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主题: 安氏案例分析（房地产行业）：清华教授给学生出的房地产投资方案比较题的重新解答——为刚才给出的错误答案郑重道歉

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安氏案例分析（房地产行业）：清华教授给学生出的房地产投资方案比较题的重新解答——为刚才给出的错误答案郑重道歉

安普若
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标题: 安氏案例分析（房地产行业）：清华教授给学生出的房地产投资方案比较题的重新解答——为刚才给出的错误答案郑重道歉 (5211 reads) 时间: 2005-11-20 周日, 23:48

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

安氏案例分析（房地产行业）：清华教授给学生出的房地产投资方案比较题的重新解答——为刚才给出的错误答案郑重道歉

安普若

2005年11月19日

题目请看这里

一、经过重新计算，正确答案（我认为是正确的，如果错了，请指出）：

应该投资“后现代城”，原因：

1。如果假设房地产不升值，10年以后把房子以原价卖掉（不考虑税和其他手续费等费用），

投资“苹果社区LOFT”的IRR是3.24%

投资“后现代城”的IRR是5.82%，投资“后现代城”比投资“苹果社区LOFT”的IRR高出2.58个百分点。

所以应该投资“后现代城”。

（请看运算过程第二页）

2。如果假设两处房地产都以年均10％的年增长率升值，10年以后把房子按升值以后的价格卖掉（不考虑税和其他手续费等费用），

投资“苹果社区LOFT”的IRR是21.48%

投资“后现代城”的IRR是22.33%，投资“后现代城”比投资“苹果社区LOFT”的IRR仅仅高出0.85个百分点。

相差几乎可以忽略。这时投资哪一处房地产已经没有太大的区别了。

（请看运算过程第三页）

3。如果假设两处房地产都以年均10％的年增长率升值，5年以后把房子按升值以后的价格卖掉（不考虑税和其他手续费等费用），

投资“苹果社区LOFT”的IRR是23.42%

投资“后现代城”的IRR是27.92%，投资“后现代城”比投资“苹果社区LOFT”的IRR高出4.50个百分点。

所以应该投资“后现代城”。

（请看运算过程第四页）

4。我计算了一下，对于“苹果社区LOFT”，5年以后把房子按升值以后的价格卖掉，IRR是最大值（为23.42%）。

对于“后现代城”，3年以后把房子按升值以后的价格卖掉，IRR是最大值（为30.77%）。但这是在没有考虑税和其他手续费等费用的前提下的计算结果。如果考虑了这些费用，这个最大值出现的年份讲候移。

二、刚才我哪里计算错了？

为了使计算简单，我在第一次计算的时候只计算了每年所付的利息，并没有计算每年所付的本金。这样一来资金成本就被忽略了。

因为“苹果社区LOFT”占用资金很大，所以它的资金成本比投资“后现代城”高很多。

我第二次重新计算后，把资金成本考虑进去了。这样，“苹果社区LOFT”的IRR就大幅度降低了。

三、谢谢“功夫王”的提醒：

“功夫王”在他的这贴里提出：“苹果LOFT的本金占用很大”，我当时还拿“功夫王”开玩笑，说他是物理教授（他可能真是！），我特此向“功夫王”道歉。

“功夫王”说的是对的，因为“苹果LOFT的本金占用很大”，所以它的资金成本很高。

经过“功夫王”提醒，我发现我一开始的计算是错的，所以重新计算了。

我再一次向“功夫王”表示道歉，我下次一定不说你是物理教授了。（我是物理教授，还不行？）

并对“功夫王”的提醒表示感谢。

四、运算过程在这里下载！

这个是pdf文件，你下载后它会自动变成pdf文件的。如果没有变，请手工把文件扩展名改成pdf。

https://www.haiguinet.com/uploadfiles/2005112010465031708.jpg

请大家再次审阅，如果有错误请指正！

谢谢。

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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