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主题: 房地产行业：批租制是殖民地的遗产吗？与周其仁、刘福垣等商榷批租制是殖民地的遗产吗？（转贴）

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房地产行业：批租制是殖民地的遗产吗？与周其仁、刘福垣等商榷批租制是殖民地的遗产吗？（转贴）

安普若
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加入时间: 2004/02/21
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标题: 房地产行业：批租制是殖民地的遗产吗？与周其仁、刘福垣等商榷批租制是殖民地的遗产吗？（转贴） (2616 reads) 时间: 2006-6-19 周一, 17:40

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

房地产行业：批租制是殖民地的遗产吗？与周其仁、刘福垣等商榷批租制是殖民地的遗产吗？
——与周其仁、周珂、刘福垣等学者商榷

　　刘正山

([email protected])

　　
　　一些学者认为，土地批租制度是英国人发明的，是专门为香港这个曾经的殖民地量身定做的，英国本土和其他国家都没有这项制度。

　　《南方周末》（2004年4月2日）所说的“国内最早撰文对土地批租制度提出质疑的学者之一”的中国人民大学博士生导师周珂教授说，香港是全世界最早推行土地批租制的地方。他表示：“英国人发明了土地批租制度，但不在本土采用而用于香港，本身就说明了这种制度的局限性，英国人把香港的地卖得差不多后一走了之，我们的政府不能干这种事。”国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣在一会议上的题为《住宅产业政策与当前经济关系》的发言中认为（2004年7月2日），土地批租制度是“香港经验”，中国推行这项制度是“战略性失误”。任纪军撰文说（《经济参考报》2005年8月1日）：“我国现行的土地批租制度是从香港引进来的。香港的土地全部是英国政府从中国长期‘租’去的，到期归还。所以没有永久的土地私有权。于是，香港发明了一套独步天下的土地批租制度。就是政府把临时属于英国女皇的土地按不同的年期（一般短于香港作为殖民地期限的99年）批租给私人，再由私人开发、投资、转手交易。”《21世纪经济报道》2004年10月9日发表的文章《土地到期“空中楼阁”告急》中，中国社科院经济研究所的研究员汪利娜说：“中国的土地批租制度，源自深圳，仿自香港。”中国社科院工业经济研究所研究员曹建海也主张土地批租制源自香港的说法，他说，深圳在当时的历史环境中，尝试土地批租，使得土地流动起来，促成了房地产市场的发育，有其积极的一面。“但是，香港毕竟是个小地方，当时还是殖民地，我们那么大的国家，推广这种制度，是否符合我们的国情？”曹介绍说，九龙和新界当时都是向清政府租借的，港英当局不享有土地所有权，当然只有批租一途。北京大学经济学教授周其仁在《农民收入是一连串事件（上）》一文中表示（中国宏观经济信息网2004年7月8日）：“因为是殖民地，香港的土地曾经全部归英国女王所有。为了在国王的土地上发展经济，香港发明了一个‘土地批租’制，由政府主事，让工业家、地产批发商竞标购买一个时期内的土地使用权。” 2004年6月24日，在深圳市国土和房产管理局主办的“土地政策与宏观调控研讨会”上，中国城市经济学会副会长刘维新说：“我们借鉴香港实行土地拍卖制度已有十七八年了，但没有考虑香港当时是殖民地，殖民地的政策短期效应相当突出，这种机制、体制不改革不行了。”中南财经政法大学教授乔新生说（2005年8月）：“作为典型的殖民地，香港在港英政府控制期限为了从土地中汲取财政收入，创建了独特的土地批租制度。”

　　然而，我的研究结论与上述学者相反。我查核的大量中、英、日文资料表明，美国、英国、日本、澳大利亚、新加坡、新西兰等很多国家，都有土地批租制度。英国本土的土地批租很普遍，其历史可以追溯到16世纪以前。土地批租制并非英国专门为香港殖民地打造，香港并非全世界最早推行土地批租制的地方。所谓的“香港发明了一套独步天下的土地批租制度”，更是无稽之谈。

　　 “土地批租制度”是香港的译法，其对应的英文为“The land leasehold system”或者“The leasehold system”。它是英美法系的一个组成部分。按照查到的资料追溯，亨利八世当政后，于1535年颁布了《用益权法》（Statute of Use），规定用益制度下的土地所有权归受益人所有，但衡平法院通过限制性解释规定了三项例外，其中一项是：该法仅仅适用于在自由保有土地（Freehold Land）上设定的用益权，不适用于动产、租借地（Leasehold Land）和经官册登记的土地（Copyhold Land）。可见，至少在16世纪以前，英国就存在批租制。在而今的英美法系中（参见1925年英国的《财产法》），地产权分两类：一类是Fee simple absolute in possession，通称freehold（可译为自主持有或者永业权）；另一种是Term of years absolute，通称leasehold（可以译为租赁持有或者租业权，日本人一般译为不动产租借权）。它们分别称为自主持有地产权（Freehold estate）和租赁持有地产权（Leasehold estate），两者具有共同的性质。

　　从英文资料（即一手资料）看（通过www.google.com搜索），很多国家都实行土地批租制度。美国的土地批租制度（参见https://starbulletin.com/2002/10/20/editorial/special.html或者https://www.osman1.com/leashold.html），指在一定年限内租借动产或不动产的安排，其中规定承租人有权使用该土地或产业，但出租人继续保持其所有权。美国夏威夷有关方面对Leasehold system的描述如：作为批租财产的买方，你获得租约规定期限内的批租财产的占有权和使用权。相应地，你需要按照租约支付租金，并遵守租约的其他约定。ground lease只是一种土地批租，期限通常比较长，如55年或者更长。土地批租通常是分离土地所有权人与建筑物或其他地上改进物所有权人的一种手段。

　　英国的土地批租（https://www.lease-advice.org/commonframe.htm或者https://www.landlordzone.co.uk/long-leasehold.htm，或者其他网址），其实是长期租赁（Long leases），即：在英格兰和威尔士，公寓的所有权形式通常经由批租实现。在批租之下，公寓的所有者实际上与地主一道，对这栋建筑物或者不动产拥有长期的租佃和管理责任。地主通常拥有不动产所有权。租赁物（批租物）的所有权，不等于不动产的所有权。租赁物是缩小了的资产，它的价值随着租期的流逝而减少，这将引起关于获得抵押的问题。

　　日本也有土地批租制度（参见https://members.at.infoseek.co.jp/peacewld/right.eng.htm）。日本的民法中有Leasehold gurding制度，它规定：如果自己不使用它，土地的所有者不能在契约期结尾将土地收回；ground lease的最短契约期限由法律调节，并且，如果租期比法律规定的短，这个期限将自动延长到法定最短期限。这个条款适用于续借的情况。对于为立体建筑物而签订ground lease而言，最短租期为30年。

　　澳大利亚土地批租的资料，参见https://www.actpla.act.gov.au/publications/generalinfo/13Leasehold.pdf。澳大利亚官方对土地批租制度的解释为：租借权是一种土地所有权。Canberra（堪培拉）的所有土地属于联邦所有。与其他城市不同，堪培拉没有自由保有的土地所有权，相反，它实行土地批租制度。你可以购买土地的99年租借权。

　　新加坡的土地批租制度（参见https://singaporeland.com.sg/index.asp 或者https://www.sla.gov.sg）。在新加坡，房地产产权形式分Freehold（永久地契）、999-Leasehold（999年的租用地契）及99-Leasehold（99年的租用地契）三种。政府向发展商出售土地有两种级别，即99年和999年。在规定年期内，土地可以转让、买卖，使用期满，土地使用权连同地上物无偿归政府所有，也可以到期续用，向政府申请按地价估值付费。

　　此外，马来西亚、新西兰等国家，土地的出让方式主要有两种：永久地契（Freehold）和批租地契(Leasehold)。得到永久地超就拥有无限期的永久使用权，除在购买土地时一次交清地价外。每年只向国家交纳少量的地租手续费。批租地契一般为99年期，期满后，土地连同地上产业无偿收归国有，当然，也可在办理一些手续后续延租期。

　　也许，一些学者可以辩解说，中国学术界的一些学者相对封闭，与国外学术界交流不够，或者限于英语、日语等语言的障碍等等因素，对于海外的情况了解得比较少。但是，一方面，通过发表的文章看，有的学者似乎对海外的情况是比较了解的。例如汪利娜撰写过英美房地产等方面的文章，甚至到英国考察过。汪利娜的相关作品如下：《英国学术考察报告》，《经济学动态》2002年第5期；《美国“节俭机构危机”的教训与启示》，《中外房地产导报》2000年第2期；《美国抵押贷款证券化的兴起与发展》，《中国房地产金融》1999年第7期；《美国“节俭机构危机”的教训与启示》，《西南金融》1999年第8期；《美国的住宅抵押保险机制》，《经济学动态》1997年第12期；《美国住宅业的发展给人们的启示》《经贸世界》1994年第10期。所以，对海外情况不了解，也许不能自圆其说。

　　另一方面，假设他们确实不了解海外的情况，那么，从中文资料（即二手资料）看，也难以得出周珂、刘福垣、任纪军、汪利娜、曹健海等学者的那种结论。

　　尽管关于土地批租历史的中文资料很少，但是，这些资料足以证明，土地批租并非英国专门为香港打造，非香港独创，并非不用于英国，美国、英国等实行了这项制度，中国内地早在19世纪就开始了土地批租。

　　关于美国存在土地批租制度的中文资料，如人民网2005年4月25日发表的题为《房价上涨有理？政府重拳抑价（国际篇）》的文章说：“......较低的土地‘批租’并不意味美国政府廉价出售土地（从理论上说美国土地所有权属国家，使用权永久性出售属私人），相反，美国政府通过每年征收地税与时俱进地获取土地增值的好处。”张宇燕等在题为《美国历史上的腐败与反腐败》（《炎黄春秋》2005 年第8 期）的文章中写道：“美国腐败现象的高发期和工业化和城市化进程加速、人口流动和市场规模迅速扩大、资本急剧膨胀和大财阀涌现、政府规模小和治理质量差等因素，其间呈现出很强的相关关系，或许也存在某种因果关系。其中特别值得一提的是，市政工程建设、新兴产业部门和与之密切相关的土地批租及特许经营权发放，往往成为商人集团和腐败分子贪婪目光聚焦的地方。”这两个材料中，均存在土地批租的字样，均可证明美国存在土地批租。

　　关于英国土地批租的中文资料，马克思《资本论》的中译本有介绍。《资本论》第二卷第十三章说：“租期的持续时间无论如何不能短于采用轮作制所需的周转时间，因此，采用三圃制总是按3年、6年、9年等等计算的。......在采用七圃制时，不定为7年，而定为14年、28年。”《资本论》第三卷第六篇第三十七章更明确地说：“在英国，土地所有者把绝大部分用于建筑的土地不是作为自由地出卖，而是按九十九年的期限出租，或者在可能时，按较短的期限出租。这个期限一满，建筑物就随同土地本身一起落入土地所有者手中。”可见，英国本土上的土地批租非常普遍。

　　根据刘福垣等撰写的有关马克思思想的作品（譬如刘福垣撰写的《价值形成和价值实现是两个经济过程─—评傅晨同志的劳动价值观》，载《农业经济问题》1994年第7期）可以推断，刘福垣等学者对《资本论》应该是相当熟悉的。但是，为何他们对马克思书中的这些事实视而不见？

　　关于中国实行土地批租的中文资料，如，1880年的上海《益闻录》报导说：“天津有客民在距津一百五十里地方，批租荒地五万亩，概从西法，以机器从事，行见翻犁锄禾，事半功倍，各省农民，定必有闻风仿办者，眼界当为之一扩也。”原文中也存在土地批租的字样。然而，天津沦为半殖民地，是在清光绪二十六年，即1900年。新华网上海频道2005年5月20日报道：“上海的土地批租，始于1847年11月。”报道受，新近出版的《上海道契》，以详细的历史资料首次披露了这一史实。道契，是中国清朝后期上海、天津等地政府签发给外国人租地经商和居住的地契。因为由地方政府长官——道台签发，因而称为道契。道契一般由契证和附件两部分构成，契证采用中外文对照文本，标明该地块原业主姓名、地块的地理位置、承租外国人的姓名和租金，以及双方的权利、义务等等。附件则是指在申办、审核过程中形成的各种文件等。上海的第一份道契，签发于1847年11月24日。其内容是英国商人颠地获准租用上海本地人奚尚德的一块土地。这块土地位于黄浦江边，面积为13亩8分9厘，年租金每亩3574文。签发人为当时的上海道长咸龄。从这两个材料可见，中国早期开始的土地批租，也许会受到英国法系的影响，但是，上海的第一宗土地批租，却是由中国人批给英国人使用的，而不像后来的香港那样是由英国管理而由英国人主导批租。这与周珂、刘福垣、任纪军、汪利娜、曹建海等学者的论断截然不同。

　　总之，学术研究需要讲究实事求是，不能信口开河。我也认为现行的土地批租制度存在缺陷，例如只有国有土地可以实行批租，农村集体所有的土地不可以等等。但是，我们不能因为一项制度存在缺陷，就不顾事实的扣帽子。

　　外文、中文资料白纸黑字，周珂、刘福垣、任纪军、汪利娜、曹建海等学者却要坚持认为香港是“世界最早推行土地批租制的地方”、“香港发明了一套独步天下的土地批租制度”、“英国人发明了土地批租制度，但不在本土采用而用于香港”。这并不是严肃的学术态度。周珂、刘福垣等学者的观点，不仅抹煞了事实，掩盖了真理，更将误导我们的研究工作，贻害无穷。而且，他们将想当然的观点用来鼓吹，试图误导决策。如果有关部门听了这些偏颇的一面之词，用来决策，后果将不堪设想。

　　行文至此，本应结束。但是，一题外话不得不谈。《南方周末》（2004年4月2日）说周珂教授是“国内最早撰文对土地批租制度提出质疑的学者之一”，但是，我从中国期刊网（https://www.cnki.net）搜索发现，周珂的第一篇批评“土地使用权出让制度”的文章，发表在《中国人民大学学报》1999年第1期，文章标题为《论土地使用权出让制度与可持续发展战略》。但是，第一，周珂的这篇文章批评的是“香港土地使用权出让模式”，文中并没有“批租”二字！实际上，中国内地在20世纪80年代中期，就开始使用“土地批租”这个概念（参见《中国土地》1988年各期杂志发表的一系列文章，譬如《深圳经济特区土地管理体制改革的基本做法》、《香港土地所有制的特点》等等），但是官方文件主要使用“国有土地使用权出让”这个词语。第二，早在开始实行批租的时候（即1987年），学术界就有很多对土地批租制度的批评意见（这方面史实，随便询问一位“过来人”都知道。譬如我是通过中国土地勘测规划院原副院长戚名琛知道这些历史情况的）。譬如《吉林日报》2005年5月12日的报道《取经江浙沪之昆山篇》说：昆山第一块土地的批租，遭遇了一场大风波。1987年前后，随着一批中外企业进入自费开发区，区内基础设施急待投入。然而，钱从何来？他们想到了土地批租。恰巧一位台商来昆山考察，提出购买15亩土地。能不能卖？市里紧急召开常委会，最后决定以每亩9万元的价格出手。“卖地就是搞租界，卖子孙，也就是卖国。”领导班子顶着压力只解释，不争论。随后不久，经省里批准，他们又把1公顷土地，以100万元的价格批租给上海一家公司。

　　从中国期刊网（https://www.cnki.net）搜索可见，中国人民大学的周诚教授在1994年就对国内单一的土地批租制度提出批评。他在《中国房地信息》1994年11期发表了《论土地有偿使用的年租制》的文章，认为批租制不应该是城镇国有土地有偿使用的唯一形式，年租制应该是可供选择的另一种形式。

　　周珂批评“土地使用权出让制度”的文章发表于1999年，怎么可能是“国内最早撰文对土地批租制度提出质疑的学者之一”？

（本文发表于中国土地杂志2005年第11期）
https://liuzhengshan.blog.sohu.com/984611.html

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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