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主题: 【美国房地产系列】话说 Buy Low; 时代广场的五光十色【纽约！纽约！之五】（多图）

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【美国房地产系列】话说 Buy Low; 时代广场的五光十色【纽约！纽约！之五】（多图）

狼协
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标题: 【美国房地产系列】话说 Buy Low; 时代广场的五光十色【纽约！纽约！之五】（多图） (3602 reads) 时间: 2011-11-19 周六, 20:50

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

作者海归网狼协

上一篇文章贴出来后，有同学举手提问说两种模式的区别。简言之, 对于住宅而言，income 模式风险低些，压力轻些，可以持续地获取现金流；但升值模式，现金流少，甚至可能是负的，但如果买对了location，则回报高些。举例来说，根据美国国家房地产投资信托基金（The National Council of Real Estate' Investment Fiduciaries）的报告，2006年的房地产投资，其现金回报是 5.7%, 而升值回报是11.1%. 随着房子的增值，2001年到2007年的写字楼的 cap rate 从 10% 降到5.5% ，而apartment (公寓楼）的 cap rate 则从 8.5%降到6%。那么现在呢？我们就不去陈列那些繁琐的报表了，这里只给出一目了然的图像（来源：NCREIF):

由此可见，2010年，apartment的投资回报是最高的。

由上图可以看出：

1）房地产泡沫长大和破裂期间，房地产的升值模式的回报要高于租金收入模式；

2）房地产泡沫破裂期间，升值模式反转为负的回报，而租金收入模式则基本上维持稳定；

3）自2010年起，机构投资的房地产升值开始变回正的。

当然，上图的回报并不那么激动人心。这是因为其购入价，也就是投资成本，并不低。所以，不管你采取何种方式投资，无论是升值模式，或者收房租获取现金流的模式，或者其他模式的变种，要取得比较好的回报，都要有一个前提，那就是buy low: 你的购入成本要足够低。而这种机遇，是可遇不可求的，通常得等待十几年才能遇上那么一回。这个时候你不抓住机会，就只能等下一轮了。人生能有几个十几年呢？

就以我上文中所举的纽约哥大医学院附近的房子为例。在这个case中，不管是现金流回报还是升值回报，都是狠可观滴。这可不是偶尔碰到了捞一把，而是13年来每年的平均回报。但这前提就是当年房价这么低的时候你得下手。不下手你就永远失去这个机会了。现在这样的房子你想买，即使是做出租你也得赔：算现价72万吧，光 Mortgage就 2697美元一个月（假设首付20%，也就是14.4万美元），加 HOA 800，就已经达到每个月成本3500美元了。租金2000的话，每个月还得贴1500. 如果你想升值，已经这么高的房价，空间也已经非常有限。

但“Buy low” 说说容易，实际上并不容易做到。否则也不会大部分人是 losers, 而只有极少数极少数是赢家。其原因无非了两个。第一个是恐惧。在大市”飞流直下三千尺“的时候，所有人都肝儿颤。楼市到底了没有？举棋不定之时，时机已过。所以，菲特同志语重心长地教导我们说：

“We simply attempt to be fearful when others are greedy and to be greedy only when others are fearful.”

这种“世人贪婪的时候我恐惧，世人恐惧的时候我贪婪”的反转游戏，玩的最牛叉的应该是华尔街对冲基金大牛John Paulson同志。该同志在2007开始由房市泡沫破裂引起的次贷危机中，通过做空房市和相关的一些金融企业，狂赚200亿美金。但是他虽然是巴菲特这句名言的最佳主角，他的一些行为却跟巴菲特大相径庭。比如巴菲特从来不做自己不熟的东西（当初顽固的拒绝互联网投资便是一例），而约翰同志却奋不顾身地投入到他自己所不熟悉的房地产和CDS合约。当然，他花了很多时间去学习和了解。其次，菲特同志投资的基本策略是发现有潜力但价值被低估的投资对象，然后长期持有、甚至注入新的资源、改造管理。所以他基本上是做多不做空。做空意味着巨大的风险，但可以短期获利巨大。但约翰同志虽然被冠以“华尔街空神”之称，但他实际上是做风险套利出身，投资策略十分稳健。“投资的第一原则不是赚钱，而是不亏钱”，约翰同志这样教导我们。正是这位由做空美国房地产而获取史无前例的暴利的“空神”，现在却反过来了。他在一次演说中这样铿锵有力地号召大家：

"If you don't own a home buy one. If you own one home, buy another one, and if you own two homes buy a third and lend your relatives the money to buy a home."
（如果你还没有房子，买他娘的一个！如果你已经有了一个房子，那就再买他娘的另外一个！如果你已经有了两个房子，那就再买第三个，并且借钱给你的亲戚去买房！”

虽然约翰同志的基金今年表现不佳，市场也没有常胜将军，但是who knows. 次贷危机前他的基金也是表现不佳，他赌空楼市和相关金融企业，人家却蒸蒸日上，害得他每天要到中央公园跑步一小时减压。

关于约翰同志的先进事迹，我们以后再抽时间说。有兴趣的同学也可以去看 The Greatest Trade Ever 一书。看完了这些枯燥的计算和文字，让我们以一组时代广场的照片来为这个纽约系列作结：

地铁里的这条女色狼，看到我在给她拍照，于是也举起她的手机来给俺这个摔锅拍照。

纽约地铁，远没有我们伟大的社会主义祖国的那么豪华。但是的确方便。纽约的公交系统，2.25美金可以做到纽约的任何一个角落（纽约的地铁卡和公共汽车通用，不必重复付费

熙熙攘攘的法拉盛中国城：

唐人街的物价：

时代广场：连米国海军军人也来凑热闹。大家一定还记得二战日本投降的那个美国水兵在时代广场当众吻一个陌生美女的著名照片。此时此刻老狼没敢冲上去---照片右边的那位美女估计是汉奸

看着我举着相机给自己拍照，一个美女特热情主动地上来要给我拍。老狼连上当场大放异彩：

美女走后，我才想起应该给人家留个玉照。。。但是茫茫人海，佳人早就消失无踪。。老狼心里好不惆怅。。。

美女云集的时代广场：

非洲贫下中农的击鼓表演，引来众多游客驻足观看

充满爱心的美女给非洲贫下中农“小意思”：

时代广场的炎黄子孙好像也挺多：

待续

狼某的《美国房地产之旅》系列连载：

【美国房地产系列】千载难逢的良机

如果在美国买房地产，应该选择什么地方？

海归网美国房地产考察计划的目标

美国房地产考察之旅的地点、时间和旅行方式

海归网美国房地产考察的行程和费用预估

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作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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