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海龟淘金记（四）

欲归不归的海龟
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标题: 海龟淘金记（四） (4796 reads) 时间: 2008-3-24 周一, 06:00

作者：欲归不归的海龟 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

这几天一直在犹豫，要不要写下去，毕竟我还要在江湖上行走，再写下去就难免得罪人了，这好象不是“许三多”的作风！将拙文转给几位老友，居然无反对者，甚至有人鼓励我继续写，于是只好“宜将剩勇追穷寇”了！
另外ceo/cfo兄提到的银行支票及过帐之程序，只是在拍卖成功后的余额转帐，或拍卖之前几天的保证金转帐才有用，如果你不能确定你是否能成功拍得，也不想为了收回保证金而跑几趟佛山（况且我不认为我的临时“保镖”身手胜过“黄飞鸿”），我认为最明智的做法是带现金去现场下订，很多拍卖行在现场将保证金各自签封在一个袋子，没拍成者当场退回。

在佛山的拍卖行里，不知何因，我是该标的唯一参拍者，我猜想可能是市道尚差，有兴趣者也不愿意跑这么远参与。在其它几个标的拍卖结束后，这个标的拍卖程序正式开始，拍卖师特别说明，该标的尚有几十万的欠费，要由买受人承担，我大吃一惊，这有点出乎我的意外，之前的拍卖资料也没有说明这一点。我马上中止拍买，收回保证金（请诸位为我携带现金的英明决策喝彩吧！），并跟拍卖行老板约好，几天后一齐上该标的物业管理公司一探究竟。原来该标的已被查封了许多年，欠下了巨额的水电费和管理费，管理公司不肯扣减半分，银行作为债权人不愿意承受，只能是买受人承担！而且将来不管该物业是否在使用，每个月都要缴纳每平方二十多元的管理费（即约一万多元）。这就令我有些踌躇了，当时不光是地产市场，商业景气也不见起色，该楼层有些单位也在空置。前面我提到的较大面积的拍卖盘就不存在这种问题，因为有些根本就是自己管理，无所谓管理费的问题，有些即使须交管理费，由于面积大，讨价还价的能力就强多了。可能是在美多年的缘故，我比较注重回报率，并没有搏一把的打算，也没预见到地产市道翻身如此之快，否则即使租不出去，以现在至少每平方二、三万元的单价，也赚得盘满钵满了。这就危机处理者与赌徒的区别：前者如我虽也有爱冒险，敢承担的天性，但凡事都往坏处想，都有最坏打算的备案，这是我的风格，大慨也是危机处理者应有的特点吧！这里也有一个插曲，同时候我听闻某海龟不管不顾，买了一位于非闹市的写字楼，却因为租不出去，余款也有问题，搞得狼狈不堪。

于是我下决心放弃了该物业，并向该拍卖行的老板表示歉意，毕竟他为此从佛山跑来几趟，包括陪我上管理处。鉴于写字楼都有类似的问题，我干脆将目光转向具有写字楼功能但名义上的住宅，这也是中国特色：很多名义上的住宅，从开始就被设计成写字楼，有的甚至楼层高三米多（通常住宅有二米六、七就相当不错了），装上办公室的天花，有的还被政府部门勒令装配洒水喷头（通常只有办公室才有此要求），但在房产证上却是住宅用途。有趣的是，这种以政府部门以某种形式认可的写字楼，几年后却被拒绝注册公司，因为是住宅。看到这里，有人会发出疑问，你为何要执着于写字楼？这主要是从投资回报和管理效率的角度来考虑，只有公司才会花较高的价钱租用一套面积较大的楼宇，而且回报率远比住宅高，国内很少有人愿意花八千、一万租一套二百平方的住宅，但很多公司却愿意这样做，理由很简单，如我以上所述，正规的写字楼光管理费就要五、六千元，加上房租就差不多二万元了，对很多规模尚小的公司而言，是在不影响公司形象前题下的最佳选择。别少看这一万元的差距，我某一同学在深圳有一间年营业额几千万的软件公司，为了省区区每月六千元的房租，打算将办公地点搬到创业园，因为其几年内都有一定的房租保贴。相对于住宅而言，这种房子回报率却高的多，这里有一个比较：前几天我在“搜房网”看到某地产中介的副总，去年在市中心花近百万买了一套住宅作为出租用，月租却只有区区二千大元，当然这里也有地产市道的因素。于是我很快在外国人聚居、办公司的某大厦花一百三十多万买了一套二百多平方的房子，管理费却不到每平方二元，房租收入近万元。由于我只付了百分之六十首期，故回报率高于百分之十。后来在市中心我也陆续买了一批类似的，每套面积约二百平方的房子，回报率都在百分之十二以上，当然我这里指的是房租，如果从楼价而言，价钱都已经翻几倍了。

以上看起来有些平淡无奇，其实也不少惊心动魄的过程，特别是其中有一套从拍卖行出来，通过某政府官员转手的房子，差点让我折戟，真是令人后怕。让我一一道来，以供分享。

作者：欲归不归的海龟 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由欲归不归的海龟于2008-5-02 周五, 05:06修改，总共修改了3次

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