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[分享]地震波威胁地产行业引发楼市五大猜想

投资的海龟
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加入时间: 2008/01/30
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标题: [分享]地震波威胁地产行业引发楼市五大猜想 (1867 reads) 时间: 2008-5-28 周三, 22:18

作者：投资的海龟 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

地震，是人类无法预测的自然灾害之一。许多自然灾害，特别是等级高、强度大的自然灾害发生之后，常常会诱发出一连串的其他灾害接连发生，这种现象被称为是“灾害链”。灾害链中最早发生并起作用的灾害称为原生灾害；而由原生灾害所诱导出来的灾害则称为“次生灾害”。

　　尽管从科学的角度，次生灾害与某一行业的发展趋势没有直接的因果关系，但不可否认的是，此次四川汶川大地震的震波已经跨越了自然现象，给整个中国房地产行业带来了可能致命的冲击。

　　在四川汶川大地震发生14天之后，凤凰卫视在节目里赫然发出了“汶川地震，震垮中国楼市”？的惊人质问。这句质问就像是捅破了一张窗户纸，令一直以来隐藏在众多业界人士心中的担忧和不安曝光在所有人面前。

　　四川汶川大地震究竟会给原本就危机重重的中国房地产行业带来怎样的“次生灾害”？或许今天的这些话题最终会被证明仅仅只是猜想而已，但如同紧急疏散演习一样，有预警、有准备，中国房地产行业的未来才能更“抗震”。

　　“次生灾害”猜想一：

　　震后灾区土地受“冷落”？

　　近年来，成都、重庆地区已经成为了全国品牌开发商重点拿地的城市，尤其是这一次在地震中受灾较为严重的成都。据记者了解，就在地震发生的同一时刻，合生创展的高层们正在从成都前往都江堰视察项目的路上。而龙湖地产在地震后也迅速赶到成都和都江堰，了解项目和未开发土地的情况。

　　如果不是四川汶川大地震，包括成都在内的川西众多二线城市很可能还会像去年那样，“地王”频生。然而，正如中国社科院金融研究所研究员易宪容指出的，地震之后，成渝地区的房地产公司股价迅速下跌，一些全国性房地产公司股价也出现波动。在这样的情况下，这些房地产企业手中持有的大量土地能否开发存在巨大疑问。而在其看来，这次四川汶川大地震很可能会使受灾区域几年之内不会出现商品化住房市场，包括外地房地产开发商、住房投资者都会逐渐退出，使土地和住房需求迅速出现双降局面。

　　没有了住房需求的支撑，开发商手中的土地何时收回投入自然也就面临着极大的不确定性；甚至可以说，这样的变故很可能会让一部分在成渝地区拿地的开发商损失惨重。而对于那些尚未进入或正在准备进入成渝地区的开发商来说，这样的局面势必会令其重新考虑拿地计划，缓一步再说。

　　值得关注的是，今年以来，全国“拍地”形势一片黯淡。据不完全统计，1-3月，全国“流拍”土地多达40余宗。而来自国土资源部5月初发布的最新数字则显示，今年第一季度，中国主要城市地价涨幅明显回落，部分城市甚至出现负增长和零增长；其中，成都的综合地价水平的负增长率是0.57%。在此背景下，包括成都、重庆等地震受灾地区未来地块“招拍挂”前景不容乐观。

　　“次生灾害”猜想二：

　　全国房价直降三成？

　　“在四川汶川大地震和宏观调控的叠加效应之下，全国房价下降幅度将在35%左右。”震后不久，一篇发表在《南方都市报》上的文章立即引起了房地产业界的高度关注。“四川汶川大地震将成为打压房价的强音”、“地震拉长中国楼市低迷期”……诸如此类的言论开始不断涌现。

　　一位网友在博客里这样写到，“这次地震对房地产的影响将从成都开始向全国蔓延。人们开始重新审视生活的意义：是为房子生存，还是因为有房子可以更好地生存！我们不能把房子作为一生的追求目标，你会发现，在地震面前，这个追求已经毫无意义”。

　　不可否认，正如这位网友所想到的，四川汶川大地震将改变相当一部分人的价值观，从而使他们的置业观发生变化。但更为重要的是，在全国楼市已经持续低迷近半年，业界正翘首盼望回暖的关键时刻,四川汶川大地震显然震碎了开发商们的美梦。据网上的一项调查显示，地震发生后有85%的网友改变了原来的购房计划。

　　楼市观望氛围因地震正在加重。无论是支持“震后房价要上涨”的网友，还是“震后房价会下跌”的网友，似乎都将选择继续观望。而地震带给楼市的影响究竟是否像一些专家所认为的只是暂时性的，尚不得而知。但已经有相当一部分业内人士认为，对于全国楼市而言，地震的巨大负面影响(包括心理)将使部分购房者暂缓入市，从而使原本就低迷的市场更加下滑，全国房价盘整甚至下跌的可能性增大。而在高盛的研究报告中，更是明显地指出，“中国房地产价格将从去年的平均水平回落15%至20%”。

“次生灾害”猜想三：

　　房产险成淡市促销新招？

　　四川汶川大地震造成了灾区众多房屋倒塌和损坏，其中包括一些新建的商品房住宅。这些倒塌或损坏的商品房不仅让购房者开始关注房屋的安全性和抗震能力，同时也让购房者开始思考一个更现实的问题——如何给自己的房屋配上一把“尚方宝剑”，让自己的财富在类似地震之类的重大灾害面前不受损失。

　　在此之下，房产险渐渐浮出水面，成为业界和购房者关注的新目标。而有业内人士更是认为，四川汶川大地震给了开发商一个绝佳的促销契机，如果将房产险作为一种购房优惠使用到销售中，相信会对成交量带来一定的刺激。

　　而据记者了解，已经有一些品牌地产企业开始酝酿“房产险促销”策略，希望借此缓解长久以来不断增强的销售压力。那么，房产险真的会产生开发商预想的魅力吗？

　　事实上，目前购房者在买房时都会有一个房贷险。对于需要贷款的购房者来说，银行都会建议购房者向保险公司购买房贷保险，以弥补房屋损失、人身伤亡发生后，因购房者无力还款导致银行出现的风险和损失。从实际意义上说，房贷险更多的还是在保护银行的利益，对于购房者遭遇的损失却没有相应的补偿。

　　而另一个重点在于，根据我国保险业通行的《个人贷款抵押房屋保险条款》，由“地震或地震次生原因”所造成保险财产的损失，保险公司并不承担赔偿责任。这就意味着，在地震面前，房贷险也就失去了意义。

　　尽管发生像四川汶川大地震这样的严重灾害是偶然事件，但其强大的破坏力已经在购房者心中投下了阴影。因此，如果能在房贷险之外，给购房者提供相关保险产品，房产的吸引力无疑是被极大提升的。据悉，由于地震属于巨灾型风险，一般的财产险保险条款中均把该风险列为除外责任。因此，保险公司一般把地震保险作为附加险产品进行开发。投保人只有在投保了普通财产险的同时额外投保地震保险，对于地震造成的财产损失才能由保险公司进行赔付。

　　对于企业或者投保人而言，投保附加险产品意味着企业的保险费用进一步提高。因此，有业内人士认为，在目前金融环境持续严峻，开发商资金链紧绷的情况下，即便有开发商开始“打”房产险促销的主意，绝大多数也应该是那些大企业或品牌企业。

　　“次生灾害”猜想四：

　　“退房热”震后引发小高潮？

　　自年初以来，全国房地产市场可谓潮涌不断。轰轰烈烈的“降价潮”还未消减，热热闹闹的“退房潮”就紧跟而来，从珠三角的广州、深圳，到长三角的上海、苏州，再到环渤海的北京，退房成为比买房更积极的事。

　　记者在北京市房地产交易网上的期房退房公示里看到，竟然有整整95页1421条退房信息挂在网上，其中不少项目的退房次数都超过了百次，个别甚至高达到480多次。

　　这一次，购房者的退房决心前所未有的坚定。面对低迷且混乱的楼市，购房者的信心日渐减弱，甚至宁愿牺牲数万元支付违约金也要退房。有业内人士将这场“退房潮”的诱因归于去年执行的第二套房贷政策，认为正是在这一政策的引导下，购房者开始松动。据统计显示，在去年“十一”期间，北京因新政策引发的退单率达到了8%。

　　万科地产在去年年底大肆降价的行为以及今年央行的持续加息，则像是火上浇油，令“退房潮”一浪高过了一浪。事实上，目前“撑”不住的项目已经越来越多，促销降价已经成为房地产市场不争的事实。而这样的局势，从不少开发商纷纷考虑“如何在降价后不让已经购房的业主找麻烦”中可见一斑。

　　自住型购房者不买账、中小投资者也开始纷纷撤离，“退房潮”就这样愈演愈烈。而这一次的四川汶川大地震或将给“退房潮”的继续蔓延，产生推波助澜的作用。毕竟，这更让购房者看到了房地产市场的不确定性，面对地震带给房地产行业的诸多负面影响，购房者“再等等看”的心理势必会再度高涨。

“次生灾害”猜想五：

　　拒买万科房老大地位不保？

　　四川汶川大地震后的抗震救灾工作造就了一批中国企业，同时也让一批企业成为众矢之的，万科地产目前来看显然属于后者之列。应该说，房地产行业在此次国难之时表现出来的社会责任感，让国人对这个以往多和“暴利”、“无良”相联系的行业大为改观。

　　原本四川汶川大地震应该成为万科——这个中国房地产行业的“龙头老大”继续发挥老大风范的时刻，但却因为王石——万科地产的领军者某些不合时宜的话而形象大毁。

　　万科“捐款门”事件爆发后，万科地产的股价一路下滑，直至跌停。已经有网友开始表示，不会去买万科的房子。而一旦这样的表态形成气候，无疑对万科来说是一次更致命的打击。此前，万科地产旗下项目全线降价，在刺激销售的同时也带来了退房麻烦。为了维护品牌形象，万科也是采取了低调补偿的策略才得以平息。

　　如今，简单的补偿显然于事无补。种种迹象看来，尽管万科已经表示将在未来3-5年投入1亿元无偿用于灾后重建，却并未换来大众的谅解。而相信这样的负面影响将在未来很长一段时间困扰着万科地产，无论是在企业品牌，还是业务拓展上。

　　目前，万科地产是中国内地房地产行业排名第一的地产企业。根据万科今年的年报显示，2007年公司实现营业收入为355.3亿元，净利润48.4亿元，分别同比增长98.3%和110.8%。这样傲人的业绩是否能再次出现在2008年的年报里已经不得而知。而在万科地产经历企业形象重创后，包括中海地产、合生创展、保利地产(600048行情,股吧)这些位列中国百强企业前列的房地产公司，赶超万科、成为新一任“龙头老大”的可能性将大大提高。毕竟，在强者与强者的竞争中，一旦出现失误，“第一”就会拱手让人。

作者：投资的海龟 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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