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 Even when the housing price is souring, are we really making money? (zt) |
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ceo/cfo
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头衔: 海归中将
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加入时间: 2004/11/05
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作者：ceo/cfo 在 海归茶馆 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
看房屋是如何“吃錢”的
美國房地產市場到底有多熱﹖看看我的電子郵箱就知道了。
幾年前﹐如果我對持有房產的實際成本發出警告﹐人們幾乎是毫無反應。但是最近﹐當我發出類似的警告時﹐我不斷收到大量讀者來信﹐言辭激烈地批評我的觀點﹐用一些讓人無法啟齒語言貶低我的智力。
不知道出於怎樣的理由﹐部分讀者把我說成一個失敗者﹐郁郁不得志地租住在曼哈頓。實際上﹐在過去13年中﹐我一直在新澤西州擁有一處房產﹐從沒有搬過家。如果我想混淆視聽﹐我可以說我的房子升值了兩倍。
然而﹐經過認真分析﹐我發現﹐雖然我在一個房價大幅飆升的市場擁有一套住房﹐但從某一方面看﹐我幾乎一分錢也沒有賺到﹐而且我也並不認為這有什麼不正常。
我是在1992年末以16.5萬美元買下的這套住房。如今它可能價值50萬美元﹐上漲了兩倍有餘。而根據住房貸款公司聯邦住房貸款抵押公司(Federal Home Loan Mortage Corporation, Freddie Mac)的數據﹐同期全美住房平均漲幅為僅為101.7%。
是否該為此慶祝一番呢﹖可能還不行。我有一個“壞”毛病﹐喜歡認真記錄日常開銷﹐因此對我來說﹐計算過去13年在房屋維護﹑房產稅和抵押貸款利息方面的支出並不困難。相信我﹐計算結果一點也不樂觀。
首先﹐我的房子大幅升值的原因之一就是我花費了巨資對它進行裝修維護。我在1992年買下這套房子的時候﹐它已經有些年久失修﹐我對廚房進行了改造﹐加了一間浴室﹐裝上空調﹐圍上門廊﹐換上新的屋頂﹐更換鍋爐﹐裝修閣樓......天知道我還做了什麼別的改造。
這些大大小小的工程加起來總共花了我13萬美元。這是一筆讓我頗感難受的巨大數目﹐每每想起﹐也都不敢面對。16.5萬美元的購房款﹑加上這13萬美元﹐我的購房成本升至了29.5萬美元。
我也可以自己騙自己﹐把這13萬美元看作是投資。雖然這些改造工程的確提升了房屋的價值﹐但當我將房子售出時﹐這些成本是無論如何也收不回來的。我的“新廚房”如今也用了9年﹐正變得越來越舊﹐沒有哪個思維正常的人會按當初的裝修價格為這個二手廚房買單。
如果能回到從前﹐我可能會購買一套裝修齊備的房子﹐只花很少的錢就能享受前人的裝修成果。當然﹐問題是去哪兒找裝修品位和自己一致的賣家呢。厚粗絨地毯﹖我可不喜歡。
房屋裝修費用可能是我最大的一筆房屋維護成本﹐不過﹐我在抵押貸款利息和房產稅上的支出也不少。實際上﹐如果覺得自己有點過於樂觀了﹐你可以花上一些時間﹐查閱一下自己的納稅記錄。
我就是這樣做的。我把我從1992年以來支付的所有房產稅和抵押貸款利息相加﹐得到的結果再次讓我坐立不安。在過去的13年中﹐我總共繳納了63,000美元的房產稅﹑108,000美元的抵押貸款利息。
雖然這些都是可以免稅的﹐但也不能對這部分免稅額估計過高﹐事實上﹐如果我不使用分類減免稅額﹐我仍可以享受標準的稅收減免。只有在標準減免額之上獲得的額外的稅收減免才是你真正獲得的稅收利得。
因此﹐我重新計算了從1992年以來每年所獲得的標準稅收減免﹐然後將其從抵押貸款和房產稅總額中減掉。
假設高於標準稅收減免的部分按28%的稅率減免﹐我計算得出我的抵押貸款利息和房產稅共獲得了24,000美元的聯邦稅項收益﹐這意味著這它們的稅後成本是147,000美元。
加上房款16.5萬美元﹑裝修款13萬美元﹐我在房屋上的總投入為44.2萬美元﹐比目前其50萬美元的價值少不了多少。如果我將最初的交易費用﹑日常房屋維護費用以及每年的房屋所有人保險都計算進來﹐情況可能會更糟﹐更不要提我為這套房子付出的大量時間精力了。雖然我現在還不打算將房子賣掉﹐但總有一天我會這樣做的。設想一下﹐如果我今天把房子賣了﹐我還要繳納5%的房地產佣金。在打發了交易商後﹐我還能拿回475,000美元﹐與我的總成本基本持平。
是否聽人說過房屋是他們最好的投資﹖這其中有兩種可能﹕他們或者從未認真進行過計算﹑完全不知道真實情況﹐或者有著十分敏銳的觀察力。
房屋的確能成為一項獲利頗巨的投資。一旦把因持有房產而產生的所有費用計算在內﹐你可能就無法從房屋升值中獲取任何收益。不過﹐雖然你要拼命掙錢支付房產稅﹑還要竭力擁護房屋﹐但你畢竟還可以住在一套無需支付房租的房子裡。
當然﹐你可能還是要償還抵押貸款﹐許多人認為每月支付的還款額相當於支付房租。但和房租不同﹐償還抵押貸款總會有個盡頭。
還認為作為房屋所有者的一大好處就是房價上揚嗎﹖想想看﹐人們通常不會因為房屋升值了就打算退休。但你常常會聽說有人在還完最後一筆抵押貸款後就辭職回家享受生活了﹐突然之間﹐他們每月的開銷大幅減少﹐有免費的房子住﹐負擔退休生活也就不是什麼難事了。
作者：ceo/cfo 在 海归茶馆 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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 Even when the housing price is souring, are we really making money? (zt) -- ceo/cfo - (1989 Byte) 2005-6-16 周四, 03:12 (1185 reads)
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