国人却是利用极低的还款利率以最快的速度还清自己欠银行的钱,以确保自己的投资在最短的时间里能够转变为生财的工具,这种投资心理状态的不同,决定了德国房地产市场投机泡沫的几率远远低于美国房屋次贷风暴时期出坏账的几率。”

7. 新居建造速度在放慢

2011年,德国新建住房的数量是183000, 这个数量和德国城建委员会做出需求的预估还差了很大一截, 不过相对2010年以及之前几年,已经算是有小幅上升了。 如果我们回顾到2001年的状况, 当年的新居建造数量还维持在320000的高位。 而房地产业长年来的低收益率是导致了从当年的发展放缓的主要原因。

8. 失业率持续走低

受到欧债危机的影响,德国人的恐惧心理已经完全压制了贪图安逸生活的心理, 就在欧洲其他国家失业率持续走高的情况下, 德国的失业率却在过去的7年中持续走低。

9. 德国以外的房地产业都呈现过热的状况

德国的房地产业------真的物超所值吗?对于一位慕尼黑居民来说或许这只是笑谈, 因为在慕尼黑两居室的房屋的起租价最起码都在1000欧元以上(不包括水电以及其他的费用)。但是相对于其他的世界大城市而言,例如哥本哈根, 罗马,巴黎, 这种价格真的是小巫见大巫了。

10. 国有养老金不再那么有吸引力

由于德国人口结构的变化, 老年人会越来越多,年轻人会越来越少, 如果在未来的30年内,德国政府没办法改变这一事实的话, 用于养老金的税收比例会越来越高, 当出现没办法负担的情况下,德国政府势必会调低养老金的比例。 而对普通德国人而言,不需要寄人篱下,然后又有一部分基本的养老金能颐养天年才是最完美的人生, 所以目前德国有一部分的人已经把拥有私有住宅当成是了自己养老的基本条件,在这种大趋势的影响下, 私人额外养老保险就越发具有吸引力。

www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2012-11-8

作者:夜归人海归主坛 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com









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