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主题: [分享]睿信咨询研究:总理报告中房地产的“7大看点”
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作者 [分享]睿信咨询研究:总理报告中房地产的“7大看点”   
镜子





头衔: 海归下士


加入时间: 2014/03/12
文章: 9
来自: 睿信咨询公司
海归分: 258





文章标题: [分享]睿信咨询研究:总理报告中房地产的“7大看点” (2368 reads)      时间: 2014-3-12 周三, 21:00   

作者:镜子海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

文/睿信咨询合伙人董事总经理 郝炬

李克强总理为本届政府作出第一次工作报告,稳增长是底线、调结构是难点、促改革是抓手。对于房地产行业而言,市场导向、分类调控、新城镇化、新经济带、强化保障等关键词均与之息息相关,睿信咨询认为本次报告有以下7大看点:

1、 市场化长效机制是主基调,短期全国性地产政策处于空档期
报告原文:着力深化改革开放,激发市场活力和内生动力。放开市场这只“看不见的手”,用好政府这只“看得见的手”,促进经济稳定增长。把加快转变职能、简政放权作为本届政府开门第一件大事。
睿信解读:本届政府在十八大之后已经逐步明确建立长效化的市场机制,从去年房地产用地增加26.8%、北京高端商品房预售放开、共同产权房的渐热等各方面迹象表明,政府重点在于住房保障、抑制投机、控制风险,商品房由市场做主,政府以土地、货币、税收等市场化手段进行调节,房地产企业关键是看市场吃饭,预计近一两年处于沿续前期政策的空档期。

2、 明确提出分类调控,首置首改仍是主流市场
报告原文:针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。
睿信解读:本次报告延续了之前“抑制投机投资”的政策主旨,首置首改产品未来依然是市场主流。亮点在于针对当前区域分化严重、冷暖不均的房地产市场明确提出“分类调控”的原则,意味着可由地方政府根据区域市场现状作出对应政策,符合调控不一刀切的主思路,底线是“稳增长”、上限是“抑投机”,也与昨天姜伟新部长透露的“双向调控”相吻合,具体细节两会中必有后文。

3、 以人为核心的新型城镇化,中西部、三线城市受益
报告原文:城镇化是现代化的必由之路……今后一个时期,着重解决好现有“三个1亿人”问题,促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。
睿信解读:再次强调以人为核心的新型城镇化,中国城市化率已经超过50%,但户籍人口只有约35%左右,这一次明确提出城镇化的三类人群及具体目标,对于当前中西部、三四线的地产开发商而言,是一个好消息,只不过也面临着转化成本的问题,其中报告中明确提出了“探索建立农业转移人口市民化成本分担、多元化城镇建设投融资登记制”的解决思路。

4、 合理投资依然是“调结构、保增长”的关键,房地产投资增长但增速放缓
报告原文:加快产业结构调整。积极化解部分行业产能严重过剩矛盾。把投资作为稳定经济增长的关键。保持固定资产投资合理增长。中央预算内投资拟增加到4576亿元,重点投向保障性安居工程、农业、重大水利、中西部铁路、节能环保、社会事业等领域
睿信解读:虽然近几年由于四万亿投资带来的后遗症逐步显现,以投资拉动增长效率逐步降低,但在消费未全面启动之前,合理投资依然是保增长的不二法宝;作为固定投资中坚的房地产投资必然要保证合理增长,所以任志强的增长但增速放缓的观点非常靠谱。

5、 提出新区域经济带推进思路,有利于指导地产企业下一步布局
报告原文:把培育新的区域经济带作为推动发展的战略支撑。要谋划区域发展新棋局,由东向西、由沿海向内地,沿大江大河和陆路交通干线,推进梯度发展。依托黄金水道,建设长江经济带。以海陆重点口岸为支点,形成与沿海连接的西南、中南、东北、西北等经济支撑带。推进长三角地区经济一体化,深化泛珠三角区域经济合作,加强环渤海及京津冀地区经济协作。实施差别化经济政策,推动产业转移,发展跨区域大交通大流通,形成新的区域经济增长极。
睿信解读:本次报告明确提出“由东向西、沿江、沿高铁、沿口岸”新区域经济带的建设思路,除原有的三大经济圈之外,长江经济带、海陆重点口岸、高铁交通要点等成为新区域经济带发展的关键节点,同时再次强化京津冀区域协作发展,未来以“上海自贸区”推广区域及新区域经济带关键城市的产业聚集和经济发展可期,可以作为房地产企业布局参考。


6、 强调“养老、健康、旅游、文化”,给地产与产业互动给予指导
报告原文:把消费作为扩大内需的主要着力点。通过增加居民收入提高消费能力,完善消费政策,培育消费热点。要扩大服务消费,支持社会力量兴办各类服务机构,重点发展养老、健康、旅游、文化等服务,落实带薪休假制度。
睿信解读:再次强调“养老、健康、旅游、文化”等服务产业成为发展重点,进一步为地产企业进行“地产+X”的互动发展指出了可选方向,坚定了房地产企业发展相关产业的决心。像万科、绿城、保利进入养老地产;中坤、长隆、雅居乐专攻旅游地产;万达则是旅游文化通吃;报告中关于落实带薪休假必然对观光游向休闲游转变起到促进作用,但有实施难度。

7、 保障住房继续推进,在政策性融资及共有产权房方面将有突破
报告原文:加大保障性安居工程建设力度,今年新开工700万套以上,其中各类棚户区470万套以上,加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持……增加中小套型商品房和共有产权住房供应。
睿信解读:保障性住房延续较大开工量,主要亮点在于强化“创新政策性住房投融资机制和工具”,在此背景下,中国版或区域版“房利美”呼之欲出;共有产权住房在江苏、湖北早有试点,此次大举推出,借鉴国外模式创造性解决部分夹心层收入人群的住房问题成为可能。

同时报告也对“提高城镇建设用地效率”、“规范地方政府债务机制”“实施建筑能效提升”等方面作了提及。


北京睿信致成管理顾问有限公司

作者:镜子海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com









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