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主题: [功夫原创]中国房地产投资实际回报率的计算方法和中国房产升值预测
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作者 [功夫原创]中国房地产投资实际回报率的计算方法和中国房产升值预测   
功夫王
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文章标题: [功夫原创]中国房地产投资实际回报率的计算方法和中国房产升值预测 (4122 reads)      时间: 2006-11-13 周一, 12:35   

作者:功夫王海归酒吧 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

和任何投资一样,房地产投资的确要慎重,但是房地产作为个人投资来说,风险远低于其他投资项目,回报高于股票市场,(你自己发行股票,比如公司上市或出售的不算在内)。对于绝大多数工薪阶层和小业主,这是唯一我认为可行的退休计划。

从总体来看,中国的以下两个趋势保证地产还要上涨20年。
1:城市化,包括农村人口进城和农村变为城市。未来10-20年中国的农村人口会从现在的65%变为35%,而城市人口从35%变为65%。
2:中国的经济还会以7-9%的速度增长,而人均的收入会以同样的比例上扬。

上涨多少呢?对于经济增长,人口进入的城市,比如东部沿海,经济中心(北京,上海,深圳),省会城市比如,石家庄,武汉,等,我的估计房产市价升值应该在5-7%之间,也就是说,这些地方的房产的市价应该在10-15年翻一倍,
1:回顾美国1940年以来,每20年,房价上涨一倍,也就是每年的上涨为4-5%,也是由于经济3-4%的上涨,外来移民的原因。 同理,中国的地产由于以上两个因素,升值的速度因该大于美国。
2:在过去的10年中,以上地区的房价上涨已经是按照这个规律,在未来的20年,宏观和微观经济条件不变的情况下,没有任何理由认为房价升值的速度会下降。

如果算上人民币对美元在未来5年内每年的预计升值每年3-5%,在中国投资房地产就比美国投资房地产吸引人太多了。当然美国的房地产在法律允许的情况下可玩的花样非常多,比如zero downpayment, foreclousure, FHA等等,但是上升的幅度小于中国。

我以以下的一个表格说明房地产如何使个人财产大幅增长。

假设2005年12月31日,某人在中国买房一处,价值:1,000,000RMB,预付+各种费用为:200,000 RMB,25年商贷,年利息5.51%。租金抵销房贷和各种其他费用(物业,暖气等)
那么:25年的时候,这200,000 RMB,将变为
1: 假设每年房产升值3%,2,058,514RMB, 投资回报率ROI 约为:10%
2: 假设每年房产升值5%,3,351,091RMB,投资回报率ROI 约为:12%
3: 假设每年房产升值7%,5,392,169RMB,投资率ROI 约为:14%

大家可以想一想:2005年底在北京地区一套1,000,000RMB的房子,在25年以后,也就是2030年变成3,351,091RMB的可能性多大?






作者:功夫王海归酒吧 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com









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