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房地产基础知识：土地使用权结转记入房地产开发成本（转贴）

安普若
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标题: 房地产基础知识：土地使用权结转记入房地产开发成本（转贴） (1910 reads) 时间: 2005-12-21 周三, 15:46

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

土地使用权结转莫“疏忽”

时间：2005-11-18

问：我企业于2000年10月购入一块总面积5亩的A地块，记入“无形资产-土地使用权”的金额是300万元，2001年2月委托施工单位在地块上建设生产车间，5月工程竣工结算金额为500万元，并按规定取得建筑安装发票，记入“固定资产-房屋A”500万元；

2001年4月购入一块总面积10亩的B地块，记入“无形资产-土地使用权”的金额是800万元，2001年6月委托施工单位在地块上建设生产车间，9月工程竣工结算金额为1000万元，并按规定取得建筑安装发票，记入“固定资产-房屋B”1000万元（假设无其他房屋）。

企业以金额1500万元为房产原值按规定计算申报缴纳房产税。2004年税务稽查人员实施房产税专项检查后，指出我企业房产税计算有误，作为征收依据的房产原值金额应该是2300万元，并按规定给予补缴房产税、滞纳金、罚款的处理。请问，我企业应如何核算这两笔涉及房产税的业务？为什么A地块的“无形资产-土地使用权”300万元不需要结转？

某县一股份制企业财务人员

答：本案例的关键是在新会计制度下，企业没有正确理解“无形资产-土地使用权”摊销的有关规定。企业2001年6月购入的“无形资产-土地使用权”800万元最迟应于2001年9月记入“在建工程”，结转增加“固定资产-房屋B”800万元，以致计算房产税时作为征收依据的房产原值少计了800万元。具体解释如下：

1.《房产税暂行条例》及相关法规规定，房产税的征税对象是在城市、县城、建制镇和工矿区的房产。房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值按1.2％的税率计算缴纳。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，凡按照会计制度规定在账簿有记载的房屋原价的，应以房屋原价按规定减除一定的比例后作为房产余值计征房产税。

2.新会计制度实施后，《无形资产准则》规定，企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次记入房地产开发成本。该规定不仅适用于房产开发企业开发的商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。新《企业会计制度》（2001年1月1日起执行）规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。《金融企业会计制度》和《小企业会计制度》对“无形资产”的核算内容也基本上作了相同的规定。至此，我国的新会计制度已经明确规定了“无形资产-土地使用权”摊销的具体方法，即土地开发使用以后，“无形资产-土地使用权”必须结转，结转后构成在建工程成本即最终构成“固定资产-房屋”的原值，或者构成商品房的“开发成本”。

3.企业还存在疑问，为什么A地块的“无形资产-土地使用权”300万元，在新会计制度下仍不需要结转到“固定资产-房屋A”中，而B地块的“无形资产-土地使用权”800万元必须记入“固定资产-房屋B”中呢？根据财政部《关于印发〈实施企业会计制度及其相关准则问题解答〉的通知》（财会〔2001〕62号）规定，执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作调整，其土地使用权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销。

建议企业针对新会计制度的有关规定，就“无形资产-土地使用权”和“固定资产-房屋”账户进行自查，对已使用和未使用的土地按面积应该对应或配比的土地使用权账面价值重新计算和结转，以防在计算房产税时发生“疏忽”。

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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